經濟糾紛答辯狀范文

答辯人：

答辯人就包頭市榮騰物業有限責任公司訴答辯人物業管理糾紛一案答辯如下：

一、原告訴訟主體錯誤：答辯人認為榮騰物業公司并不是本案的適合原告。根據合同法律關系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業管理服務協議書的是泓遠物業有限責任公司，即使根據該協議書的約定向答辯人主張權利，其主張人必須是合同的相對方泓遠物業有限責任公司，不應為協議書以外的第三人。原告應向答辯人出示相關證據證明其對“綠苑豪庭”進行物業管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關手續，以證明其具有符合法律及行政法規規定的進行物業管理的資質、經營性收費許可等。

1、根據《合同法》第八十八條　當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。《物權法》第三十九條　所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《包頭市物業管理條例2013》第五十三條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但是不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

早在2012年業主收房時賣出的房屋已經超過二分之一，小區物權已經移交到業主方，而不在是開發企業，類似解聘、選聘物業服務企業的權利需要占全體業主總人數和總面積二分之一的人通過;方可解聘選聘物業服務企業。更換物業需要全體業主和開發商共同召開業主大會來決定。

2、根據《包頭市物業管理條例2013》第四十七條物業服務企業享有以下權利：

(一)依照物業服務合同和管理制度實行物業管理;

(二)制定物業服務的具體措施;

依據以上條款，在沒有與答辯人簽訂物業服務合同及物業服務的具體條件的情況下，榮騰物業公司并不是本案的適合原告。

二、原告訴訟理由明顯不符合有關法律、法規之規定：根據《包頭市物業管理條例2013》第三十六條 新建物業應當符合下列條件后，方可開始向業主收取物業服務費：

第一條：所有建設項目按照批準的規劃和有關專業管理設計要求全部建成，經竣工驗收合格;

第二條供水、排水、供電、燃氣、供熱、電梯等設施設備和道路、綠化、物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并且達到有關建設標準，具備使用條件，其中綠化可以在物業驗收合格后的第一個綠化季節內完成;

綠苑豪庭小區至今都沒有在規劃部門驗收合格(有規劃局的錄音)，違規建設車庫、公然侵占公共面積(有規劃局規劃與實際建設對比圖);小區內純凈水沒有投入，老年人每天打水很不方便;物業更是把業主文化室被酒店占用為員工休息室(有照片)，根本就沒有盡到物業所應該盡到的服務，所以沒有理由向業主進行收費。

原告訴訟對象錯誤：根據《包頭市物業管理條例2013》第三十七條 物業服務企業在承接物業時，應當對物業建筑主體、共用部位、共用設施設備進行查驗，確認物業符合第三十六條規定的交付條件，并由雙方簽字確認查驗記錄后，完成交付手續。發現問題應當書面告知建設單位，及時進行整改。

物業服務企業不得承接不符合交付條件的物業。建設單位提出要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業的，物業服務費由建設單位承擔。

第八十九條 違反本條例第三十六條規定，建設單位或者前期物業服務企業在新建物業不符合該條規定的條件，向業主收取物業服務費的，由房產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并責令其限期退還收取的物業服務費;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

綠苑豪庭小區至今都沒有在規劃部門驗收合格(同上規劃局錄音)，很明顯符合以上條件，所以被告應為鴻德房地產開發有限責任公司，物業服務費理應由建設單位支付，收取已經交付業主的物業費應當依法退還。

四、原告沒有盡到物業管理義務：根據《包頭市物業管理條例2013》第五十七條 物業服務企業應當將企業基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業管理區域內顯著位置公示，并將房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站的受理投訴電話一并公布。第九十七條 違反本條例第五十七條規定，物業服務企業未按規定公示的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處三千元以上五千元以下罰款。第五十條 物業服務企業應當提供以下物業服務：第二小條　公共秩序維護、安全防范;第四十二條、物業服務企業辦公用房、業主委員會辦公用房屬于全體業主所有，任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。第七十五條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。第七十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。第七十三條物業管理區域不得有下列行為：　(三)私圈、私占、私建停車場地; (六)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施;

1、自答辯人入住以來，從沒有見到過物業公示過基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況(有錄音為證)

2、 酒店噪音擾民，尤其是在周末更為明顯，物業明知這一現象，聽之任之，根本就沒有去協調酒店做好隔音工作，避免影響小區內業主受到干擾。(可以提供證人證言)

3、 答辯人從5月12日就以書面形式向物業提出要求成立業主委員會，但物業以各種理由進行推脫，導致現在小區也沒有業委會，沒有盡到協助、配合的義務。(有錄音、書面收條為證)

4、小區文化娛樂活動室從居民入住后就沒有開放過，今年更是被酒店的員工占用，嚴重侵犯了小區業主的權益。(有照片)

5、 工程方面，沒有24小時報修電話，沒見過工程人員，無夜班崗位，晚上停電無人維修。設備機房的養護也沒有巡查記錄和保養記錄。公區設備設施損壞無人維修。作為服務企業有義務完善小區設施，但居民入住后至今仍沒有健身器材等設備。

6、私建車庫并出售的問題相互推諉，沒有及時予以說明。(有照片)

7、 按照規劃局公示小區主規劃圖中，小區道路已經被酒店占用。物業以酒店銷售合同內容中的規定范圍來認定酒店沒有占用小區公共用地，縱容酒店裝圍欄，侵占廣大業主之利益，明顯的與國家行政機關的法規不符。(有照片)

8、 保安管理不是太好，進出人員、車輛保安查得不是很認真，而且很多沒有車位的車輛經常停在主道上，嚴重影響大家的正常行駛和出入，沒有盡到能加強車輛管理的責任。秩序維護方面，沒有安裝巡更打點，也沒有樓宇巡查簽到表!車輛及人員隨意進出，無管理!大件物品出入無管理，消防制度及設備沒有巡檢，滅火器無巡檢!

9、監控數量少，質量差，電梯未安裝“監控”“五方通話”裝置，達不到24小時實時小區全方位監控要求。

10、安全隱患：小區是否有火災自動報警系統?有，是否運行正常?沒有。

11、物業工作人員打罵業主的現象時有發生，在業主裝修期間為難業主，吃、卡、要更是普遍現象。(可以提供證人證言)

12、小區內發生多起盜竊案件，被竊居民多次與物業公司理論無果;物業公司對此卻不承擔任何責任;(可以提供證人證言)

13、 保潔衛生打掃不干凈，樓梯間無人打掃，灰塵及雜物垃圾無人清掃，沒有除四害及消殺!綠植無人維護只澆水，雜草叢生，黃土地外漏!小區自入住以來應該沒有對草皮進行過重新維護和種植，現在小區有的草皮都禿了，卻沒有人管理。(有照片)

五、答辯人主張先履行抗辯權，在原告糾正錯誤履約行為前，有權拒絕支付物業服務費用。

《物業管理條例實施細則》第六條規定，在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時，業主有權拒絕支付物業管理費用，并有權提出賠償請求。因原告不能適當履行物業服務義務，給答辯人生活帶來諸多不便。根據合同法有關于先履行抗辯權的規定，在原告正確履行物業服務義務之前，答辯人有權拒絕支付物業服務費用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

xx人民法院

答辯人：xx

2017年xx月xx日