《珠海市城中舊村更新實施細則》

第一章總則

第一條為促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動，維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市相關(guān)政策，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城中舊村更新項目的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。

本實施細則所稱的城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

第三條城中舊村更新堅持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃先行的原則，應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī)劃，后實施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。

第四條城中舊村更新堅持村民自治的原則，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的主導(dǎo)作用，尊重其自主更新意愿。

第五條城中舊村更新堅持保障集體經(jīng)濟和村民長遠利益的原則，應(yīng)當(dāng)保留村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，保障長遠收益基礎(chǔ)。

第六條城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護珠海城市資源，塑造具有珠海的城市風(fēng)貌，并加強對文物古跡、歷史建筑的保護，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護納入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。

第七條市城市更新主管部門負責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。

各區(qū)(含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)，下同)城市更新主管部門負責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理城中舊村更新工作。

市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職責(zé)。

第二章一般規(guī)定

第八條城中舊村進行城市更新，應(yīng)符合《珠海市城市更新管理辦法》第二條規(guī)定。

第九條城中舊村更新的實施方式包括：

(一)村集體經(jīng)濟組織自行實施。

(二)村集體經(jīng)濟組織通過公開交易選擇單一市場主體，簽訂更新合作協(xié)議合作實施或?qū)⒎康禺a(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移給該市場主體單獨實施。

(三)政府組織實施。

第十條城中舊村的村(居)民委員會、村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職責(zé)，組織本村城市更新工作。

自行實施的城中舊村更新項目，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體和實施主體。采取其他方式實施的城中舊村更新項目，在確定實施主體前，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體。

第十一條城中舊村更新項目可以與相鄰、周邊或其他用地進行整合聯(lián)動更新，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。

第十二條城中舊村更新項目的更新意愿、實施方式、引入前期合作企業(yè)等事項，應(yīng)當(dāng)提交村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會按相關(guān)規(guī)定進行公開表決，獲得占全體成員(股東)人數(shù)三分之二以上(含本數(shù))同意方能通過。

更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案等重大事項則需獲得占全體成員(股東)人數(shù)90%以上(含本數(shù)，下同)同意方能通過。若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進行表決，獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人(含成員、股東、其他產(chǎn)權(quán)人，下同)總?cè)藬?shù)90%以上的產(chǎn)權(quán)人同意方能通過。

公開表決應(yīng)當(dāng)在公證機構(gòu)的公證或律師事務(wù)所的見證下進行。

第十三條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對第十二條規(guī)定表決事項的表決結(jié)果在本村范圍內(nèi)、屬地政府網(wǎng)站及我市主要媒體公示。對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)書面向村集體經(jīng)濟組織或?qū)俚劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)提出。無異議或異議不成立的，屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)對公示結(jié)果進行核實確認。

第十四條城中舊村更新的安置補償可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償或兩者相結(jié)合的方式。

第十五條城中舊村更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積應(yīng)按照我市相關(guān)規(guī)定進行認定。

第十六條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制更新單元規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。

商品房開發(fā)用地獨立安排的，回遷住宅用地容積率不得高于商品房開發(fā)用地容積率。

第十七條在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟發(fā)展用地應(yīng)盡量獨立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于原有村集體物業(yè)補償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)計容積率建筑面積不得低于回遷補償計容積率建筑面積的10%。

第十八條城中舊村更新項目應(yīng)當(dāng)對項目總成本和計容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤與商品房開發(fā)計容積率建筑面積市場銷售總額相衡的原則進行科學(xué)測算，以測算結(jié)果作為制定更新單元規(guī)劃的依據(jù)之一。

城中舊村更新項目總成本和計容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新主管部門另行制定。

第十九條回遷補償計容積率建筑面積按更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積的1.1倍計算。

第二十條城中舊村更新的地價計收按照市政府批準(zhǔn)施行的相關(guān)地價政策文件執(zhí)行。

第二十一條城中舊村更新區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜合整治工作:

(一)公布為文物保護單位，或登記為不可移動文物的建筑物、構(gòu)筑物。

(二)列入歷史文化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、建筑。

(三)被列為廣東省古村落名錄的村莊。

為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無保護價值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護規(guī)劃后，按照規(guī)劃實施拆建。

