《珠海市城中舊村更新實施細則》

第一章總則

第一條為促進城鄉建設協調發展，優化城市生態環境，規范城中舊村更新活動，維護農村集體經濟組織和村民的長遠利益，根據有關法律法規和國家、省、市相關政策，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市行政區域范圍內城中舊村更新項目的規劃、建設和管理工作。

本實施細則所稱的城中舊村，是指在我市城鎮建成區范圍內，由農村集體經濟組織和村民保留使用的非農建設用地范圍內的建成區域。

第三條城中舊村更新堅持生態優先、規劃先行的原則，應當以宜居宜業為引導進行科學規劃，先規劃，后實施，嚴格遵循規劃管控。

第四條城中舊村更新堅持村民自治的原則，應當充分發揮村集體經濟組織的主導作用，尊重其自主更新意愿。

第五條城中舊村更新堅持保障集體經濟和村民長遠利益的原則，應當保留村集體經濟發展物業，保障長遠收益基礎。

第六條城中舊村更新應當注重保護珠海城市資源，塑造具有珠海的城市風貌，并加強對文物古跡、歷史建筑的保護，將歷史建筑及其周圍環境的保護納入相應更新單元規劃。

第七條市城市更新主管部門負責指導、統籌、協調、監督城中舊村更新工作。

各區(含橫琴新區、各行政區、經濟功能區，下同)城市更新主管部門負責具體組織、協調、監督、管理城中舊村更新工作。

市、區其他相關職能部門依法在各自職能范圍內履行職責。

第二章一般規定

第八條城中舊村進行城市更新，應符合《珠海市城市更新管理辦法》第二條規定。

第九條城中舊村更新的實施方式包括：

(一)村集體經濟組織自行實施。

(二)村集體經濟組織通過公開交易選擇單一市場主體，簽訂更新合作協議合作實施或將房地產權益轉移給該市場主體單獨實施。

(三)政府組織實施。

第十條城中舊村的村(居)民委員會、村集體經濟組織應當依據有關規定各自履行相應職責，組織本村城市更新工作。

自行實施的城中舊村更新項目，村集體經濟組織是項目的申報主體和實施主體。采取其他方式實施的城中舊村更新項目，在確定實施主體前，村集體經濟組織是項目的申報主體。

第十一條城中舊村更新項目可以與相鄰、周邊或其他用地進行整合聯動更新，統一規劃、統一開發建設。

第十二條城中舊村更新項目的更新意愿、實施方式、引入前期合作企業等事項，應當提交村(居)民大會或社區股份合作公司的股東大會按相關規定進行公開表決，獲得占全體成員(股東)人數三分之二以上(含本數)同意方能通過。

更新單元規劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案等重大事項則需獲得占全體成員(股東)人數90%以上(含本數，下同)同意方能通過。若更新區域內存在其他產權人的，還應當共同進行表決，獲得占更新區域內合法產權建筑物總面積90%以上且占全體產權人(含成員、股東、其他產權人，下同)總人數90%以上的產權人同意方能通過。

公開表決應當在公證機構的公證或律師事務所的見證下進行。

第十三條村集體經濟組織應當對第十二條規定表決事項的表決結果在本村范圍內、屬地政府網站及我市主要媒體公示。對公示內容有異議的，應當在公示期內書面向村集體經濟組織或屬地鎮人民政府(街道辦事處)提出。無異議或異議不成立的，屬地鎮人民政府(街道辦事處)應當對公示結果進行核實確認。

第十四條城中舊村更新的安置補償可以采取產權調換、貨幣補償或兩者相結合的方式。

第十五條城中舊村更新區域內房屋合法性面積應按照我市相關規定進行認定。

第十六條村集體經濟組織應當組織編制更新單元規劃，統一規劃回遷住宅用地、商品房開發用地、村集體經濟發展用地和公共服務配套設施用地。

商品房開發用地獨立安排的，回遷住宅用地容積率不得高于商品房開發用地容積率。

第十七條在更新單元規劃中，村集體經濟發展用地應盡量獨立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于原有村集體物業補償安置和建設新增村集體經濟發展物業，不得用于經營性房地產開發。

