總則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、服務及其監督管理活動。

第三條　市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，區(市)縣房產行政主管部門負責其轄區內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、建設、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應當按照其法定職責協同實施本條例。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區內的業主依法設立業主大會，協調物業管理與社區建設之間的關系，配合調解處理物業管理中的投訴，指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責。

社區居民委員會應當按照有關規定對業主大會、業主委員會進行指導和監督。

第四條　市物業管理行業協會應當加強行業建設，建立行業服務、協調、激勵和懲戒等機制，促進物業管理業科學、規范、和諧發展。

第五條　本市提倡依靠科技進步提高物業服務水;對于采用新技術、新方法節能降耗的，政府給予鼓勵。

建筑區劃

第一節　建筑區劃的劃分與調整

第六條　新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個建筑區劃。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區劃。

第七條　開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當持建設項目規劃設計方案，向區(市)縣房產行政主管部門提出劃分建筑區劃的要求。

區(市)縣房產行政主管部門應當自受理之日起5個工作日內在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發建設單位。

第八條　確需調整建筑區劃的，由區(市)縣房產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，按照本條例第六條的規定，結合當地社區的布局，擬定調整方案，經各相關建筑區劃業主大會分別同意后進行劃分;尚未設立業主大會的建筑區劃，由全體業主共同決定。

業主大會或者全體業主決定前款事項的，應當經該建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

尚未劃分建筑區劃的，應當按照前款比例征得相關業主同意后，按照本條第一款規定執行。

第九條　建筑區劃劃分、調整后，市或區(市)縣房產行政主管部門應當在不動產登記簿上予以相應注記，開發建設單位應當向物業買受人明示。

建筑區劃調整后，區(市)縣房產行政主管部門應當在相關建筑區劃內公告。

第二節　附屬設施設備的配置

第十條　新建建筑區劃內，開發建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：

(一)建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80方米;

(二)配置物業服務企業或其他管理人用房和業主委員會議事活動用房，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30方米;

(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。

物業服務用房配置不符合前款規定的，規劃行政主管部門不予核發建設工程規劃許可證。

第十一條　新建住宅建筑區劃內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。

第十二條　新建住宅建筑區劃機動車停放庫(位)與住戶數的最低比例標準，由市規劃行政主管部門制定。

本市鼓勵開發建設單位投資建設住宅建筑區劃內機動車停放庫(位)，具體辦法由市價格行政主管部門會同有關部門制定。

第三節　新建住宅的交付使用

第十三條　本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用：

(一)住宅生活用水納入城鄉自來水管網，并供水到戶;

(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電;

(三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環保部門審核同意，并確定臨時排放的期限;

(四)住宅區附有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區附沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道;

(五)住宅區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位;

(六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(七)按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施;

(八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;

(九)按照規劃要求完成住宅區內的綠化建設;

(十)按照規劃要求完成住宅區內停車庫(位)的配置;

(十一)住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路整，與施工工地有明顯有效的隔離措施;

(十二)法律、法規規定的其他條件。

個人建造的自住房屋不適用前款規定。

第十四條　新建住宅交付使用前，開發建設單位應當向市或區(市)縣房產行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

第四節　新建住宅物業保修金

第十五條　本市實行新建住宅物業保修金監管制度。

保修金監管實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。

市房產行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。

第十六條　新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其開發建設單位應當在申請新建住宅不動產權屬登記前，按照住宅物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向保修金監管賬戶交存保修金，作為該住宅物業保修期內保修費用的保證。

保修金監管賬戶以建筑區劃為單位設立專戶。開發建設單位在辦理新建住宅物業不動產權屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。

第十七條　開發建設單位應當按照法定的保修期限、范圍，承擔住宅物業的保修責任;開發建設單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。

第十八條　開發建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會可以提出申請，經市或區(市)縣房產行政主管部門核實后，由業主委員會或者社區居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。

未設立業主大會的建筑區劃，其物業共有部分出現質量問題時，社區居民委員會可以依照前款規定申請動用保修金墊支維修費用。

市或區(市)縣房產行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知開發建設單位。

第十九條　業主、業主委員會或者社區居民委員會按照本條例第十八條規定程序動用保修金后，開發建設單位應當在收到房產行政主管部門的通知之日起15日內足額補存。

開發建設單位對維修責任承擔持有異議的，可以在前款規定期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第二十條　物業保修期間，開發建設單位因破產、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監管機構應將保修金本息余額提存。

物業出現保修范圍內的質量問題時，業主、業主委員會或者社區居民委員會可以按照本條例第十八條規定申請動用保修金。

第二十一條　符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發建設單位;開發建設單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產：

(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;

(二)出現物業質量問題，但開發建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;

(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但開發建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

第二十二條　保修金存儲期滿前30日，保修金監管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區劃內書面公示。

