2018-2019年房價變化趨勢

大部分的專家都會持這樣的觀點。在2018年中，新房投資的增速也是會進一步下滑的。除了貨幣信貸政策方面的政策會收緊之外，新房的投資增速也是會下滑的，當然，也是有棚改貨幣化的支撐力量在弱化的。

同時，相關的房地產企業的融資渠道也是嚴格受限的，還有，相關的融資成本也是會上升的。一般來說，一些不同城市的走勢也是會產生相關的差異問題的。其中，像一些一線的城市的成交量很有可能會出現上升的趨勢，這是因為調控以后的需求也是被明顯壓制的。

同時，市場的成交量也是明顯低于正常水的。同時，對于2018年的整體樓市的走向，我們國家研究院的師傅也有了一些表示，總體看來，商品房的銷售面積也是會受到相關的調控政策還有貨幣環境影響的，一般是會出現回調的問題。

同時，全年的降幅也是會達到9.3%~11.3%的，一些一線城市的銷售的面積也是會保持穩的，像一些二線城市的銷售面積或許會出現一些顯著的下降趨勢，還有一些三四線的城市也會在基本完成去庫存的工作以后，房價開始微微上漲。

前幾年涌入營口的眾多投資客不得不咽下大量資金被套、房價下跌的苦果。一些房地產開發商由于銷售持續低迷，資金鏈緊張，導致項目停工、爛尾。業內人士指出，類似營口這樣曾熱衷于“造城”的二三線城市并非個案。城市建設一定要避免“重硬件，輕軟件”，城市規模如果盲目擴張而缺乏配套設施、就業支撐和人口導入，勢必積累金融風險，對資源形成極大的浪費。

多個樓盤停工

受營口美好的規劃愿景驅動，2010年，李瀟在營口沿海產業基地的星匯奧城投資一套房子，按合同約定應該是2011年年中交房，但由于開發商資金緊張，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市場上，星匯奧城小區有58套房源要出售，價格低至2600元/方米?2980元/方米。營口房地產交易中心附的一家房地產中介機構負責人告訴中國證券報記者，目前營口的房子實在太難賣了，即使房價跌破3000元/方米，也乏人問津。

由于持續銷售低迷，房屋大量積壓，項目停工、爛尾的情況在當地并不少見，這集中體現在三大片區??沿海產業基地、鲅魚圈區和營東新區。中國證券報記者在營口沿海產業基地看到，星匯奧城二期已停工，只有灰色的鋼筋混凝土框架佇立著。在不遠處，星匯奧城圈的另一塊土地仍是光禿禿的一片，沒有任何動工跡象。

五礦豪生大酒店后面的大型樓盤“麗湖名居”遲遲未交付，偌大的小區聳立著十幾棟高樓，空無一人。小區內外滿是泥土，一陣風吹過即掀起漫天灰塵。小區的正門殘破，瓷磚斑駁，曾經的售樓部大門緊鎖。

民生路附的“沿海家園”樓盤也停工爛尾了很長一段時間。該小區的建筑面積接9萬方米，總規劃900戶，開盤四年銷售不暢。如今售樓處已荒蕪，小區內雜草叢生，數棟紅黃相間的高樓僅有框架，連門窗都沒有安裝，門口“全民健身”的塑像掩映在雜草之中。

營口通泰房地產信息有限公司總經理張寧表示，開發商“跑路”在營口不算新聞。由于資金緊張，一些樓盤即便在交付之后，開發商仍然欠著錢，無法完善手續，遲遲難以辦理房產證，購房者的權利得不到保障。

當地一位開發商透露，遼寧(營口)沿海產業基地級別不低，計劃引入的大型企業也不少，但落地的尚不多，導致營口房地產發展的速度遠遠超越產業導入和升級的速度。人口導入也不足。鲅魚圈區雖然有一些外來人口，但土地和住房供應量太大，超過實際需求。

開發商陷滯銷困局

營口的商品房滯銷令一批開發商陷入困局，萬科、萬達、保利、恒大、佳兆業、嘉里建設、中南建設(7.180,-0.04,-0.55%)、五礦集團等大型房企均曾在當地布局，項目動輒上百萬方米。恒大地產于2010至2011年一舉在營口拿下三幅大體量住宅用地，合計規劃建筑面積超過300萬方米。

“除了恒大綠洲的銷售狀況稍好一點，恒大其他兩個樓盤均處于滯銷狀態。”營口某房地產銷售機構負責人告訴中國證券報記者，佳兆業的龍灣項目銷售情況不佳；保利香檳花園已開盤三年，已簽約銷售面積僅占總面積的一成；萬科在鲅魚圈區的海港城總建筑面積120萬方米，由于銷售緩慢，不得不分十期慢慢開發。

鲅魚圈區擁有旅游地產與沿海經濟雙重概念，房地產開發一度狂熱，目前至少有50個樓盤在售，如果以每個樓盤20萬方米的建筑面積估算，開發面積已超過1000萬方米。中國證券報記者在鲅魚圈區看到，正在打造的南部新城的新樓盤一眼望不到頭，寬闊的馬路兩旁都是兩年新建的商品房，也有一些已停工的項目。水岸尚品等樓盤已開盤四年，仍有大量房源在售；華海城雖已交房，仍有大量現房滯銷且入住率極低；中南世紀城為了促銷，廣告鋪天蓋地。

營口地處遼東半島中樞、渤海東岸，常住人口約235萬，城區人口約120萬。2009年7月，“遼寧沿海經濟帶”被確定為國家級經濟發展戰略，營口房地產開始突飛猛進。營口市“十二五” 規劃目標力爭經濟總量達3000億元，常住人口達300萬人。中國指數研究院[微博]的統計數據顯示，2011至2013年，營口共出讓商品房用地660幅，合計建設用地面積2794萬方米，規劃建筑面積6314萬方米，成交樓面均價578元/方米，均溢價率不到1%，合計土地出讓金314.52億元。按照營口市2013年商品住宅的銷售速度，現有土地存量預計需要10年以上才能完全消化。