物業的使用與維護

第五十一條 業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

業主對物業專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，承擔義務。

第五十二條 業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理有關手續，同時告知業主委員會和物業服務企業。

第五十三條 利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續，經營所得收益屬于全體業主共有。

業主委員會、物業服務企業應當每半年公布一次經營所得收益和支出情況，接受業主監督。

第五十四條 物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定；建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。

第五十五條 物業區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第五十六條 業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

第五十七條 物業區域內禁止下列行為：（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；（三）違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途；（四）擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地；（五）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；（七）擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業主共用部位堆放物品；（八）違反規定停放車輛；（九）違反規定出租房屋；（十）違反規定飼養動物或者種植植物；（十一）法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向業主委員會和建設、公安、環境保護、城市管理等有關行政主管部門報告，有關行政主管部門應當依法處理。

第五十八條 禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關確定，并向社會公布。

業主、物業使用人在物業區域內飼養前款規定以外其他犬只應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約，攜犬只出戶的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業應當加強物業區域內養犬行為的監督，及時制止違法違規養犬行為。

第五十九條 城鄉規劃、建設、公安、環境保護、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門，應當加強物業區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業區域內顯著位置公布聯系方式，依法及時處理物業區域內的違法行為。

第六十條 建設單位應當按照國家和省有關規定承擔物業的保修責任。

建設單位應當在新建住宅物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由房產行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。

物業保修金交存期限為五年。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業保修金有結余的，應當返還建設單位。

第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。

第六十二條 物業保修期滿后，物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業主共同承擔，法律、法規另有規定的除外。

共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責定期維護、保養，確保使用安全。

第六十三條 住宅物業、住宅物業區域內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。住宅專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據業主公約或者管理規約的規定，持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第六十四條 物業保修期滿后，發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時，物業服務企業、業主委員會、居（村）民委員會應當先行采取應急措施，并向房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：（一）屋面、外墻滲漏的；（二）電梯故障的；（三）消防設施故障的；（四）公共護欄（圍）破損嚴重的；（五）樓體外立面有脫落危險的；（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；（七）危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。

房產行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。

第六十五條 住宅物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

已經移交給專業經營單位維護管理的設施設備，其維修、養護、更新等費用，不得從物業服務費中列支。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當配合。

第七章

法律責任

第六十六條 違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十七條 建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰，并錄入企業信用檔案:（一）違反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規定報送相關資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；（二）違反本條例第四十一條第一款，未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；（三）違反本條例第六十條第一款，在物業保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質的第三方進行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

第六十八條 專業經營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。

第六十九條 物業服務企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰，并錄入物業服務企業信用檔案:（一）違反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；（二）違反本條例第三十八條第一款，未按照規定在物業區域內公示有關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；（三）違反本條例第三十九條第一款規定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，用于物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；（四）違反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規定備案或者保存、移交物業承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；（五）違反本條例第四十九條，擅自撤離物業區域、停止物業服務的，或者被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

第七十條 物業服務企業違反本條例第三十九條第二款，泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

第七十一條 建設單位、物業服務企業違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規定出租停車位、車庫的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

第七十二條 業主、物業使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關沒收犬只，并處5000元以上1萬元以下罰款。

業主、物業使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機關責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。

第七十三條 國家機關及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關或者監察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分:（一）未按照規定履行監督管理職責的；（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；（三）未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；（四）發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的；（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；（六）違法實施行政許可或者行政處罰的；（七）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八章

附 則

第七十四條 本條例規定的業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門制訂。

第七十五條 本條例自10月1日起施行。[1-2]

審議意見

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省人大常委會：

根據省人大常委會立法計劃，《湖北省物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》將提請省十二屆人大常委會第十八次會議審議。為做好《條例（草案）》的前期立法工作，根據立法法和我省立法條例的有關規定，委員會與政府相關職能部門積極配合，提前介入，，委員會就專門聽取了省住建廳關于物業管理立法等有關情況的匯報，委員會部分組成人員先后赴省外和武漢、咸寧、黃岡、荊門等地就物業管理立法進行考察和專題調研。

今年8月和10月，委員會再次組織調研組赴市州就物業管理立法進行專題調研，調研組在各地分別召開座談會，就物業管理立法的重點難點問題聽取當地政府主管部門，省、市人大代表，業主、物業公司、社區代表的意見和建議，并對各種形式的物業小區及物業公司進行實地考察。11月12日，省人大城鄉建設與環境資源保護委員會召開第二十一次會議，對《條例（草案）》進行了認真審議。

