日，自貢市召開《自貢市物業管理條例》新聞發布會，《自貢市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已于8月25日自貢市第十七屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過，經四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批準，將于2018年1月1日起施行。

《條例》全文共計九章七十三條，對物業管理區域的劃分及調整、配套設施權屬、業主委員會對物業實施管理的職能職責、前期物業服務企業的選聘、車位車庫設置與處理、公共收益的管理與使用等方面做出了明確規定。

物業管理行業問題突出引發糾紛

物業管理水是衡量一個城市品質的重要標志，也是各級人民政府治理能力的體現。但是年來，物業管理行業暴露出來的問題越來越多。如開發建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善，權屬關系不明、開發商承諾事項不兌現，引發矛盾糾紛不斷;前期物業服務等級虛高、服務質量與物業服務收費標準不相稱;小區業委會成立難、業主大會召開難;相關職能部門權責不清、履職不到位;部門業主以不滿意物業服務等多種理由拒不交納物業服務費現象突出;物業管理區域內業主違規裝修等現象突出等。

因此，經多方征集意見，自貢市人大常委會研究，并報市委常委會同意，決定制定自貢市物業管理的地方性法規。自貢市人大法制委主任委員劉劍說，《條例》的制定，是為了規范物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好的人居環境。

明確配套建筑與設施設備的產權

物業管理是以清晰的產權為基礎的，物業管理區域內配套建筑與設施設備產權的不清給物業管理帶來極大的困難，成為物業管理中難以解決的老大難問題。

劉劍說，要徹底地減少或者防止物業糾紛的產生，化解物業管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設施設備的產權問題，因此，《條例》規定新建物業管理區域內配建的會所、幼兒園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件(快件)接收等配套設施，應當在房屋銷售合同中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。

同時，《條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除成本和約定合理報酬后屬于公共收益，歸全體業主所有。

以幢、單元為單位推選業主代表

隨著經濟社會的發展，一些超大型小區呈現，業主達數千甚至上萬人，因此，召開業主大會成為一大難題。

于是，《條例》規定，業主人數超過三百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程序、職責范圍、工作規范等事項應當在業主大會議事規則中明確。此外，同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的產生程序、職責范圍、工作規范等事項。另外，《條例》還創新設置業主委員會候補委員、監事委員會、物業管理委員會制度。

“這就有效解決小區業主人數眾多、召集業主大會召開、形式決定決議難等問題。”自貢市城鄉建設住房保障局副局長羅煜說，“同時也能解決在不同的公共區域、不同的共用部位發生需要業主委員會甚至業主大會議決定事項但又不涉及其他無關業主利益的事。”

車位車庫應優先滿足業主需要

一直以來，車庫車位的使用管理，是物業管理的難點和重點，與此相關的物業糾紛和矛盾也比較多。

此次，《條例》規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位車庫應當優先滿足業主的需要。建設單位應當在銷售物業前制定車位車庫銷售租賃方案，并在房屋銷售現場公示。車位車庫數量等于或者低于本物業管理區域的房屋套數的，每戶業主限購一個車位車庫。物業管理區域內業主未租、售的車位車庫，建設單位可以向物業管理區域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月。

此外，物業管理區域內規劃的車位車庫應當充分利用，未充分利用的，不得占用業主共用的道路或者其他場地設置車位。物業管理區域內，經業主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛并收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定，規劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標志設置等予以指導。