被稱為史上最嚴(yán)的上海樓市新政昨天正式出爐。新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示,此次政策收緊后,上海將進(jìn)入調(diào)控歷史上最嚴(yán)峻的政策環(huán)境。與此同時,上海新政也將對其他房價漲幅較大的城市形成震懾,不排除后續(xù)仍會有其他城市跟進(jìn)出臺收緊性政策。北京政策微調(diào)的可能性較大。

政策上海樓市調(diào)控升級

昨天,上海出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展的若干意見》(以下簡稱“意見”)。意見表示,上海住房市場體系繼續(xù)堅持以居住為主,更加注重支持首套和改善性居住需求;堅持以市民為主,更加注重滿足上海市戶籍人口和穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍居民家庭、保障科創(chuàng)中心建設(shè)引進(jìn)人才的居住需求;堅持以普通商品住房為主,更加注重中低價位、中小套型的居住需求。

嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸,過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保,設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治。

從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限,從自購房之日起算的前3年內(nèi)在上海市累計繳納2年以上,調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上。

從緊實行差別化住房信貸政策,加強(qiáng)個人住房貸款管理,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應(yīng)承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務(wù)臺。

此外,上海還將加大住房用地供應(yīng)力度,提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。

影響 第二季度市場交易量將走低“政策發(fā)布后,第二季度市場交易量會走低,下半年或因為第一季度市場高位放量而進(jìn)入深度的市場調(diào)整期”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者,這將是新政對于上海樓市的影響之一。

其次,政策對首次改善型需求的影響較大。對于擁有一套住房的居民,再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%,非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%,并且要求購房者承諾自有資金比例。多位業(yè)內(nèi)人士指出,市場對于二套房首付比例調(diào)高早有預(yù)期,提高二套首付比例后,二套房交易受到直接沖擊。

另外,企業(yè)購買商品房再次上市需要滿3年及以上。郭毅認(rèn)為,這將對高端盤成交產(chǎn)生一定影響。無論是高端客群重復(fù)置業(yè)購買豪宅,還是投資客一次性投資多套房產(chǎn),目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業(yè)名義購房。而一旦企業(yè)購買商品房后再次上市需要滿3年及以上,將堵住投資客短期炒房的通道。

解讀 二套房購買門檻提高“上海新政首先叫停中介機(jī)構(gòu)從事場外配資業(yè)務(wù),這條政策是意料之中。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,鏈家事件起源自上海,發(fā)酵于全國,正是上海率先挑開了中介機(jī)構(gòu)從事2年以上的場外配資業(yè)務(wù)的蓋子。如果中介機(jī)構(gòu)自建資金池,造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫,更為嚴(yán)重的是構(gòu)成了巨大的潛在金融風(fēng)險。郭毅預(yù)計,北京可能出臺的調(diào)控政策中也將強(qiáng)調(diào)對于中介機(jī)構(gòu)從事場外配資業(yè)務(wù)的管控和打擊,資金杠桿降低后,將屏蔽部分資金實力較弱的購房者,造成市場交易量的下滑。

北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達(dá)到5年,才擁有新購一套房的購房資格,此前上海一直執(zhí)行的是2年,本次上海升級至5年后,將與北京共同執(zhí)行全國最嚴(yán)厲限購政策。

從信貸方面來看,上海實施差別化信貸政策,將在很大程度上約束改善需求。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山表示,上海方面區(qū)分普通房與非普通房有兩個指標(biāo),一是面積以140方米為界,二是以450萬元成交價格為界。根據(jù)新政策,上海的非普通住房首付最低7成,普通住房首付最低5成。

央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計研究部主任王振營25日在上海市政府新聞發(fā)布會上表示,根據(jù)上海房地產(chǎn)新政,今后上海居民如果擁有一套房,在購買二套房的時候,不管第一套的貸款結(jié)清與否,都將按照第二套標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款。此前上海居民購買第二套房,若第一套房的貸款已經(jīng)還清,則第二套按照第一套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,只需繳納30%　的首付比例。

