總則

第一條

為規范物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條

本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

第三條

物業管理實行業主自主管理，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。物業管理服務應當遵循公開公公正、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條

市房產行政主管部門（以下稱市物業行政主管部門）負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

區、縣房產行政主管部門（以下稱區、縣物業行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉業主委員會，并負責調解物業管理糾紛、協調物業管理與社區建設之間的關系。

建設、規劃、電力、水務、廣電、通信、環衛、園林、公安、物價等行政主管部門按各自職責，實施本條例。

第五條

鼓勵和支持居民委員會依法對轄區內的業主大會、業主委員會進行指導和監督。

第六條

鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，鼓勵物業服務企業不斷創新，促進物業服務企業提高服務質量和水。 [1] 

業主業主大會

第七條

物業管理區域的劃分應當以物業的共有設施設備、建筑物規模、社區建設等因素確定。

（一）分期建設或者兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共有的，可以劃分為一個物業管理區域。

（二）物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以作為獨立的物業管理區域。

（三）已實施物業服務的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

（四）零星建設未實施物業管理的區域，根據需要與合理原則劃分物業管理區域。

第八條

建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向物業所在地區、縣物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。區、縣物業行政主管部門應當自受理之日起10日內，按照本條例第七條的規定在征求街道辦事處、鄉鎮人民政府的意見后進行劃分，同時在建設規劃總面圖上注記并書面告知建設單位。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣物業行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，按照前款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，并在建設規劃總面圖上注記后在物業管理區域內公告。

第九條

業主在物業管理活動中，享有并履行國務院《物業管理條例》規定的權利和義務。

第十條

物業管理區域內全體業主組成業主大會。

一個物業管理區域成立一個業主大會。

有下列情形之一的，業主、建設單位可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議報告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下成立首次業主大會，并選舉產生業主委員會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會。業主人數較少的，由業主共同推舉召集人，召集人召集業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條

符合本條例第十條第三款規定成立業主大會條件的物業管理區域，建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告，同時提供物業管理區域劃分情況、業主清冊、建設規劃總面圖、物業服務用房配置情況、房屋專項維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時間等文件資料。建設單位在3個月內未及時書面報告的，物業管理區域內20%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

街道辦事處、鄉鎮人民政府接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后20日內，應當組織業主成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業主大會會議。

第十二條

籌備組由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位代表、業主代表9人以上單數組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任，業主代表所占比例應當不低于籌備組總人數的2/3。籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布籌備組成員名單。

第十三條

籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂業主大會議事規則（草案）和管理規約（草案）；

（三）確認業主身份和確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會成員候選人條件和產生辦法；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的（一）至（四）項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對投票權數等有異議的，籌備組應當在公示期內予以復核。

第十四條

籌備組應當自組成之日起30日內，召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。業主委員會的成員至少由5人以上單數組成。

首次業主大會會議結束后，籌備組應當在3日內召集業主委員會成員召開首次會議，推選主任1人、副主任若干人，并在物業管理區域內公告。業主委員會首次會議結束后，籌備組自行解散。業主委員會每屆任期3年，業主委員會成員可以連選連任。

第十五條

首次業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序及業主委員會的成員資格、人數、議事方式、表決程序、印章管理、檔案資料管理，議事活動經費籌集、管理、使用等事項作出約定。

業主大會會議通過的管理規約對全體業主具有約束力，應包括以下主要內容：

（一）共有或者共用物業的使用、維護要求；

（二）物業管理區域內各類公共費用的分擔；

（三）全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則；

（四）物業管理爭議的處理方式；

（五）違反管理規約應當承擔的責任。

業主大會議事規則和管理規約的示范文本，由市物業行政主管部門制定。

第十六條

業主在首次業主大會會議上的投票權數，住宅物業的，按其擁有的住宅套數每套計1票；非住宅物業的，按其所擁有的房屋建筑面積計算，每滿100方米計1票，其中100方米以下每一房屋所有權證計1票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權數，最高不得超過全部投票權數的30%。機動車車庫（位）以及依法歸全體業主共有的物業，不計投票權。

建設單位未出售的物業按前款規定計算投票權數。

業主不交納物業服務費用、不繳存房屋專項維修資金的，業主大會議事規則、管理規約可以對其在物業管理中投票權的行使予以限制。

第十七條

下列事項由業主共同決定：

（一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選聘、解聘物業服務企業；

（四）籌集和使用專項維修資金；

（五）改建和重建建筑物及其附屬設施；

（六）審議決定業主委員會的工作權限和業主委員會議事活動經費收支情況，審議決定業主委員會或者20%以上業主就物業管理公共事項的提議；

（七）改變、撤銷業主委員會不適當的決定；

（八）審議決定依法利用物業共有部位和共有設施設備經營所得收益的使用方案；

（九）評議業主委員會履行職責的情況，并對業主、使用人違反管理規約的行為予以依約處理；

（十）審查業主委員會的工作報告，并監督其實施；

（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十八條

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

物業區域內業主較多的，業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交，也可以委托代理人參加業主大會會議。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人，同時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第十九條

業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法履行召開業主大會會議職責的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議。

除業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

第二十條

業主大會決定本條例第十七條第四項和第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主大會或者業主委員會在其職責范圍內做出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主委員會應當將業主大會的決定在3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的包括管理規約、業主大會議事規則等事項告知建設單位、物業服務企業。

第二十一條

業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）協調業主之間、業主與物業服務企業之間的關系；

（四）監督管理規約的實施，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）根據業主大會授權就涉及全體業主的物業服務糾紛依法進行訴訟；

（六）審議業主和物業服務企業提出的維修、更新、改造物業共有部位、共有設施設備的報告；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第二十二條

