安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例

(2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)2004年12月23日安徽省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第51號(hào)公布 自2005年5月1日起施行)

第一章總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。

第四條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水。

物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第六條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第七條業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：

(一)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢(xún);

(二)推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán);

(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;

(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

第八條業(yè)主大會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：

(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng);

(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程;

(三)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

(四)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)審核批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。

第九條業(yè)主委員會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：

(一)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;

(二)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

(二)遵守和履行物業(yè)服務(wù)合同;

(三)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合;

(四)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰员O(jiān)督制止。

第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(三)住宅建筑規(guī)模在2萬(wàn)方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個(gè)住宅區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)等。

第十二條對(duì)尚未成立業(yè)主大會(huì)，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

(一)入住率達(dá)到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿(mǎn)2年，并且入住率超過(guò)30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿(mǎn)3年的。

第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照下列規(guī)定確定：

(一)住宅物業(yè)按照一套房屋計(jì)一投票權(quán);

(二)非住宅物業(yè)按照建筑面積每200方米計(jì)一投票權(quán);建筑面積200方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一投票權(quán)。

第十四條業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托證明。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并告知業(yè)主委員會(huì)。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn);對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數(shù);

(二)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;

(三)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;

(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;

(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

(六)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

(七)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管;

(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;

(九)違反業(yè)主公約的責(zé)任;

(十)其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：

(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;

(二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;

(三)業(yè)主投票權(quán)確定辦法;

(四)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;

(五)其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十九條業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章;

(三)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力;

(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其換屆。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;

(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)因犯罪正在受到刑事追究的;

(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)的酬金，由全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章前期物業(yè)管理

第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬(wàn)方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十七條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約。臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。

第二十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)，對(duì)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十九條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

第三十條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，具體比例由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。

建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料。辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。

第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)工程質(zhì)量保修金具體提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

第三十三條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;

(二)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，并取得合理的利潤(rùn);

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)選聘專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益;

(二)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);

(三)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修資金的使用情況;

(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

(五)組織、協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行約定：

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;

(二)物業(yè)管理事項(xiàng);

(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(五)雙方的權(quán)利義務(wù);

(六)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用;

(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;

(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;

(九)違約責(zé)任;

(十)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

(十一)其他約定的事項(xiàng)。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物：

(一)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項(xiàng)及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊(cè)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶(hù)實(shí)行裝表到戶(hù)、收費(fèi)到業(yè)主。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十條 縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門(mén)職責(zé)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知投訴人向有關(guān)部門(mén)投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

第四十二條物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第四十三條物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;

(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

(七)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(八)違反規(guī)定停放自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)輛;

(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(十)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。

第四十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶(hù)的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況。

市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理制度。

第四十五條物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)保修期滿(mǎn)后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān);

(二)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出;維修、更新、改造費(fèi)用，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，根據(jù)受益對(duì)象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔(dān);

(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會(huì)另作決定的除外。

第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第六章法律責(zé)任

第四十九條有下列行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：

(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

(三)不移交有關(guān)資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的;

(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;

(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;

(七)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。

第五十條 違反本條例第四十三條規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

(二)占用房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;

(三)損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第四十三條第四項(xiàng)規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主公約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同其他有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)行政主管部門(mén)可處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

違反本條例第四十三條第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政主管部門(mén)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第五十一條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;

(二)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;

(三)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

(四)對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不依法查處的;

(五)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章附則

第五十二條本條例下列用語(yǔ)的含義是：

(一)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線(xiàn)等設(shè)施;

(二)“自用部位”是指一套房屋戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;

(四)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。

第五十三條本條例自2005年5月1日起施行。