第二十二條建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢標(biāo)高符合規(guī)劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題不突出，或與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要沖突不明顯的城中舊村，可以根據(jù)實際需要和城市規(guī)劃要求實施綜合整治(含局部拆建)。

第二十三條實施綜合整治的城中舊村更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級及全體產(chǎn)權(quán)人更新意愿等因素綜合考慮，按照整治類城市更新的要求編制城市更新單元規(guī)劃。將危房集中或影響城市景觀、交通、消防及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實施細則規(guī)定實施拆除重建，同時對剩余區(qū)域參照幸福村居目標(biāo)和工程內(nèi)容開展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除安全隱患，改善居住生活環(huán)境。

第二十四條城中舊村更新項目房屋測繪、規(guī)劃編制等前期工作費用按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)計收，由各區(qū)政府(管委會)在城市更新專項經(jīng)費中先行墊付或由前期工作合作企業(yè)墊付，在項目實施主體確認后，由項目實施主體返還。

更新單元規(guī)劃的內(nèi)容及技術(shù)指引由市城市更新主管部門另行制定。

第三章前期工作

第二十五條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)按規(guī)定組織開展城中舊村更新前期工作，必要時可以引入前期合作企業(yè)配合開展工作。

引入前期合作企業(yè)的，前期合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)按本細則規(guī)定程序進行公開表決。

屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以根據(jù)需要成立專項工作機構(gòu)組織村集體經(jīng)濟組織開展前期工作。

第二十六條城中舊村符合城市更新條件的，應(yīng)當(dāng)先由村集體經(jīng)濟組織按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會，對更新意愿和實施方式進行公開表決，如引入前期合作企業(yè)的，還需對前期合作企業(yè)公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進行公示并核實確認。

第二十七條確定更新意愿和實施方式后，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)對更新區(qū)域內(nèi)用地及建設(shè)情況進行摸底調(diào)查、測繪和統(tǒng)計，其中：

(一)用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面積、用地范圍等內(nèi)容。

(二)建設(shè)情況包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人(涉及村民的應(yīng)注明是否被征地農(nóng)民及居住人數(shù))，現(xiàn)狀、報建、產(chǎn)權(quán)登記的功能，基底面積，層數(shù)，建筑面積，報建、建成、產(chǎn)權(quán)登記的時間，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

各區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況制定統(tǒng)一的調(diào)查統(tǒng)計表。

第二十八條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對用地及建設(shè)情況調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果進行公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，可向?qū)俚貐^(qū)人民政府(管委會)申請房屋合法性面積的認定工作。

第二十九條區(qū)人民政府(管委會)負責(zé)牽頭開展房屋合法性面積認定工作，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)登記、城管執(zhí)法等主管部門按照各自職能履行職責(zé)。其中：

鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負責(zé)房屋權(quán)屬人、房地產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作。

國土資源主管部門負責(zé)土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊、村民優(yōu)惠報建指標(biāo)、地價計補情況核實等工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)房屋報建情況核實等工作。

房地產(chǎn)登記主管部門負責(zé)房地產(chǎn)權(quán)證信息核實等工作。

城管執(zhí)法主管部門負責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實等工作。

上述各部門對有關(guān)情況核實并蓋章確認后應(yīng)將結(jié)果交鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)匯總并公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)將確認結(jié)果書面告知屬地區(qū)城市更新主管部門。

第三十條房屋合法性面積認定工作完成后，屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)向以下職能部門(或其派出機構(gòu))申請對以下事項提出意見：

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對更新區(qū)域內(nèi)補公項目的具體類型、用地規(guī)模和位置提出意見。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、文物主管部門對更新區(qū)域內(nèi)歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護提出意見。

國土資源主管部門和房地產(chǎn)登記主管部門對更新區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)屬情況提出核查意見。

第三十一條屬地區(qū)城市更新主管部門根據(jù)房屋合法性面積認定結(jié)果及本實施細則第三十條中各相關(guān)部門的反饋意見，委托具備資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)測算項目總成本和計容積率建筑面積，并向村集體經(jīng)濟組織提供測算結(jié)果。

