2017年重慶樓市預(yù)測_2017房價走勢

當(dāng)?shù)卣�府通過一系列行之有效的措施將重慶的房價控制在合理價位。隨著黃市長的離開，重慶房價突然成了熱點(diǎn)話題，房價還能繼續(xù)維持在低位運(yùn)行嗎?2017年重慶的房價會不會上演暴漲的一幕?現(xiàn)在是抄底重慶樓市的好機(jī)會嗎?

重慶的“良心房價”

自2010年以來，當(dāng)?shù)卣�府采取多重措施�?yán)控房價，使當(dāng)?shù)胤績r始終保持穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，漲幅遠(yuǎn)低于全國大多數(shù)一二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，在過去五年里，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長55%，房價卻只增長了12%。即使在前年6月到去年國慶各地調(diào)控政策出臺這個期間，各地房價尤其是一線城市房價就像坐上了火箭一樣瘋狂上漲，而重慶房價只漲了0.4%，關(guān)鍵是當(dāng)?shù)丶炔幌拶彛�也不限貸。以來深圳等城市房價大漲，而重慶房價卻比還要低。

我們來看最新出來的11月的百城房價數(shù)據(jù)：

相比較其他絕大多數(shù)同量級的城市，重慶的房價可謂是“良心房價”。重慶房價不但低于廈門、南京、成都、西安，甚至比不上蘭州和南寧。

為什么重慶能保持低房價運(yùn)行呢?這里面有什么秘訣?

低房價之謎

房子作為一般的商品，其漲跌跑不出經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理。重慶之所以能實(shí)現(xiàn)多年低房價，主要和下面幾條措施是分不開的。

第一：土地供應(yīng)充足

2003-，重慶市各類用地共計(jì)成交70064萬方米(約700方公里)，而同期城市已建設(shè)用地面積增加了693方公里，城市擴(kuò)張速度與土地供應(yīng)的趨勢基本吻合。按重慶總體規(guī)劃，至2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地將達(dá)到865方公里，15年時間內(nèi)將新增400方公里的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，幾乎再擴(kuò)了一個重慶，所以從規(guī)劃來看，重慶政府對于加速擴(kuò)張的思路相當(dāng)明確。

“多中心組團(tuán)化”的擴(kuò)張模式為土地的規(guī)模供應(yīng)提供了可能，2007年后，城市擴(kuò)張進(jìn)入了”跳躍式“階段，重慶市建立了較多相對獨(dú)立的新區(qū)和城鎮(zhèn)集群，這種“遍地開花”的擴(kuò)張模式為土地的大規(guī)模供應(yīng)提供了可操作性。

控制地價是重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要部分，不僅通過增大供應(yīng)量來降低地價，同時也設(shè)置了土地價格的硬性指標(biāo)，重慶土地價格不得超過房價的35%。控制了面粉的價格也就控制了面包的幾個，這從某種程度上就控制了房價的上漲。

第二：地票制度

何為地票制?簡單來說，就是先把農(nóng)村閑置的集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，再置換成為城市建設(shè)用地指標(biāo)。

我們下面通俗的講一下，重慶設(shè)立土地交易所，設(shè)計(jì)了地票，實(shí)際上就是土地的用地指標(biāo)。農(nóng)村的建設(shè)用地主要有三塊，一是宅基地，農(nóng)民在外邊務(wù)工十年，已經(jīng)不回老家，老家的房子即使賣掉，也只能賣兩三萬，但是把房子拆了，復(fù)墾為耕地，地票倒能賣十幾二十萬。第二就是在過去十年、二十年形成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，現(xiàn)在廢棄了，也可以復(fù)墾為耕地，驗(yàn)收以后也可以產(chǎn)生地票。三是農(nóng)村閑置不用的糧站、學(xué)校、公共場所也可以復(fù)墾為耕地。我們假定有農(nóng)民100萬人進(jìn)城，這100萬人在農(nóng)村的2.5億方米宅基地退出了，在城里用1億米，這樣就多了1.5億方米建設(shè)用地，把它復(fù)墾為耕地，耕地就會增加。農(nóng)民把農(nóng)村宅基地退出，形成地票，拿到土地交易所交易，城里人買了這個地票，就可以在城郊結(jié)合部的地方征地，發(fā)展房地產(chǎn)，這個過程是城市建設(shè)用地增加，農(nóng)村建設(shè)用地減少的過程，有助于農(nóng)民致富的過程。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)截至5月上旬，重慶累計(jì)交易“地票”17.7萬畝。而地票制，每年可為重慶增加約14%的供地。這就從根本上解決了城市建設(shè)用地不足的問題。

第三：公租房建設(shè)