委員會審議認為，物業管理是現代城市管理的重要組成部分，也是社會管理創新的重要內容，物業管理工作與人民群眾生活息息相關，對維護社會穩定，構建和諧社會，貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念具有重大意義。我省物業管理在物業維護、環境美化、秩序管理、和諧社區建設等方面發揮了積極作用。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮化快速發展，我省物業管理存在諸多不衡、不協調和不可持續的矛盾和突出問題，如：業主委員會組建問題，物業服務收費標準問題，物業企業的服務工作與業主的要求存在差距問題，專項維修基金的管理與使用問題等。為了充分發揮政府和市場的作用，規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造和諧的物業管理環境，制定《湖北省物業管理條例》十分必要。委員會審議認為，《條例（草案）》符合相關法律法規的規定和我省實際，內容基本可行，建議提請省十二屆人大常委會第十八次會議審議。同時提出如下修改意見和建議：

一、《條例（草案）》應貫徹落實十八屆五中全會精神，充分體現環境優美、服務到位、收費合理、方便生活的新理念。

二、《條例（草案）》應將政府管理部門、業主、物業企業各自的權利與義務及其相互關系予以進一步明確，目前草案中相關內容已有涉及，但不夠明晰。

三、《條例（草案）》應注意在內容上與其它相關法律法規的銜接，如在規定地下設施的使用上應與《中華人民共和國人民防空法》等法律相銜接。

四、城市的老舊城區與老舊小區的管理，是現代城市管理的一大難題，也是物業管理的一大難點。如何做好老舊小區物業的管理，目前《條例（草案）》規定得尚不夠全面，建議對老舊物業和自主物業管理作相應規定。

五、《條例（草案）》中建議增加對物業服務企業監管方面的條款，如增加推行企業年報制度、建立企業不良記錄等內容。

六、《條例（草案）》的部分章節和內容可作適宜調整。《條例（草案）》對象主要是政府（相關部門）、業主、物業企業，草案篇幅過長，應進行壓縮。同時將物業企業和物業管理單設一章，對第四章、第五章進行合并，第六章不用單設第一節、第二節。在總則中可增加“公共安全”方面的內容。

以上意見，請予審議。[3]

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小區車位不夠、鄰居家的大狗太嚇人、申請住宅專項維修基金太難……這些小區里常見的問題怎么解決？將于今年10月1日起施行的《湖北省物業服務和管理條例》，對此已有明確規定。昨從省住建廳獲悉，為深入貫徹該條例，全省將開展創建物業服務示范小區、大廈、工業區活動，把業主的評價意見作為物業服務企業考核評價的重點。

今年7月28日，省十二屆人大常委會第二十三次會議審議通過了《湖北省物業服務和管理條例》。該條例對物業服務管理體制、業主大會的成立和運行、物業使用和維護的具體行為等問題作了具體規定。

針對廣大業主關心的熱點問題，條例也作出了回應。如規定車位、車庫不得銷售給業主以外的單位和個人；動用住宅專項維修基金，可以根據維修范圍，以單元（棟）為單位進行表決；發生危及安全的緊急情況時，房產部門應當即時核準并撥付住宅專項維修資金；明確禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，攜犬出戶應當束鏈牽引等。

省住建廳相關負責人表示，全省各地將指導行業協會，制定物業服務質量標準體系，引導企業提升物業服務品質。各級房產行政主管部門將把行業監管的重心轉移到項目上來，在優秀示范小區的基礎上培植一批物業服務品牌小區。[4]

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車位賣“外人”將受罰。停車難日益嚴重，小區車位優先供業主。《條例》規定，所有權人為建設單位的停車位和車庫，不得銷售給業主以外的單位和個人，優先滿足業主需要后可對外出租，但每次租賃期限不得超過一年。占用業主共有道路或場地的車位，屬全體業主共有，其分配、使用及收費管理由業主大會決定。建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。建設單位、物業服務企業違反上述兩項規定，由房產行政部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得1-3倍罰款。

電梯廣告收益須公示。小區電梯不能隨意張貼廣告，《條例》規定，利用業主共用設施設備的經營所得歸全體業主共有，業主委員會、物業服務企業應每半年公布一次經營收益和支出，接受業主監督。物業服務企業不得擅自允許他人利用公共部位、共用設施設備進行廣告、經營等活動。否則，將被處1萬元-5萬元罰款;有收益的，用于共用部位的維修和養護;逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

住宅維修金申請新突破。此前，“兩個2/3”的要求，被認為是住宅專項維修資金申請的攔路虎，即：住宅專項維修資金的使用，需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主，且占總人數2/3以上的業主討論通過。《條例》規定，可根據維修范圍以單位(棟)為單位進行表決;也可以采用異議表決方式，即根據業主公約或者管理規約的規定，持不同意見的業主專有部分占建筑總面積1/3以下且占總人數1/3以下的，視為表決通過。

小區無鏈遛狗可罰千元。《條例》明確，禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，否則，由公安機關沒收犬只，并處5000元至10000元罰款。具體品種和體高體重標準，由湖北省人民政府公安機關確定并向社會公布。業主、物業使用人飼養其他犬只，攜犬出戶的應當束犬鏈牽引，否則，由公安機關責令改正;拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。