新增村集體經濟發展物業計容積率建筑面積不得低于回遷補償計容積率建筑面積的10%。

第十八條城中舊村更新項目應當對項目總成本和計容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤與商品房開發計容積率建筑面積市場銷售總額相衡的原則進行科學測算，以測算結果作為制定更新單元規劃的依據之一。

城中舊村更新項目總成本和計容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新主管部門另行制定。

第十九條回遷補償計容積率建筑面積按更新區域內房屋合法性面積的1.1倍計算。

第二十條城中舊村更新的地價計收按照市政府批準施行的相關地價政策文件執行。

第二十一條城中舊村更新區域內有下列情形之一的，應當優先采取整治類城市更新模式，開展綜合整治工作:

(一)公布為文物保護單位，或登記為不可移動文物的建筑物、構筑物。

(二)列入歷史文化街區和歷史建筑名錄的街區、建筑。

(三)被列為廣東省古村落名錄的村莊。

為完善基礎設施和配套公共服務設施確需拆除部分無保護價值的建筑物、構筑物的，應在制定歷史文化保護規劃后，按照規劃實施拆建。

第二十二條建筑布局合理、建筑質量較好、地勢標高符合規劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設施不足等問題不突出，或與城市產業結構調整、公共和市政設施建設需要沖突不明顯的城中舊村，可以根據實際需要和城市規劃要求實施綜合整治(含局部拆建)。

第二十三條實施綜合整治的城中舊村更新，應結合城市景觀、規劃布局、房屋質量等級及全體產權人更新意愿等因素綜合考慮，按照整治類城市更新的要求編制城市更新單元規劃。將危房集中或影響城市景觀、交通、消防及其他公共配套設施建設的區域按照本實施細則規定實施拆除重建，同時對剩余區域參照幸福村居目標和工程內容開展綜合整治，完善市政配套設施和公共服務設施，消除安全隱患，改善居住生活環境。

第二十四條城中舊村更新項目房屋測繪、規劃編制等前期工作費用按照相關的標準計收，由各區政府(管委會)在城市更新專項經費中先行墊付或由前期工作合作企業墊付，在項目實施主體確認后，由項目實施主體返還。

更新單元規劃的內容及技術指引由市城市更新主管部門另行制定。

第三章前期工作

第二十五條村集體經濟組織應按規定組織開展城中舊村更新前期工作，必要時可以引入前期合作企業配合開展工作。

引入前期合作企業的，前期合作企業應當具備相應的資質條件，并應當按本細則規定程序進行公開表決。

屬地鎮人民政府(街道辦事處)可以根據需要成立專項工作機構組織村集體經濟組織開展前期工作。

第二十六條城中舊村符合城市更新條件的，應當先由村集體經濟組織按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區股份合作公司的股東大會，對更新意愿和實施方式進行公開表決，如引入前期合作企業的，還需對前期合作企業公開表決。

表決結果應按照第十三條規定進行公示并核實確認。

第二十七條確定更新意愿和實施方式后，村集體經濟組織應對更新區域內用地及建設情況進行摸底調查、測繪和統計，其中：

(一)用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面積、用地范圍等內容。

(二)建設情況包括建筑物坐落，產權人(涉及村民的應注明是否被征地農民及居住人數)，現狀、報建、產權登記的功能，基底面積，層數，建筑面積，報建、建成、產權登記的時間，附著物類型及數量等內容。

各區城市更新主管部門應當結合實際情況制定統一的調查統計表。

第二十八條村集體經濟組織應當對用地及建設情況調查統計結果進行公示。經公示無異議或異議不成立的，可向屬地區人民政府(管委會)申請房屋合法性面積的認定工作。

第二十九條區人民政府(管委會)負責牽頭開展房屋合法性面積認定工作，鎮人民政府(街道辦事處)及國土資源、城鄉規劃、房地產登記、城管執法等主管部門按照各自職能履行職責。其中：

