*指出：“人民群眾對立法的期盼，主要不是有沒有，而是好不好、愛用不愛用、能不能解決實際問題”。對照住建部原關于物業(yè)管理條例的若干規(guī)定條款，真是一針見血。原條例有關內(nèi)容與當前日新月異的城市建設，與不斷出現(xiàn)的新情況、新問題完全不相適用，完全與不同步、不合拍。

根據(jù)長沙市住建委的有關統(tǒng)計，從總體上看，大部分住宅小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)，已經(jīng)成立業(yè)委會的住宅小區(qū)不到三成，且一般都在開發(fā)商交付住房后三年以上才陸續(xù)成立，最長的竟達到10年，其原因有如下幾個方面：

一、其主要原因除了開發(fā)商不情愿、社區(qū)街道不積極促動外，其主要原因是目前有關政策和規(guī)定不符合現(xiàn)實情況。從國家住建部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知第二十一條規(guī)定，小區(qū)入住的業(yè)主人數(shù)必須超過50%，入住的面積超過50%，即使成立籌備組都須經(jīng)過嚴格的業(yè)主身份審查環(huán)節(jié)。以目前住宅小區(qū)的現(xiàn)狀成立業(yè)委會確實存在難度。現(xiàn)在有許多業(yè)主有多處房產(chǎn)，購買房產(chǎn)的目的也不是僅僅停留在居住層面上，而是利用房產(chǎn)特質進行投資。所以很多小區(qū)很長時間達不到入住率50%的條件，還有的小區(qū)規(guī)模很大，戶數(shù)達到幾千甚至幾萬戶，即使按20%以上業(yè)主聯(lián)名申請也需要幾千人或上萬人，根據(jù)目前的小區(qū)居住現(xiàn)狀，根本無法進行聯(lián)絡組織，單純依靠業(yè)主自發(fā)開展工作幾乎是不可能的。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理應該是小區(qū)業(yè)委會簽約聘請專業(yè)物業(yè)公司進行的，沒有物業(yè)管理的住宅小區(qū)必然導致臟亂差現(xiàn)象發(fā)生，即使開發(fā)商自己或聘用物業(yè)公司實施物業(yè)管理，但是也因未成立業(yè)委會而同樣問題重重。比如，業(yè)主無法對物業(yè)公司進行合法有效的監(jiān)管，對于物業(yè)公司服務質量差，安保不到位，亂收費，帳務不公開等問題無法制約;維修基金無法合理使用，發(fā)生開發(fā)商或物業(yè)公司侵占業(yè)主共有公共用地的行為，業(yè)主無法維權;有些侵害業(yè)主權益的行為，開發(fā)商或開發(fā)商指定的物業(yè)公司借著未成立業(yè)主委員會監(jiān)管空檔所形成的違背業(yè)主意愿的一些行為，如停車收費、占用業(yè)主公共用房挪作他用等既成事實，即使將來成立業(yè)委會也很難再改變。經(jīng)常導致業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間矛盾不斷激化，產(chǎn)生糾紛沖突，甚至流血群體性事件。這也逐步成為影響社會和諧的主要因素之一。

二、隨著《物權法》的頒布和《物業(yè)管理條例》的修訂，以及最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的施行，住房和城鄉(xiāng)建設部也制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》。由于物權法沒有對“業(yè)主”這一基礎性概念作出規(guī)定，相關司法解釋以及規(guī)章和規(guī)定對“業(yè)主”的認定過分依賴于登記的房屋所有權人以及因事實行為取得房屋所有權人的標準，而忽視了房屋夫妻共有、家庭成員共有等共有權人的現(xiàn)實情況。由于業(yè)主的維權意識逐步增強，作為維護業(yè)主權益的業(yè)主大會和業(yè)主委員會也越來越受到業(yè)主的重視。

幾年來，因為業(yè)主身份的確定糾紛、業(yè)主與業(yè)主委員會之間爭議糾紛等日益增多，業(yè)主身份的確定以及業(yè)主的選舉權以及被選舉權、業(yè)主大會的召開以及業(yè)主委員會的工作開展遭遇規(guī)定與現(xiàn)實的沖突，修改并完善業(yè)主身份的認定迫在眉睫。

目前，夫妻購房產(chǎn)權登記在一方名下，父母購房登記在子女(有的登記在未成年子女)名下，子女購房登記在父母名下，異地購房不在小區(qū)居住，或者購房出租等等情況占相當大的比例。按照現(xiàn)有規(guī)定，只有房屋產(chǎn)權人或因事實行為取得房屋所有權人的人才能以“業(yè)主”身份參與小區(qū)的管理，那么將出現(xiàn)未成年人或年邁的老人才有資格成為業(yè)主委員會成員，而同住的家庭成員中那些有熱心、有精力、有經(jīng)驗、有組織能力、有影響力的家庭成員無法參與小區(qū)的管理。這顯然與現(xiàn)實生活相悖，說明業(yè)主身份認定的規(guī)定明顯滯后，于情于理極不人性化，這也是小區(qū)業(yè)主之間的糾紛日益增多的重要因素之一。

現(xiàn)實生活中，基于上述產(chǎn)權登記的多種情況的原因，很多小區(qū)的業(yè)主委員會成員不是房屋產(chǎn)權人，產(chǎn)權登記在子女或者配偶、父母名下，導致被大多數(shù)業(yè)主選定為業(yè)主委員會成員后，有可能被一個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主以是“非業(yè)主”的理由推翻，嚴重影響社區(qū)的穩(wěn)定和諧。目前相關行業(yè)主管部門的態(tài)度也是要“依法”辦事，或要求如果要成為業(yè)主委員會成員，就要到房產(chǎn)登記部門去辦理共有登記，這顯然會增加業(yè)主的負擔，耗費業(yè)主的時間和精力，鮮有人為了熱心參與公益管理去辦理這樣的登記，這種態(tài)度和做法不但不可行而且會導致小區(qū)的無序管理。

