二手房交易政策

Q：海口、三亞、萬

A：海口市房管局回復，分不同的時間段，現在都針對。2017年4月14日以前針對的是一手房，2017年5月10日起包含二手房在內；2017年9月20日以后針對的是一手房、二手房，且無論首套還是多套房住房轉讓，年限都提高至5年。

商品住宅：含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓。

二手住房：指已通過初始登記或首次登記取得房屋所有權證或不動產證、再次上市交易的商品住宅和保障性住房。

Q：從什么時間節點計算住房出讓年限？（以海口市為例）

A：海口市房管局回復，一手房根據開發商備案時間為準，如果在4月14日之前就已備案，則不限售；在4月14日至9月20日之間備案，則限售年限為2年，9月20日以后，提高至5年。二手房則以過戶時間為節點，海口住房在5月10日之前完成過戶，不限售，5月10日至9月20日之間，滿2年才可轉讓，9月20日之后，滿5年后方可轉讓。

Q：如果在省外有房貸，在海南買房，房貸按二套房來執行還是按首套房？

A：銀行回復，如果本人在省外有房貸，在省內買房按二套房計算。

Q：買二手房能用公積金貸款嗎？貸款額度一般為多少？

A：海口市房管局回復，海口市房管局回復：只要符合貸款條件就可以公積金貸款。在海口市、三亞市、瓊海市、陵水黎族自治縣購買二手房，單筆貸款額度不超過50萬元，其他市縣不超過30萬元。職工單方面貸款購買二手房貸款額度不超過30萬；夫妻雙方均在本省內正常連續繳存住房公積金6個月以上并共同申請的，貸款額度最高50萬元。

Q：二手房貸款逾期怎么辦？貸款逾期記錄怎么消除

A：答，貸款逾期就是貸款形成超出約定期限的一種現象。

當貸款人買房向銀行申請貸款后，對于貸款人而言，首先就是要注意還貸的時間，并在貸款合同約定時間歸還本金及利息。由于生活中的各種變數，貸款人貸款逾期的現象不在少數。

如借款人出現貸款逾期，不僅影響自身或是企業的信用征信，影響企業的下次貸款業務申請，情節嚴重者還會被拉入黑名單，甚至受到法律的制裁，可見貸款逾期的后果非常嚴重。

逾期時間長被上報征信的，除了還清欠款，還要記得償還罰息，除此以外，不要立即銷卡，繼續保持良好的消費慣。

如果貸款逾期的現象比較輕，是可以通過適當的辦法進行補救的，一般情況下，“不良記錄”的保存期限為5年。超過5年的，征信機構就應該予以刪除。但是，你必須還清所有的欠款。

要求銀行開具“非惡意逾期證明”：銀行也是講人情的，如果你是因為失業、疾病、出國等原因導致的逾期，主動聯系銀行，說明自己的實際狀況，開一張“非惡意逾期證明”，貸款一樣可以通關。

建議貸款人可將自己的工資卡與還款賬號綁定，每個月按時足額還款，這樣就可以杜絕一些因為忘記還款導致的貸款逾期現象，而且也不會出現意外逾期了。

短時逾期，補足欠款后積極與銀行聯系。發現逾期的第一時間要趕緊聯系欠款銀行，誠懇說明自己的情況，并且附上以后按時還款的保證書。如果銀行還沒有上報央行征信系統，那么，貸款逾期記錄是有可能消除的。

Q：省外人在除了海口、三亞、瓊海、白沙、瓊中、五指山、保亭以外的市縣購買二手房是不是不限套數？

A：海口市房管局回復，不是，同樣限制套數。

Q：買二手房時在戶口遷移問題上應該注意什么？

A：答，購買二手房，應對戶口遷移問題作出明確約定。對戶口遷出的約定，應注意到該住處除出賣人以外是否存在其他親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責任應當對此明確約定。

二手房交易中無法辦理過戶可能面臨哪些風險

1.賣方違約；

2.賣方的個人問題或糾紛引發新的風險；

3.賣方不按時歸還貸款，影響買方貸款；

4.政策變化風險；

4.原購商品房有問題，無法辦理不動產證。

二手房交易的稅費

答：買方支付方面

契稅

一般情況下，一次購房90米以下按1%稅率征收，90-140米1.5%，140米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

營業稅

營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征營業稅。

個稅

核定征收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。

對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

其他方面：

印花稅（買賣雙方各0.05%）

對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

土地增值稅

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

登記費

個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/方米收取，由交易雙方各承擔50%。

海南二手房交易過戶流程

房屋過戶流程：領表→評估→交稅→受理→取證。

1.房屋所有權證、不動產證（原件及復印件）

2.出讓方（產權人）：（企業）（注：復印件加蓋公章）:

營業執照（原件核對）、法定代表人證明書、法定代表人身份證、法人授權委托書（公章、法人章）、被授權委托人身份證

3.出讓方（產權人）：（個人）（注：復印件加按手印、核對原件）：

身份證、未成年人需提供未成年人身份證或戶口本、監護人證明、監護人身份證（處置未成年人房產需監護人到場）

4.受讓方（產權人）：（企業）（注：復印件加蓋公章、帶公章到場）

營業執照（原件核對）、法定代表人證明書、法定代表人身份證、法人授權委托書（公章、法人章)