鎮人民政府(街道辦事處)負責房屋權屬人、房地產權信息、現狀測繪數據等各項基礎資料的統計、收集、初步核實及匯總等工作。

國土資源主管部門負責土地性質、被征地農民花名冊、村民優惠報建指標、地價計補情況核實等工作。

城鄉規劃主管部門負責房屋報建情況核實等工作。

房地產登記主管部門負責房地產權證信息核實等工作。

城管執法主管部門負責違法建設行為的查處情況核實等工作。

上述各部門對有關情況核實并蓋章確認后應將結果交鎮人民政府(街道辦事處)匯總并公示。經公示無異議或異議不成立的，鎮人民政府(街道辦事處)應將確認結果書面告知屬地區城市更新主管部門。

第三十條房屋合法性面積認定工作完成后，屬地區城市更新主管部門應當向以下職能部門(或其派出機構)申請對以下事項提出意見：

城鄉規劃主管部門對更新區域內補公項目的具體類型、用地規模和位置提出意見。

城鄉規劃主管部門、文物主管部門對更新區域內歷史建筑及其周圍環境的保護提出意見。

國土資源主管部門和房地產登記主管部門對更新區域內的土地權屬情況提出核查意見。

第三十一條屬地區城市更新主管部門根據房屋合法性面積認定結果及本實施細則第三十條中各相關部門的反饋意見，委托具備資質的專業機構測算項目總成本和計容積率建筑面積，并向村集體經濟組織提供測算結果。

第三十二條村集體經濟組織應當根據屬地區城市更新主管部門提供的項目總成本和計容積率建筑面積測算結果，以及相關的補公項目規劃意見、歷史建筑及其周圍環境的保護等意見，委托具有規劃設計乙級以上資質的規劃設計單位，按照《珠海市城市更新管理辦法》編制更新單元規劃，并進行公共服務設施論證和交通影響評價。

第三十三條房屋合法性面積認定工作完成后，村集體經濟組織應當組織編制拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案應當公正、公、合理，具體包含：

(一)對全體產權人合法建筑的補償方式和標準。

(二)對原有、新增的村集體發展物業的補償方式和標準。

(三)對歷史建筑及其周圍環境的保護措施。

(四)搬遷費用和臨時安置補償標準、簽約獎勵標準。

(五)其他經村(居)民大會或社區股份合作公司的股東大會認可給予的補償。

第三十四條更新單元規劃和拆遷補償安置方案制定過程中，村集體經濟組織應當廣泛聽取全體產權人意見。

第三十五條村集體經濟組織應當將更新單元規劃和拆遷補償安置方案向屬地區城市更新主管部門申報。屬地區城市更新主管部門審核通過，并經市城市更新主管部門核準認定可行后，方可由村集體經濟組織提交村(居)民大會或社區股份合作公司的股東大會進行公開表決。

第三十六條村集體經濟組織應當按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區股份合作公司的股東大會，對更新單元規劃、拆遷補償安置方案進行公開表決。如需公開交易的，還應對公開交易方案進行公開表決。

表決結果應按照第十三條規定進行公示并核實確認。

第四章組織實施

第三十七條村集體經濟組織應當按照城市更新項目申報審批程序的規定，開展城中舊村更新項目申報審批工作。

第三十八條村集體經濟組織取得更新單元規劃批復文件后，應委托有相應資質的設計單位制作更新單元范圍內的設計方案，向市城鄉規劃主管部門(或派出機構)申報。

第三十九條村集體經濟組織應當在取得更新區域規劃設計條件和設計方案批復文件后，方可開展項目實施主體的選擇、確認工作。

第四十條通過招標、拍賣、掛牌等公開交易方式選擇單一市場主體作為項目實施主體或合作實施的，應在屬地鎮人民政府(街道辦事處)的監督下，由村集體經濟組織作為委托交易主體，擬訂交易條件，按照有關規定委托實施。