背景

旨在擠出房地產(chǎn)泡沫

分析普遍認(rèn)為,此次政策調(diào)整主要原因是上海樓市出現(xiàn)非理性上漲,監(jiān)管旨在擠出房地產(chǎn)泡沫。

從上海商品住宅市場表現(xiàn)來看,同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬方米、79萬方米,截至3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬方米,預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬方米。按照這樣的預(yù)估值來計算,一季度上海商品住宅成交量將超過440萬方米,這是歷史上前所未有的。

春節(jié)之后,上海商品住宅市場成交量價迅速回升,從市場去化壓力來看,同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,截至3月21日,上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至849.78萬方米,由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位,市場去化周期已經(jīng)縮短至6.02個月(按照3個月移動存銷比計算),單純從指標(biāo)意義上來看,短期內(nèi)上海商品住宅基本面將繼續(xù)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。

在兩會期間,監(jiān)管業(yè)務(wù)明確表態(tài)在醞釀新政解決一線城市房價過快上漲問題。央行副行長潘功勝此前表示,為了解決一線城市房價過快上漲問題,央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門醞釀新政,準(zhǔn)備對一些房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理,沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營。

上海市委書記韓正也在兩會期間表示,全國各地房地產(chǎn)市場情況差異性很大,因城施策是非常正確的。上海房地產(chǎn)市場將加強(qiáng)科學(xué)的、符合規(guī)律的調(diào)控。期上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性、過熱的情緒,這不利于上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。韓正認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題,更是民生問題。

延伸 北京微調(diào)可能性大“上海新政對其他城市的威懾作用是很大的”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,目前深圳、上海、北京、南京、廈門、合肥、蘇州等城市房價上漲速度均比較快,預(yù)計這些城市出臺不同力度限制政策的可能性非常大。不過,由于目前北京的房價漲幅相較于其他幾個城市還算穩(wěn),如果其他城市陸續(xù)推進(jìn)房貸收緊政策,北京地區(qū)有跟進(jìn)可能性。

與上海不同,北京并未出現(xiàn)明顯的投資需求升溫的跡象,新房市場交易量也保持著相對穩(wěn)定的狀況。據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示,截至3月22日,北京共成交商品住宅(不含保障、商住,包括自住房)10178套,同比減少了3241套。而北京二手住宅交易量在今年初實現(xiàn)了同比翻倍增加,不過,期從一線門店傳來的聲音,當(dāng)前二手業(yè)主提高報價之后,看房量已經(jīng)明顯下降,未來一段時間,預(yù)計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

在郭毅看來,二手交易的下滑終將傳導(dǎo)到新房市場,因此可以判斷,北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)自主調(diào)節(jié)了春節(jié)前后曾出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象,加之北京本就執(zhí)行著全國最嚴(yán)格的限購,預(yù)計不會繼續(xù)加強(qiáng),微調(diào)的可能性比較大。

接凌晨時間，鄭州市房管局17日深夜發(fā)布消息稱，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

而廣州市政府網(wǎng)站也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。通知規(guī)定，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

此外，居民家庭在本市擁有1套住房且無貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于50%;居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%。

意見同樣要求在2017年3月18日起開始執(zhí)行，由于出臺政策已經(jīng)接凌晨，購房者也沒有趕末班車的操作余地。

此前深圳在10月4日發(fā)布的樓市新政指出，對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付;對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成;已有1套住房的，首付提高到七成以上。

上海也在11月29日起執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，上海版限購政策稱，在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

至此，北上廣深四個一線城市均采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

據(jù)中國新聞網(wǎng)引用中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓統(tǒng)計，在北京之前，過去半個多月已有18個市、縣、區(qū)實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策。例如，三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區(qū)。他認(rèn)為，這9個環(huán)京區(qū)域與9個熱點二三線城市的調(diào)控出臺，也意味著未來會有更多的城市加入調(diào)控隊伍。