巢湖市物業服務分等級收費管理辦法 

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》、《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》和《安徽省住宅區物業管理服務等級標準（試行）》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內，符合國家物業管理資質等級條件的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 國家提倡業主或業主委員會通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費根據物業的性質、特點，提供服務的內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務費實行政府指導價。非住宅物業服務費、滿足部分業主（非業主使用人）需要或者接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。

第六條 住宅物業綜合服務費實行考評定級，按級收費，定期復審的等級收費管理制度。

住宅物業綜合服務費等級評定以一個住宅小區為單位。

第七條 住宅物業綜合服務費等級的評定按以下程序進行：

（一）物業管理企業根據《巢湖市住宅區物業服務等級評定標準》進行自評，經業主委員會或業主代表測評后，填報《物業服務等級考核申請表》，送交所在市、縣房地產行政主管部門。

（二）市、縣房地產行政主管部門會同價格行政主管部門依據《巢湖市住宅區物業服務等級評定標準》進行考評，根據考評分數，予以物業服務費等級確認，并在住宅小區公示。

（三）市、縣價格行政主管部門會同房地產行政主管部門向具備相應收費等級的物業管理企業核發《物業服務收費等級考核意見書》。

第八條 住宅物業綜合服務費等級考評依據《巢湖市住宅區物業服務等級評定標準》，實行百分制，按分值劃分為五個等級，考評得分在90分以上者為一級，80-89分者為二級，70-79分者為三級，60-69分者為四級，60分以下者為五級。

第九條 住宅物業綜合服務收費標準由市、縣人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門，根據當地經濟發展水和行業均成本，按照質價相稱、優質優價的原則，分別制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，公布并適時調整。

小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務費由市、縣人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則分別制定指導價格。

第十條  實行政府指導價的住宅物業綜合服務費具體收費標準，由業主大會或者業主委員會在當地公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。并將約定的收費標準報價格主管部門、房地產行政主管部門備案。雙方約定不成的，報價格、房地產行政主管部門審定。

前期住宅物業管理綜合服務收費，由價格、房地產行政主管部門核定臨時指導價。物業管理企業或建設單位應在核定的政府指導價范圍內，與物業買受人在前期物業管理服務合同或購房合同中約定服務內容、收費標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主（非業主使用人）與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十一條  物業綜合服務費構成因素為：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常維護保養費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域安全防范及公共秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會同意的其他費用；

（十）合理利潤，其利潤率不得超過5%；

（十一）法定稅金。

根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十二條  經價格、房地產行政主管部門綜合審定等級收費標準后的住宅區，被評為國家（部級）、省級和市級物業管理優秀住宅小區稱號的，其物業綜合服務費具體收費標準可以分別上浮20%、15%和10%。優秀住宅小區稱號被取消，應同時停止上浮收費。

第十三條  業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業綜合服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業產權發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業綜合服務費。

物業綜合服務費應當按月收繳，業主與物業管理企業約定預收物業綜合服務費的，預收期限不得超過6個月。

第十四條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業綜合服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納物業綜合服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

住宅區內的五保戶和生活水在最低生活保障線以下的住戶，由業主委員會認定，業主大會通過，并與物業管理企業商定，可以減收或免收物業綜合服務費。

第十五條  納入物業管理范圍已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位全額繳納。

業主辦理入住手續后暫未入住的，物業綜合服務費由物業權利人全額交納。

第十六條  實行政府指導價的前期物業管理住宅區，因開發建設單位原因分期開發，分期交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業綜合服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

第十七條  物業管理企業接受委托代供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向管理區域用戶收取有關費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十八條  物業管理企業的服務等級收費實行定期考核復審制度，原則上每二年考核復審一次。凡經價格、房地產行政主管部門綜合考核復審超過（或達不到）原評定等級的，一律按復審后的等級執行。

第十九條  物業管理企業接受委托，對住宅區實施物業管理并收取物業綜合服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按規定辦理有關手續。經營收入扣除經營者經營成本、相關稅收和合理利潤后的業主應得收益，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十一條  物業管理企業應嚴格遵守國家的價格法規和政策，按規定及時到所在市、縣價格行政主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，并按《巢湖市物業服務收費明碼標價實施辦法》的規定在物業管理區域內公布服務內容，收費項目、標準。物業管理企業應建立、健全財務管理制度，定期（一般為半年）公布財務收支情況，接受業主委員會和業主的監督。

第二十二條  市、縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門要加強對轄區內物業管理企業收費行為的監督管理。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格行政主管部門依據國家有關法律法規予以處罰。

第二十三條  本辦法由市物價局、市房地產管理局負責解釋。