8月6日傍晚，沈陽政府官網(wǎng)發(fā)布，最新的沈陽房地產(chǎn)調(diào)控政策“沈六條”正式出臺。其最為主要的內(nèi)容為將今年4月“沈七條”的原限購區(qū)域（沈河、和以及渾南三環(huán)內(nèi)），擴(kuò)大至沈陽全市行政區(qū)域(不含遼中區(qū)、新民市、法庫縣、康縣)， 限制對象仍只限商品住宅，對二手房以及商業(yè)未做限購，這樣限新房的確會分流一部分的需求，它會進(jìn)入到二手房市場以及公寓等商業(yè)市場，這是一種需求的釋放。

當(dāng)日晚間，沈陽進(jìn)一步調(diào)控政策靴子落地后，引發(fā)了沈陽全民熱議，大家非常關(guān)注本次調(diào)控政策將對未來沈陽樓市走勢帶來哪些影響，對此我們對沈陽房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士進(jìn)行了采訪。

聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬先生認(rèn)為，雖然這次沈六條范圍更廣，政策更為嚴(yán)厲，但也能夠看出政府對于政策尺度的把握十分精準(zhǔn)，既能夠看到政府的態(tài)度以及穩(wěn)定市場的決心，又十分符合當(dāng)下市場情況，可謂是“因城施策”的典范。

首先，從非沈陽戶口購房條件來看，限購是“緊中有松”。

2013年，沈陽限購政策為非沈陽戶口需提供連續(xù)2年社保，但這次沈六條則是需提供半年的社保，相比而言可能力度要輕一些，所以說政府也是在嚴(yán)厲的同時，保持謹(jǐn)慎的態(tài)度來處理。

目前來看，來沈置業(yè)的非沈陽戶籍購房者占比過半，新政之所以在社保時間上保持與“沈七條”同步仍是半年，也是為了照顧這部分客群。畢竟如果是一刀切，的確會影響外地人來沈的熱情，從而影響人口流入、進(jìn)而影響未來經(jīng)濟(jì)，從城市長遠(yuǎn)來看不一定是件好事。

沈陽在處于前幾年去庫存之后，現(xiàn)在已經(jīng)處于短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面。舉幾個簡單例子，沈陽地價大漲的原因是，土地供應(yīng)減少。因?yàn)橥恋毓��?yīng)少了，未來的新房供應(yīng)量同樣也會減少。那么在土地成本升高，供應(yīng)量減小的雙重壓力下，沈陽房價是有一個非常大的上漲的動力，為了控制未來這種趨勢，新政出臺是必然的。

其次，從市場角度來看，限購是“嚴(yán)而有規(guī)”，雖然表面上來看比較“嚴(yán)厲”但是卻可以有效抑制房價過快上漲，促使市場處于穩(wěn)中有升的持續(xù)小幅增長的健康狀態(tài)。

全面限購，對于存在一些泡沫的城市來說，是非常嚴(yán)厲的，甚至?xí)�帶來恐慌。包括廈門房價出現(xiàn)的大幅縮水。但是對于沈陽來說暫時還好，因?yàn)樯蜿柕姆績r基本上還是處于底部。相對來說也比較剛性，價格一直沒有大幅漲上去。所以說，這次限購對沈陽來說，倒不是件壞事。

反而這次限購會給普通購房者以機(jī)會，比如說新政前買一套房子可能是三個人搶，現(xiàn)在限購之后，我們會發(fā)現(xiàn)三個人中有一個人不具備資格，那就會變成兩個人搶房，這樣不被限的購房者買到合適房的機(jī)率則會大幅提升。

從短期市場來看，沈陽經(jīng)過幾年的去庫存后，短期內(nèi)都處于整體供需衡，局部供不應(yīng)求的狀態(tài)。而從兩年的地價來看，純新盤價格上揚(yáng)帶動市場整體走高的局面已成定局，政策及時出臺，抑制房價因局部供不應(yīng)求而造成的過快上揚(yáng)。

從長遠(yuǎn)市場來看，房價過快上揚(yáng)并不利于行業(yè)發(fā)展。通常情況下，房價經(jīng)歷短期恐慌性搶購，房價直線上揚(yáng)之后，都會出現(xiàn)斷崖式下跌。沈六條的出臺有利于沈陽的房價處于理性的、穩(wěn)的、常態(tài)化的持續(xù)增長狀態(tài)。

可以說，沈陽是一座非常幸福、幸運(yùn)的城市。前幾年有些城市就是經(jīng)歷了過快上漲，現(xiàn)在反而要去忍受房價泡沫帶來的陣痛，反正沈陽恰恰在這個過程中還沒有起勢的時候，就已經(jīng)被限價、限購給控制了。所以它會有個更長的一個上漲的周期，大家會有更長的時間享受紅利。

再次，從房企的角度來看，限購帶來的結(jié)果可能是“幾家歡喜幾家愁”。

對于品牌項(xiàng)目來說，不同類型的企業(yè)，面臨的競爭和挑戰(zhàn)是不同的。比如對于口碑較好的品牌房企而言，他們是迎來一次機(jī)會。因?yàn)榭蛻舯幌拶徶�后，可能在買房的時候會更加慎重這樣對于品牌項(xiàng)目的營銷其實(shí)是有機(jī)會的。

當(dāng)然。對于剛需盤來說也有機(jī)會，因?yàn)閯傂璞P本身靠的就是價格。他們本身針對的也是這些城市中的剛需人群。但需要注意的是，一些品牌項(xiàng)目加大了對整個剛需市場的追逐，會分流部分客群。

最后，從遠(yuǎn)期來看，政府遠(yuǎn)沒有“亮底牌”，畢竟“限貸”等終極手段尚未亮相。2013年沈陽對二套房貸款政策是“商業(yè)貸款與公積金貸款首付比例提高至65%”。

如果貸款減少或是流入房地產(chǎn)的資金減少，那么去杠桿之后的確會對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的影響。但是以沈陽目前的發(fā)展態(tài)勢來說，畢竟將成為東北的中心城市。而且他對周邊人口巨大的虹吸效應(yīng)跟輻射力。所以說，沈陽現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格總體來說還是比較穩(wěn)，也不應(yīng)該出臺太猛的政策，因?yàn)檫@樣也不利于整個行業(yè)的發(fā)展。政府也需要一個房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)的發(fā)展，只是擔(dān)心房價上漲過快的而帶來的泡沫。

整體來看，這次限購政策的出臺，將沈陽的各大區(qū)域再次拉回到同一起跑線上，讓此前期待利用限購將購房需求擠壓至相對冷門板塊的項(xiàng)目“希望落空”。但盡管如此，從目前情況來看，幾年之內(nèi)，如果有投資需求，我個人認(rèn)為現(xiàn)在還是最好的出手時機(jī)，至少是五年，沈陽市最好的出手時機(jī)。

這一輪整體的調(diào)控是全國性，也是規(guī)避房價上漲可能帶來的風(fēng)險，所以說全國各城市都也是一視同仁。因?yàn)檫@種限購限價其實(shí)就是在抑房價，給我們一個入市的機(jī)會，而且這次限購之后會使整個房價的上漲周期會更長。但對于部分已經(jīng)擁有很多套住宅的人而言，建議不要再考慮房產(chǎn)投資，或者是再觀望一下。

終究目前老百姓手里還有不少資金，畢竟這些資金還是缺乏投資渠道，房地產(chǎn)還是最佳投資渠道之一。所以說，沈陽未來的房地產(chǎn)市場，仍然是積極看好的。