12月29日，有業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，湖北鄂州市相關(guān)部門(mén)已正式傳達(dá)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》精神，開(kāi)始在鄂州的葛店開(kāi)發(fā)區(qū)和花湖開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行“限購(gòu)限貸限價(jià)限售”四限政策。

據(jù)據(jù)鄂州市房產(chǎn)管理局通知文件，重點(diǎn)如下：

1、限購(gòu)

在葛店和花湖區(qū)域暫停向本市已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍家庭出售商品房，暫停向非本市戶(hù)籍的家庭出售第2套商品房。

2、限售

在葛店和花湖區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的商品房，必須自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》起滿3年才可上市交易。

3、限貸

購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付比例不低于30%，擁有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房，首付比例不低于50%；擁有1套住房且相應(yīng)貸款為結(jié)清的戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付比例不低于70%；暫停發(fā)放第3套及以上商品住房的個(gè)人商業(yè)和公積金貸款。

4、限價(jià)

對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證但沒(méi)有網(wǎng)簽備案的，可售房源均價(jià)不得超過(guò)該項(xiàng)目2017年1月至10月銷(xiāo)售均價(jià)；新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售備案價(jià)，不得超過(guò)周邊同等地段和類(lèi)型房屋的銷(xiāo)售價(jià)格;精裝項(xiàng)目只對(duì)毛坯備案。

這是目前湖北省三四線城市中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)最嚴(yán)的一個(gè)城市，而且結(jié)合12月29號(hào)鄂州市房產(chǎn)管理局連續(xù)刊發(fā)的兩篇要聞，可以做出以下解讀：

1、限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)政策的核心是為了“限價(jià)”

該《意見(jiàn)》實(shí)際是鄂州2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，其中特別提到“針對(duì)今年鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)喜人又逼人的形勢(shì)，鄂州房?jī)r(jià)“必須要控，非控不可，而且要立馬見(jiàn)效，真正把價(jià)格控制起來(lái)”。

2、調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)該以講政治的高度來(lái)對(duì)待

要聞特別指出貫徹十九大精神，做到“三個(gè)統(tǒng)一”，一是從講政治的高度來(lái)對(duì)待市場(chǎng)調(diào)控，二是從保民生的角度看待市場(chǎng)調(diào)控，三是從履職盡責(zé)的角度來(lái)做好市場(chǎng)調(diào)控。同時(shí)，要緊盯調(diào)控目標(biāo)，不達(dá)目標(biāo)不放松。

該意見(jiàn)在2017年最后的幾天出臺(tái)，體現(xiàn)出在這個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)極高的“緊迫感”。

3、總體房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該在“10%”以?xún)?nèi)

意見(jiàn)提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)與城市居民可支配收入增幅相協(xié)調(diào)，鄂州2016年居民可支配收入漲幅為8.93%，2017年數(shù)據(jù)雖未出，但由此可判斷對(duì)房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)范圍在10%以?xún)?nèi)。

4、2018年調(diào)控的總方案是“一區(qū)一策”

鄂州葛店開(kāi)發(fā)區(qū)、花湖開(kāi)發(fā)區(qū)被納入調(diào)控政策范圍。

鄂州在這一時(shí)點(diǎn)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，既是對(duì)2018年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松的實(shí)際詮釋?zhuān)�也反映了房�(jī)r(jià)上漲正由一、二線向三、四線城市傳導(dǎo)，在這個(gè)過(guò)程中，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲“喜人又逼人”的兩難態(tài)度。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

鄂州是繼孝感之后湖北第三個(gè)“限購(gòu)、限貸”城市，并且是繼襄陽(yáng)之后湖北省第二個(gè)“限售”的城市。其中鄂州、孝感都是環(huán)武漢1+8城市圈城市，在武漢限購(gòu)的大背景下，承接了武漢外溢的購(gòu)房需求，其中鄂州葛店開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰光谷，成為熱點(diǎn)購(gòu)房區(qū)域。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截止到11月，鄂州住宅房?jī)r(jià)為5471元/方米，比去年同期上升47.8%，一個(gè)月均單價(jià)6377元/方米，環(huán)比上月上升16.55%。

而自媒體號(hào)“漢口買(mǎi)房”的數(shù)據(jù)更為直接，其用簡(jiǎn)單均價(jià)格計(jì)算，鄂州樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格上漲63.29%，在武漢周邊區(qū)域中房?jī)r(jià)漲幅最高。其中又以靠光谷的“葛店新區(qū)”為代表，部分新房?jī)r(jià)格達(dá)到8000元/左右。

和房?jī)r(jià)相對(duì)的是三、四線城市一直在執(zhí)行的去庫(kù)存政策，據(jù)鄂州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《鄂州市房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析》，鄂州今年去庫(kù)存效果顯著，1-11月,全市商品房銷(xiāo)售面積88.62萬(wàn)方米,增長(zhǎng)30.8%，其中：住宅銷(xiāo)售面積87.27萬(wàn)方米，增長(zhǎng)40.8%，增速較去年同期提高12.4個(gè)百分點(diǎn)。截止到11月底，全市商品房待售面積5.2萬(wàn)方米，下降3.8%。而在上半年，待售三年以上商品房已全部售完。

簡(jiǎn)而言之，去庫(kù)存目標(biāo)已經(jīng)基本完成，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已不符合十九大關(guān)于“房住不炒”的政治定位，緊迫性的需要由“去庫(kù)存”政策調(diào)整到“限購(gòu)限價(jià)”政策上來(lái)。

而從土地供應(yīng)來(lái)說(shuō)，鄂州幾年的住宅類(lèi)土地供應(yīng)都是60萬(wàn)方左右，今年到了176萬(wàn)方，已經(jīng)是鄂州土地住宅市場(chǎng)供應(yīng)的峰值，除恒大和碧桂園外，萬(wàn)科、融創(chuàng)、新城、中國(guó)核建、康橋、聯(lián)發(fā)置業(yè)今年都有在鄂州拿地。而在最一次拍賣(mài)中，位于葛店P(guān)2017[004]地塊的樓面地價(jià)已達(dá)7263元/米，當(dāng)然令大部分開(kāi)發(fā)商欣慰的是，他們拿地的樓面價(jià)格大都在4000元/以下。

應(yīng)該說(shuō)，去庫(kù)存、限購(gòu)都是過(guò)渡性政策，限售政策應(yīng)引起足夠的重視，以2018年計(jì)，如果住房需拿到房產(chǎn)證三年之后才出售，從買(mǎi)房算起，需到2021年，而2021年房產(chǎn)稅已經(jīng)完成立法，開(kāi)始進(jìn)入到下一個(gè)進(jìn)程。畢竟，“房住不炒”是指導(dǎo)精神。