山東省物業管理條例釋義

第三章業主大會與業主委員會
　　第一節業主大會籌備組
　　第二十八條 房屋的所有權人為業主。
　　建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
　　符合下列條件之一的。應當召開首次業主大會會議：
　　（一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
　　（三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
釋義：本條是關于業主概念、建設單位或者前期物業服務企業關于業主入住情況的報告義務及首次業主大會召開條件的規定

一、房屋的所有權人為業主
　　業主,是隨著我國房地產行業的發展而產生的一個概念，長期以來作為房屋的所有權人的代稱，已被人民群眾廣為接受。國務院《物業管理條例》第六條規定“房屋的所有權人為業主”。業主是房屋的所有權人。我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，因此，業主既享有房屋的所有權，同時也享有與房屋相配套的設施設備和相關場地的有關權利。《物權法》在制定時也將這一概念引入，明確了業主的具體權利，在第六章規定了“業主的建筑物區分所有權”。
　

房屋的所有權人為業主，包括三個方面內容：

一是根據《物權法》的規定,業主應當是依法登記取得或者其他合法原因取得房屋所有權的人，房屋的所有權以不動產登記簿為證明，不動產登記簿登記的所有權人即為業主。

二是根據婚姻法等民事法律有關規定，雖然不動產登記簿上通常只有一個自然人作為所有權人，但房屋屬于夫妻雙方共有，那么共有權人都應當作為業主。
三是根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應剛法律若干問題的解釋》的規定，基于與建設單似之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占用建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權髓記的人，也可以認定為業主。

業主按是否為自然人，可以分為自然人業主和非自然人業主。所謂自然人業主，就是指擁有物業所有權的是自然人。非自然人業主，是指擁有對物業所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。按業主是單獨擁有物業還是與他人共同擁有物業，可以分為獨立產權的業主和共有產權的業主。共有產權的業主有兩種情況：

一是不動產登記簿登記為共有權人。二是根據有關民書法律的規定，雖然不動產登記簿登記一個自然人為所有權人，但有可能兩人以上為共有權人，屬于共有產權的業主。
　　需要指出的是，物業使用人是與業主相關的一個概念，他是指物業的承租人和實際使用物業的非業主。業主是專有部分的所有權人，對專有部分享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而物業使用人只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利，不是業主，不能以業主身份行使表決權。當然，物業使用人可以基于業主的授權，作為代理人行使業主表決權。現實中還有一種情況，一些只購買了小區內車庫、擁有車庫產權證的人是否是業主？一般認為，只有購買了特定房屋的才是業主，但是這部分人可以就有關車庫管理方面的事項行使業主表決權，而不能擁有整個小區管理事務的參與權和決定權。

二、建設單位或者前期物業服務企業就業入住情況承擔報告義務
　　現實生活中，由于業主入住時間有差異、業主自治意識不高等原因，業主大會成立較為困難。因此，需要地方人民政府適當介入，給予必要的指導和幫助。

《物權法》第七十五條第二款規定：“地方人民政府應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和幫助。”國務院《物業管理條例》第十條也規定，業主應當在房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業主大會。業主入住情況關系到業主大會能否成立，有關部門何時介入指導，組建籌備組等操作問題。因此，物業管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當及時掌握業主的入住情況。考慮到業主入住時間不一，實踐中都是由建設單位負責向業主發放入住通知書，并應當向前期物業服務企業移交業主名冊，因此，建設單位或者前期物業服務企業能夠及時掌握業主入住的情況。為此，本條第二款規定建設單位或者前期物業服務企業有義務將業主人住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。

三、首次業主大會會議召開的條件
　　在什么條件下可以召開首次業主大會會議，《物權法》和國務院《物業管理條例》都末作規定。但是《物極法》第七十六條和國務院《物業管理條側》第十二條規定，業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物面積過半數且占總人數過半數的業主參加。因此，在規定首次業主大會會議召開條件時，應當與上述條件基本持，這樣業主大會的形式才會合法有效，會議才能形成有效的決議或者決定。本條第三款規定符臺下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：一是業主已入住面積的比例達到百分之五十在上。這里的“入住”是指建設單位同購房者交付房屋，“入住面積”即房屋交付后業主專有部分的建筑面積，“達到百分之五十”以上是指達到物業管理區域內所有專有部分建筑面積之和的百分之五十以上。二是業主已人住戶數的比例達到百分之五十以上。這里的計算基點是以戶數而非業主的人數來確定。因為業主的建筑物區分所有權的核心是業主專有部分的所有權，其本質上是一種財產權利。《物權法》和國務院《物業管理條例》在規定業主大會形式要件時，既考慮到專有部分的建筑面積要素，也考慮到專有部分面積較小的業主的話語權，規定了業主的人數要素。但是對業主人數的理解應當與業主專有部分所有權結合起來，即業主的人數應當以一個獨立的房屋產權來計算。舉例來說，一套房屋可能有兩個共有權人，即兩個業主，但這套房屋在計算業主人數票時，只能擁有一個投票權。這與《條例》第三十三條規定的投票權計算是一致的。這樣，這一套房屋只有一票人數票。“達到百分之五十以上”，是指占物業管理區域內所有獨立計算的產權單位之和的百分之五十以上。三是自首位業主入住之日起滿兩年且已人住戶數的比例達到百分之二十五以上。現實操作中經常出現這樣的情況：部分業主已入住較長時間，但由于建設單位房子沒賣完或者其他原因，入住面積或者入住戶數達不到百分之五十以上，業主大會遲遲不能召開，已入住業主的合法權益難以保障。針對這種情況，《條例》規定了這一條件．首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上即可召開首次業主大會會議，未售出的專有部分，建設單位可以以業主身份參加，這樣首次業主大會會議就能夠開真情為，可以形成有效決議或者決定