通知確定：一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)，包括高新區(qū)，下同)內(nèi)，能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市，下同)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍，下同)，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。

二是首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

三是在市區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

分析認為，去年以來，我市采取“精準調控，價走量”的各項措施，取得了明顯成效。但隨著市場在3月以后又逐漸進入傳統(tǒng)的銷售旺季，特別是在外地熱點城市實施限購政策的影響下，面對外地居民置業(yè)、投資性購房比例上升的風險趨勢，對市場走勢進行溫和適度地引導和調整，在情理之中，也很有必要。

業(yè)內(nèi)人士認為，這次五部門的通知體現(xiàn)了分類施策的特點，針對性強，符合國家關于“堅持住房的居住屬性”、“加強房地產(chǎn)市場分類調控”的總體要求，也顯示了在歡迎外地居民到青島投資興業(yè)的同時，對投資投機性購房需求堅決抑制的姿態(tài)。這種溫和適度的差別化政策調整，有利于繼續(xù)保持和促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)有序運行的良好局面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對青島限購政策的點評：

青島出臺限購，符合市場預期，在此前沒有限購的城市中青島屬于相對發(fā)達的二線城市，而且在去年第四季度開始，市場就已經(jīng)開始呈現(xiàn)過熱的狀態(tài)，尤其是青島去年房價走勢相對弱于濟南，所以被認為是一個相對值得投資的區(qū)域。當前青島房價走勢也受到了類似地鐵開通等因素的影響，所以整個市場房價上漲壓力較大，積極出臺限購政策非常有必要。

青島出臺限購政策的文件，文字不多，但都有很強的殺傷力。這三條限購內(nèi)容對于接下來市場的調整會有一個較為明顯的影響。

政策第一條規(guī)定了外地戶籍購房需要交納一年社保的規(guī)定，此類模式和其他限購城市的做法差不多，但會有很明顯的影響力，對于外來炒房客來說期入市的門檻提高，而對于當?shù)赜蟹�(wěn)定就業(yè)的群體來說，相對來說購房的壓力則不會太大。

政策第二條對于公積金貸款的政策提出了新的要求，即利用公積金購房的首付比例提高，從過去的兩成提高到了三成，這也使得購房的約束增加，進而促進房地產(chǎn)市場后續(xù)公積金資源利用更加趨于合理，也有效地促使公積金資源給予那些剛需的和首套的購房者。

政策第三條對于商業(yè)銀行貸款也提出了新的要求，從過去的兩成提高到了三成，相對來說會使得商業(yè)貸款方式購房的動機減弱，另外增加一成首付對于剛需購房者來說壓力也不會太大，也不會對此類需求有太多的誤傷。

前段時間，朋友從炙手可熱的環(huán)北京地帶的房地產(chǎn)市場走了一圈，回來給我說，環(huán)北京地帶的房地產(chǎn)市場徹底瘋了，武清、燕郊這些核心區(qū)域根本沒有房子。但瘋的不僅僅是環(huán)北京，還有北京，還有杭州等熱點城市，到處傳來“沒有房子”的令人恐慌的消息。這種消息在市場上不斷流出，讓更多的人恐慌和發(fā)瘋。

房子，在經(jīng)歷10多年的上漲之后，終于把很多中國人徹底逼瘋了!在一個瘋狂到令人窒息的市場上，買到的人不踏實，沒有買到的人更不踏實，擔心崩盤戛然而止。我最在微博上開了個微博問答，99%的問題都是有關房子的，大家焦慮的情緒從每個字流露出來完全可以感受到。買，還是不買，這個問題讓很多人輾轉難眠，把希望寄托在我的答案能給他們帶來安慰上。問問題的不僅有北上廣深一線城市，杭州廈門熱點城市，甚至有我第一次聽說的一些小縣城，恐慌和焦慮蔓延到如此程度，在中國房地產(chǎn)的歷史上尚屬首次。

3月17日到19日，政策再次加碼，北京、廣州、石家莊、鄭州同一天出臺限購政策，北京將二套房首付款比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時實行嚴格的認房又認貸的措施，廣州將非廣州市戶籍居民家庭連續(xù)繳納個稅或社保的期限從3年提高到滿5年。

算上以前已經(jīng)實行限購限貸的城市，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區(qū)、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

對于限購限貸的作用，筆者在以前的文章中多次提及，這只能起到一時的作用，但并不能改變大家的預期。而且，從限購的歷史看，限購到最后，一旦房地產(chǎn)稍有回落，就立即放松，從來沒有堅持到底，最兩次的限購到放松限購，周期短到不到兩年的時間。限購的公信力和聲譽，其實已經(jīng)降到了歷史的低谷。

