一、納稅人和扣繳義務(wù)人

(一)在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

(二)納稅人的分類

1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項稅額不可以抵扣。

一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下：

(1)一般納稅人銷售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可以自行開具增值稅專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票。

(2)一般納稅人購進(jìn)貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款，而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。

(3)征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

2.應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

(三)一般納稅人的管理

1.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。

2.符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定。

除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

(四)中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

二、征稅范圍

(一)根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目;

2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目。

(二)不征收增值稅項目

1、下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

(1)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

(2)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

(3)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

(4)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

2、存款利息。

3、被保險人獲得的保險賠付。

4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。

5、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

三、稅率和征收率

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。

(二)小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。

(三)境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

四、應(yīng)納稅額的計算

(一)基本規(guī)定

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

(二)一般計稅方法的應(yīng)納稅額

1、一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

2、銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率

一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

3、進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

(三)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

1、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

五、銷售額的確定

(一)基本規(guī)定

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

(二)有關(guān)事項的規(guī)定

1、銷售額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的房地產(chǎn)項目。

納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。

2、銷售不動產(chǎn)

(1)一般納稅人銷售其4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(2)一般納稅人銷售其4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(3)一般納稅人銷售其5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(4)一般納稅人銷售其5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(5)小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn))，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(6)小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

(9)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

3、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

(1)一般納稅人出租其4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(2)一般納稅人出租其5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(3)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

一般納稅人銷售其4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(三)試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。

2、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

3、試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

(四)銷售使用過的固定資產(chǎn)

一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規(guī)定并根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。

(五)視同銷售的處理

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

1、按照納稅人最時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的均價格確定。

2、按照其他納稅人最時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的均價格確定。

3、按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

六、增值稅進(jìn)項稅額抵扣

(一)增值稅抵扣憑證

納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(二)準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1、從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。

2、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：

進(jìn)項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。

4、從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

(三)不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1、用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

2、非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

4、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

5、非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

6、購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

7、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本條第4項、第5項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

只有登記為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才涉及增值稅進(jìn)項稅額抵扣。

(四)有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

1、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

2、應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

七、納稅地點

屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。