市場主體應當具備資金、設計、開發、市政配套等方面的綜合能力，并且五年內在我市不得存在欠繳地價、爛尾工程等不良記錄。

交易條件應包括競得方式、經批準的規劃方案(規劃設計條件和設計方案)、建設周期、拆遷補償安置資金、違約責任等內容。

第四十一條被選定的項目實施主體應向屬地區城市更新主管部門申請實施主體資格確認，并在獲得確認后與屬地區城市更新主管部門簽訂項目實施監管協議，制定項目實施計劃。

第四十二條村集體經濟組織作為項目實施主體，以自有資金或通過公開交易出售商品房開發用地籌集資金開發建設的，應當將自有資金或公開交易所得存入政府部門指定的監管賬戶，由屬地鎮人民政府(街道辦事處)進行監管，按照工程進度支付使用。

經選定的市場主體作為項目實施主體的，拆遷補償安置資金由屬地區政府(管委會)或鎮人民政府(街道辦事處)進行監管。

第四十三條村集體經濟組織作為實施主體的，應自行按照補償方案與全體產權人簽訂補償安置協議。

通過公開交易確定的項目實施主體應當嚴格按照公開交易文件中約定的交易條件內容履行相關義務，與全體產權人簽訂補償安置協議。

政府組織實施的，由政府實施機構按照補償安置方案與全體產權人簽訂補償安置協議。

第四十四條項目實施計劃經核準后，項目實施主體或權利主體應向房地產登記機構申請辦理房地產權注銷登記。

第四十五條房地產登記主管部門在對項目拆除范圍內的房地產權證全部注銷后，應向屬地區城市更新主管部門提供注銷房地產的證明文件。

屬地區城市更新主管部門應在對項目拆除范圍內未登記的產權及其安置補償情況進行核實后，將項目拆除范圍內所有房地產權益處置情況(含抵押、查封)函告城鄉規劃、國土資源和城建檔案主管部門，提出給予項目實施主體辦理各項手續的建議。

第四十六條項目拆除范圍內的所有房地產權益處置完成后，項目實施主體可按基本建設程序向相關部門申辦各項報建手續。

第五章附則

第四十七條2000年經市政府確認的香洲區26個城中舊村中已簽訂改造合同的改建項目，其房屋合法性面積認定和原房地產權證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規定處理。

第四十八條本實施細則所稱“公開交易”，是指按照相關規定委托市政府指定的公共資源交易機構進行公開招標、拍賣、掛牌交易。

第四十九條本實施細則所稱“其他產權人”，是指在城中舊村更新區域內擁有房屋等合法產權的除本村集體經濟組織和村民(股東)以外的組織和個人。

第五十條本實施細則所稱“公示”，是指在項目現場、政府網站將相關內容進行公布。涉及表決結果的，還應當在我市主要媒體上公示。公示期不得少于七日(自然日)。

第五十一條本細則所稱引入前期合作企業是指由村集體經濟組織按照相關規定選擇一個房地產開發企業，簽訂前期工作合作協議，由該企業配合開展前期工作。

第五十二條本實施細則所稱“拆遷補償安置資金”，是指實施主體承擔的專用于回遷住宅和村集體經濟發展物業建設的費用。

第五十三條本實施細則所稱“計容積率建筑面積”，包括計容積率的回遷房屋建筑面積、村集體經濟發展物業建筑面積、商品房開發建筑面積及配套設施建筑面積，但不包含補公項目計容積率建筑面積。

第五十四條本實施細則所稱“更新單元測算容積率”，是指計容積率建筑面積與納入更新區域的城中舊村原有用地面積的比率。

第五十五條本實施細則所稱“補公項目”，是指按規定在更新區域內無償移交給政府的獨立用地上用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益的項目。

第五十六條本實施細則由市城市更新主管部門負責解釋。

第五十七條本實施細則自12月3日起施行。7月11日市人民政府公布的《珠海市城中舊村更新實施細則(試行)》(珠府〔2014〕80號)同時廢止。本市相關規定與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。