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會成員名單和基本情況；

（五）其他必要資料。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到上述資料之日起5日內出具業主委員會備案證明。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更部分重新備案。

第二十三條

業主委員會應當依法刻制和使用業主大會、業主委員會印章，刻制的印章應當報區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十四條業主委員會產生后，建設單位應當向業主委員會移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

第二十五條

經業主委員會過半數成員或者20%以上業主提議，要求更換業主委員會成員的，由業主大會會議作出決定，并在物業管理區域內公告。

第二十六條

業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止。

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）業主委員會成員在本區域內物業服務企業中任職或兼職的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交給業主委員會。

第二十七條

業主委員會任期屆滿前60日內，應當召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在該物業管理區域內指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物予以移交。

第二十八條

因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，在解散前30日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會會議，推選業主代表。業主代表、業主委員會代表、物業服務企業代表、社區居民委員會代表組成清算組，在街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業主管部門監督下，做好全體業主共有的財產清算工作。

第二十九條

業主大會和業主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業主大會決定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

第三十條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十一條

業主委員會超越職權作出的決定，給業主或者物業服務企業造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔賠償責任。未經業主委員會會議通過，業主委員會成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔相關責任。 [1] 

物業管理服務

第三十二條

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并簽定前期物業服務合同。投標人少于3個或者建筑面積在3萬方米以下的住宅物業、建筑面積在2萬方米以下的非住宅物業，經區、縣物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業服務的招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

區、縣物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務招標投標活動的監督管理。

第三十三條

建設單位在銷售房屋前，應當參照市物業主管部門提供的示范文本制定業主臨時管理規約，并作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當報區、縣物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目面布局圖和物業管理區域劃分文件、物業管理區域內歸全體業主共有的物業部位和設施設備。

第三十四條

新建物業管理區域內，建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置包括物業服務企業用房和業主成員會議事活動用房的物業服務用房。物業管理區域房屋總建筑面積不足2萬方米的，物業服務用房建筑面積不應低于60方米，其中物業服務企業用房不低于40方米。房屋總建筑面積按建設工程規劃許可證載明的地上建筑物面積計算。

物業服務用房應當在地面以上并具備水、電等基本使用功能。

物業服務用房配置不符合本條前兩款規定的，規劃、建設、物業主管部門不予核發有關證件或者不予登記。

物業服務用房不得抵押、交換、買賣，不得改變用途。

第三十五條

從事物業服務的企業，應當依法具有獨立法人資格和相應資質，并按規定聘請相應專業服務人員擔任物業服務項目經理或者相關專業服務工作。

在本市行政區域外注冊的物業服務企業需在本市行政區域內從事物業服務的，應當向市物業行政主管部門備案。

物業服務企業應當按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業行政主管部門報送統計報表，區、縣物業行政主管部門應當將統計報表抄報市物業行政主管部門。

本市實行物業服務重大事件報告制度。發生重大事件的，物業服務企業應當按照有關規定，在規定時間內向相關行政管理部門、專業單位報告。

第三十六條

物業服務企業承接物業管理項目，應當對共有部位及其相應的檔案進行查驗，并辦理書面移交手續。發現共有部位與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知開發建設單位或者業主委員會；并按照國家、省和市的有關規定，與開發建設單位或者業主委員會辦理相應手續。開發建設單位、業主委員會應當督促相關責任單位整改。

第三十七條

物業服務企業的權利：

（一）按物業服務合同的約定收取費用；

（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規約和物業管理制度的行為；

（三）委托專營公司承擔專項物業管理業務；

（四）法律、法規規定的其他權利。

第三十八條

物業服務企業的義務：

（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，并接受業主咨詢和監督；

（二）制定突發事件應急處置預案；

（三）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

（四）每半年公布一次涉及業主的共有維修設施設備費用分攤和其他物業服務代收代支費用情況；

（五）合同終止之日起30日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業服務用房及有關資料、設施、設備；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第三十九條

物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下事項：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業的基本情況；

（三）物業服務事項和服務質量要求；

（四）物業服務費的標準和收取辦法；

（五）專項維修資金的管理和使用；

（六）物業服務用房的管理和使用；

（七）雙方的權利和義務；

（八）合同期限；

（九）違約責任；

（十）解決爭議的辦法；

（十一）其他需要約定的事項。

第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水相適應的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅類物業服務收費實行政府指導價。價格主管部門會同同級物業主管部門根據物業服務等級標準制定相應的基準價及浮動幅度，并定期調整和公布。前期物業服務收費由建設單位與物業服務企業根據政府公布的指導價在前期物業服務合同中約定。

非住宅類物業服務收費實行市場調節價。業主委員會代表業主與物業服務企業按照服務標準等級、服務內容在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

物業服務的內容包括：管理、房屋設備運行、清潔、保安、綠化、日常維修。

業主應當按照合同約定交納物業服務費。

第四十一條

物業交付業主前，物業服務費、采暖費、電梯使用費由建設單位承擔；物業交付業主后，由業主承擔。

前款所指物業交付，是指業主收到書面交付通知并辦理完相應手續。業主收到物業交付通知后在兩個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。

物業交付后，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70%交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。停止用熱的業主，應當按采暖費總額的50%交納費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。

第四十二條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

前款所列單位不得強制物業服務企業代收本條第一款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十三條

物業服務合同屆滿前三個月，業主委員會應組織召開業主大會，業主委員會不能正常履行職責時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會，決定并書面告知是否續聘原物業服務企業。業主大會決定聘用其他物業服務企業的，原物業服務企業應當在合同屆滿后30日內做好交接工作。