三、業(yè)委會成立之難并非個例，而在超級小區(qū)中分塊成立業(yè)委會，更是面臨諸多難點與爭議。隨著湘江世紀城等一批大盤相繼投入使用，“區(qū)內(nèi)區(qū)”成立業(yè)委會的問題也漸漸凸顯。湘江世紀城是長沙超大小區(qū)，小區(qū)有17個苑，一共有2萬多戶，全部住滿將超過8萬人，相當于一個縣城的人口。湘江世紀城雖有17個苑，分為7個物業(yè)管理區(qū)，這7個區(qū)水電都是獨立的，具備獨立運行的條件。1月，29名業(yè)主聯(lián)名向法院提起行政訴訟，狀告芙蓉北路街道，請求法院依法確認《致湘江世紀城全體業(yè)主的公開信》違法。提起行政訴訟的目的，也只是想證明成立一個業(yè)委會是錯的，權力過于集中，也不利于工作開展，應成立分苑業(yè)委會。而根據(jù)《湖南省實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》的規(guī)定，劃分物業(yè)管理區(qū)域的主體有三個，即建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和街道辦事處，但無論哪個主體劃分，都要向房地產(chǎn)行政部門備案。但是，芙蓉北路街道辦并沒有提供湘江世紀城劃分并備案的任何證據(jù)。因此，湘江世紀城屬于沒有劃分物業(yè)管理區(qū)域的小區(qū)，不能成立多個業(yè)委會。而且開福區(qū)城鄉(xiāng)建設局經(jīng)研究后答復，湘江世紀城一直按一個物業(yè)管理區(qū)域進行物業(yè)管理服務，且管網(wǎng)錯綜復雜，公共配套無法按苑獨立分割，物業(yè)管理區(qū)域尚不具備分立的實體條件與程序條件，不能分苑成立業(yè)主大會。隨著湘江世紀城等一批大盤相繼投入使用，超大盤成立業(yè)委會的問題，也擺上了街道社區(qū)和物業(yè)管理部門案頭。

綜上所述，特提出如下幾點建議，使該條例更具人性化、合理性、更具可操作性：

1.明確規(guī)定開發(fā)商必須在住宅交付后一年內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)委會，相關行政主管部門承擔監(jiān)管責任;降低首屆業(yè)委會成立相關標準及要求(即成立業(yè)委會必須小區(qū)入住的業(yè)主人數(shù)必須超過50%，入住的面積超過50%雙過半的要求)，初次選舉的業(yè)委會在街道、社區(qū)和開發(fā)商監(jiān)督下開展工作，并在三年一屆的換屆選舉中加以充實完善，使其更具代表性和廣泛性。街道社區(qū)必須將轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)是否成立業(yè)委會作為工作重點任務，積極牽頭推進住宅小區(qū)成立業(yè)委會。

2.在成立業(yè)主委員會時，由相關部門對“業(yè)主”身份進行特定條件下的解釋，制定切合實際和符合現(xiàn)實生活的人性化規(guī)定，即同住的家庭成員如夫妻、配偶、子女都可視同為小區(qū)的業(yè)主，在成立業(yè)委會時每個戶主或者每個產(chǎn)權單位可授權委托其中任何一位家庭成員參選業(yè)委會成員，以維護所有的共有產(chǎn)權人(而不是僅指所謂業(yè)主一人)的權利不被剝奪，以最大限度動員一切有熱心、有能力參與小區(qū)管理的居民來行使自己的權利和義務，維護業(yè)主的正當權益和小區(qū)的和諧穩(wěn)定。

3.現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》及相關地方法規(guī)已明確規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”，而對于超級大樓盤來說實務操作中也存在將同一小區(qū)劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的情況，根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主可要求市房地產(chǎn)管理局重新劃分小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，繼而在現(xiàn)有規(guī)定范圍內(nèi)實現(xiàn)設立多個業(yè)主大會，方便大型樓盤的實際業(yè)委會管理工作。

4.鑒于現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會因系業(yè)主自治組織，缺乏一定的監(jiān)督機制，導致部分成員以權謀私，侵犯其他業(yè)主權益的行為時有發(fā)生而無法及時處理，加之維修基金已可由業(yè)委會管理及使用，如不進行有效監(jiān)控，更易導致個別業(yè)委會抱團腐敗。建議在召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會時，一并相應成立業(yè)主監(jiān)督委員會，由業(yè)主或業(yè)主委托人擔任監(jiān)委會主任，其成員應包括街道、社區(qū)的分管專干，其職責是列席業(yè)委會的所有會議，并有建議權;審查所有賬目及收支情況，也可指定審計部門對財務賬簿及其它會計資料進行審計，對利用職務謀取不當利益，侵害業(yè)主權益的行為的業(yè)委會成員提出罷免等，其職能應在小區(qū)業(yè)主規(guī)約中予以明確。

5.將以上幾點建議內(nèi)容一并納入立法制定的《湖南省物業(yè)管理條例》，先期由住建廳選擇幾個市依據(jù)以上建議內(nèi)容直接指導先行試點，有所創(chuàng)新，有所突破，總結經(jīng)驗，打好基礎，使未來的條例更具人性化，更具合理性，更具操作性。