重慶公租房建設(shè)也是控制重慶房價的快速上漲重要手段。年來，重慶在該領(lǐng)域內(nèi)取得了突破性成績，累計(jì)開建公租房4475萬方米、69.2萬套。這就很好的解決了新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”群眾的住房問題。重慶的公租房體量巨大，這是其他城市無法比擬的， 2020年前建4000萬方米公租房目標(biāo)目前已基本完成。

黃奇帆曾經(jīng)指出，一個地方每方米房子的價格應(yīng)該大體等于有正當(dāng)職業(yè)的群體的人均月工資;如果一個城市單位面積房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的人均月工資，就需要政府進(jìn)行調(diào)控，如增加一些集資房、廉租房等。有了政策的支持，這些勞動者不再為房子發(fā)愁，從某種程度上也對房價上漲形成了很好的牽制作用。

第四：人口結(jié)構(gòu)

上面的三項(xiàng)基本上是從供給上滿足大家對房子這個商品的終極需求，那么我們現(xiàn)在來看重慶當(dāng)?shù)氐男枨蟆?/p>

人口結(jié)構(gòu)的變化，會對樓市形成根本上的影響。勞動人口增加，“人口紅利”將增加，有利于樓市。反之則不利于樓市的上漲。

而重慶在1994年底就已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，比全國提早5年，并且老齡人口呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，這從很大程度上限制了樓市的上漲。我們來看2010年重慶的人口結(jié)構(gòu)圖，在全國十大城市中，北京、上海和天津的勞動年齡人口占比最高，接八成，而重慶是唯一一個占比低于七成的城市，只達(dá)到了67.71%。

而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，重慶全市人口凈流出，主城區(qū)流入人口大部分來自于周邊區(qū)縣。說通俗點(diǎn)，重慶只是西南的區(qū)域性中心城市，而北京、上海、深圳對人口的虹吸效應(yīng)不在一個量級上。

第五：政策支持

治理重慶樓市，當(dāng)?shù)卣�府�?jiān)持幾個原則。

首先是重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%;其次政府出讓的土地價格不能高于房價的三分之一;同時還規(guī)定住宅建設(shè)每方公里要容納一萬人，工業(yè)園區(qū)用地，每方公里不得少于100億元產(chǎn)值。

盡管有點(diǎn)“簡單粗暴”，但對遏制房價上漲卻是起到殺手锏的作用。

上述幾個重要因素疊加，重慶的房價就被帶上了“緊箍咒”，想暴漲都難。

2017年重慶房價將暴漲?

對于絕大部分城市的人來說，買商品房是按建筑面積計(jì)價是再常不過的事情，但是幸福的重慶人從2002年以來就是按照套內(nèi)面積計(jì)價。但是讓人驚愕的是，隨著主政重慶14年的黃奇帆卸去市委書記一職，一份重慶房地產(chǎn)商會建議重慶商品房銷售按建筑面積計(jì)價的紅頭文件便在網(wǎng)上流出。這倒讓人真的為重慶樓市捏了一把冷汗，重慶樓市真的要開始暴漲了嗎?

供求關(guān)系在微妙變化：重慶出臺了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案，提出加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。有業(yè)內(nèi)人士分析，此舉可能會讓重慶房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化，會不會成為拐點(diǎn)還需拭目以待。

開發(fā)商加碼重慶樓市：12月23日，重慶土地市場共出讓3宗地塊，龍湖、中海、保利、華潤、萬科、融創(chuàng)、金科、華宇等多家企業(yè)參與競拍。其中，龍湖和華宇分別以42.2億、44.4億元拿下禮嘉兩宗土地，樓面價分別為7437元/方米、7380元/方米。此舉會不會引起其他房產(chǎn)商效仿還需要繼續(xù)觀察。

重慶發(fā)展驚人：隨著重慶GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，在電子信息和汽車產(chǎn)業(yè)的雙龍頭帶動下，重慶的城市魅力不斷展現(xiàn)。再加上“一帶一路”等國家紅利的釋放，重慶對周邊和全國人才具備了相當(dāng)?shù)奈�引力。畢竟一線城市的高房價和霧霾等環(huán)境問題已經(jīng)讓相當(dāng)一部分人萌生了逃離的念頭，如果重慶各方面都不錯，為什么不去呢?

從上面幾個因素分析，重慶樓市在2017年確實(shí)有上漲的壓力，但是大家也不可太過擔(dān)心。

筆者相信，重慶過往幾年行之有效樓市政策的連續(xù)性(包括地票制度等)將會在一段時期內(nèi)繼續(xù)保持;再加上中央不斷提出警惕資產(chǎn)泡沫，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確定調(diào)：“房子是用來住的，不是用來炒的”。想讓房價復(fù)制一線城市瘋狂暴漲的走勢幾乎是不可能的。