第二十三條　保修金監管機構應當每年定期向相關建筑區劃的業主和開發建設單位公布該建筑區劃保修金的交存、使用情況，接受業主和開發建設單位的監督。

管理主體

第一節　業主大會籌備組

第二十四條　同一建筑區劃內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，設立一個業主大會：

(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

(二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

業主總人數在100人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由業主共同履行管理職責。

第二十五條　符合本條例第二十四條第一款規定條件之一的建筑區劃，其開發建設單位應當書面報告區(市)縣房產行政主管部門。報告應當包含下列相關文件資料：

(一)建筑區劃劃分意見書;

(二)業主名冊;

(三)建筑規劃總面圖;

(四)附屬設施設備交付使用備案證明;

(五)物業服務用房配置證明;

(六)住宅物業保修金交存證明;

(七)建筑物及其附屬設施的專項維修資金籌集證明;

(八)其他必要的文件資料。

第二十六條　區(市)縣房產行政主管部門應當在接到本條例第二十五條規定的報告之日起5個工作日內，抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(市)縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

第二十七條　籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責。

第二十八條　籌備組履行下列職責：

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積;

(四)確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;

(五)組織產生首屆業主委員會委員候選人;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第(一)至(五)項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在建筑區劃內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十九條　籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。

第二節　業主大會與業主委員會

第三十條　業主在業主大會會議上的投票權，按照國家有關規定行使。

業主身份以及專有部分面積的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的，其業主投票權人數按一人計算。

業主拒付物業服務費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。

第三十一條　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。

業主大會依法設立后，業主委員會應當就業主大會設立事項向區(市)縣房產行政主管部門備案;并依法刻制和使用業主大會、業主委員會印章。

市人民政府應當根據本條例，制定對業主大會監督管理的具體規定。

第三十二條　業主大會會議由業主委員會組織召開。

業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期召開;逾期不召開的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

第三十三條　同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組履行下列職責：

(一)討論業主大會擬討論的事項;

(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿;

(三)討論、決定本幢、本單元物業共有部分的經營、收益分配及維修等事項。

業主小組行使前款規定職責的程序，參照本建筑區劃業主大會議事規則執行。

第三十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規定，推選業主代表參加業主大會會議;也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。

第三十五條　管理規約應當對下列主要事項作出約定：

(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

(二)建筑物及其附屬設施的專項維修資金的籌集、使用方案;

(三)共有部分的經營與收益分配;

(四)業主的其他權利與義務;

(五)違反規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。

第三十六條　管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市房產行政主管部門擬訂。

第三十七條　業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位、物業服務企業或者其他管理人：

(一)管理規約;

(二)業主大會議事規則;

(三)業主委員會工作規則;

(四)業主大會、業主委員會的其他決定。

開發建設單位在銷售該建筑區劃內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第三十八條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會由人數為奇數的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

第三十九條　業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區劃內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在建筑區劃內公告。

第四十條　業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及房產行政主管部門的指導與監督。

業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。

第四十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該建筑區劃內的業主;

(二)喪失民事行為能力;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十二條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求;

(二)拒不履行委員職責;

(三)業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格;

(四)違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;

(五)因其他原因不適合繼續享有委員資格的。

第四十三條　業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十四條　業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第四十五條　經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：

(一)全體業主共有部分物業經營收益;

(二)全體業主共同交納;

(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。

第四十六條　兩個以上建筑區劃共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區(市)縣房產行政主管部門、相關建筑區劃的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業或者其他管理人組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。

第三節　物業的使用與維護

第四十七條　業主、使用人應當合理正當地使用專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：

(一)改變房屋承重結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品;

(四)排放、制造超過規定標準的噪音、振動;

(五)違反規定飼養家禽、寵物;

(六)違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;

(七)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

第四十八條　業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意;并依法經規劃、國土、衛生、環保、消防等行政主管部門審批。

第四十九條　通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。

業主委員會、業主小組應當分別定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。

第五十條　物業服務企業或者其他管理人發現本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規定行為之一的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當在24小時內書面告知業主委員會或者有關行政主管部門。

第五十一條　建筑區劃內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

機動車停放位在優先滿足業主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區劃外的單位、個人。

第五十二條　利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定。

業主大會決定收取場地使用費的，可以委托物業服務企業或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業或者其他管理人另行約定。

第五十三條　物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。

專有部分保修期滿后的維修責任，由業主自行承擔;共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業主按專有部分面積比例共同承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。

第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第五十五條　本市建立建筑物及其附屬設施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。

專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。首次專項維修資金由開發建設單位和買受人繳存。

建筑物及其附屬設施專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。

第五十六條　因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。

供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政等專業單位進入建筑區劃提供服務的，業主、物業服務企業或者其他管理人應當予以配合。