除了限購，我們需要回答，為什么自去年“9.30”以來風聲鶴唳的調控，仍然沒有改變大家的預期，究其根源，我認為有三點：

一是政策本身的“塔西陀陷阱”。經(jīng)歷多次的反復之后，房地產(chǎn)政策的效力已經(jīng)基本被購房者否認，民眾對于政策的執(zhí)行力和效果已經(jīng)不抱希望，認為每一次的調控，事實上都是買點，都是殺入的機會，否則，以后連機會都沒有。

二是政策本身導致的“囚徒困境”。今年，很多地方的政府工作報告承諾，今年新建住房成交均價環(huán)比不上漲。為了做到“環(huán)比不上漲”，最好的辦法就是不讓高價樓盤上市。也就是說，為了降低均高度，最好的辦法是不讓姚明參加。各地的做法的確就是如此。一些熱點地區(qū)，本應該增加供應，而政府的做法恰恰相反，限制高價樓盤上市的結果就是市場出現(xiàn)短缺。那些所謂的“一房難求”的城市，并非真的沒有房子，而是開發(fā)商不愿意按照政府限定的低價上市開盤，通過排號費，通過加價等手段來對付政府的限價，導致市場的恐慌。

第三，根子仍然在于土地制度。只有一個賣家的寡頭壟斷供地制度，是導致中國房價畸高的根源。比如，最北京樓市的再次瘋狂，和備受詬病的北京供地計劃有很大關系。北京連續(xù)多年住宅供地一減再減，去年完成供地甚至不到計劃的20%，今年直接把計劃在去年的基礎上砍掉了60%。

盡管北京在剛發(fā)布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這只能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現(xiàn)恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執(zhí)行情況，對完不成計劃的應該進行問責。政府不應該搞土地饑餓營銷，制造人為的恐慌。

恐慌最大的特點是其具有極其迅速的傳導性，在一片搶房子的熱潮中，有些地方甚至被炒糊了。京津冀地帶的石家莊，房子一天一個價，其他如武清、固安、廊坊、涿州等熱點地方，出多少錢也買不到房子。京津冀一體化盡管是國家戰(zhàn)略，但在產(chǎn)業(yè)、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規(guī)劃中，房價已經(jīng)提前暴漲到位，滿眼都是投資客。而一個以投資為主導的市場，最大的特點是暴漲暴跌。對于這種炒作，當?shù)卣�府負有不可推卸的責任�?/p>

筆者注意到，面對房地產(chǎn)市場的不理性表現(xiàn)，最高層不斷表態(tài)，明確提出要警惕房地產(chǎn)泡沫風險。張高麗在“中國高層發(fā)展論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。并把房地產(chǎn)泡沫列為今年主要的風險點;央行行長周小川最表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業(yè)務活躍等風險;

國家發(fā)改委主任何立峰更是將房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的失衡列為當前中國經(jīng)濟發(fā)展面臨三大結構性的失衡之一，提出要控制信貸資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)。當然，除了表態(tài)，我們更希望的是拿出真正的行動，除了限購，我們更希望有真正的治本之策，在土地制度等方面有更多的舉措。

面對市場表現(xiàn)出來的兇猛的“動物精神”，有必要對中國房地產(chǎn)政策進行全面的檢討和反思。比如，關于房子和土地究竟短缺不短缺問題，我們從來都是含糊其辭，從來都不去做全面深入的調查和統(tǒng)計。其實，土地也好，房子也好，從來不存在短缺，凡是短缺的領域，都是人為造成的，中國房地產(chǎn)的發(fā)展需要一個健康的政策環(huán)境，政府不能成為人為制造短缺的大師。如果一再玩短缺制造恐慌，又有誰能保證不發(fā)生災難性的結果呢。英國著名歷史學家保羅?約翰遜的話今天仍然具有重大的價值和意義：

研究歷史，是醫(yī)治當代人傲慢氣焰的一劑猛藥。當我們發(fā)現(xiàn)我們原以為何等新奇、何等言之鑿鑿的膚淺論斷，原來早已被人類付出的巨大代價不止一次地驗證為徹底的錯誤時，盡管他們可能呈現(xiàn)出無數(shù)不同的偽裝，我們才能感覺到羞愧而謙卑!

面對歷史上那些一再發(fā)生的泡沫災難，中國人的確還沒有學會謙卑!