第三十二條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)屬地區(qū)城市更新主管部門提供的項目總成本和計容積率建筑面積測算結(jié)果，以及相關(guān)的補公項目規(guī)劃意見、歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護等意見，委托具有規(guī)劃設(shè)計乙級以上資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，按照《珠海市城市更新管理辦法》編制更新單元規(guī)劃，并進行公共服務(wù)設(shè)施論證和交通影響評價。

第三十三條房屋合法性面積認定工作完成后，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案應(yīng)當(dāng)公正、公、合理，具體包含：

(一)對全體產(chǎn)權(quán)人合法建筑的補償方式和標(biāo)準(zhǔn)。

(二)對原有、新增的村集體發(fā)展物業(yè)的補償方式和標(biāo)準(zhǔn)。

(三)對歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護措施。

(四)搬遷費用和臨時安置補償標(biāo)準(zhǔn)、簽約獎勵標(biāo)準(zhǔn)。

(五)其他經(jīng)村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會認可給予的補償。

第三十四條更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案制定過程中，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體產(chǎn)權(quán)人意見。

第三十五條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申報。屬地區(qū)城市更新主管部門審核通過，并經(jīng)市城市更新主管部門核準(zhǔn)認定可行后，方可由村集體經(jīng)濟組織提交村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會進行公開表決。

第三十六條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會，對更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案進行公開表決。如需公開交易的，還應(yīng)對公開交易方案進行公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進行公示并核實確認。

第四章組織實施

第三十七條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照城市更新項目申報審批程序的規(guī)定，開展城中舊村更新項目申報審批工作。

第三十八條村集體經(jīng)濟組織取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文件后，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位制作更新單元范圍內(nèi)的設(shè)計方案，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(或派出機構(gòu))申報。

第三十九條村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)在取得更新區(qū)域規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計方案批復(fù)文件后，方可開展項目實施主體的選擇、確認工作。

第四十條通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開交易方式選擇單一市場主體作為項目實施主體或合作實施的，應(yīng)在屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟組織作為委托交易主體，擬訂交易條件，按照有關(guān)規(guī)定委托實施。

市場主體應(yīng)當(dāng)具備資金、設(shè)計、開發(fā)、市政配套等方面的綜合能力，并且五年內(nèi)在我市不得存在欠繳地價、爛尾工程等不良記錄。

交易條件應(yīng)包括競得方式、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案(規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計方案)、建設(shè)周期、拆遷補償安置資金、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第四十一條被選定的項目實施主體應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申請實施主體資格確認，并在獲得確認后與屬地區(qū)城市更新主管部門簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，制定項目實施計劃。

第四十二條村集體經(jīng)濟組織作為項目實施主體，以自有資金或通過公開交易出售商品房開發(fā)用地籌集資金開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)將自有資金或公開交易所得存入政府部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進行監(jiān)管，按照工程進度支付使用。

經(jīng)選定的市場主體作為項目實施主體的，拆遷補償安置資金由屬地區(qū)政府(管委會)或鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進行監(jiān)管。

第四十三條村集體經(jīng)濟組織作為實施主體的，應(yīng)自行按照補償方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

通過公開交易確定的項目實施主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公開交易文件中約定的交易條件內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)，與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

政府組織實施的，由政府實施機構(gòu)按照補償安置方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

第四十四條項目實施計劃經(jīng)核準(zhǔn)后，項目實施主體或權(quán)利主體應(yīng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)注銷登記。

第四十五條房地產(chǎn)登記主管部門在對項目拆除范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門提供注銷房地產(chǎn)的證明文件。

屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)在對項目拆除范圍內(nèi)未登記的產(chǎn)權(quán)及其安置補償情況進行核實后，將項目拆除范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)益處置情況(含抵押、查封)函告城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和城建檔案主管部門，提出給予項目實施主體辦理各項手續(xù)的建議。

第四十六條項目拆除范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益處置完成后，項目實施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項報建手續(xù)。

第五章附則

第四十七條2000年經(jīng)市政府確認的香洲區(qū)26個城中舊村中已簽訂改造合同的改建項目，其房屋合法性面積認定和原房地產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處理。

第四十八條本實施細則所稱“公開交易”，是指按照相關(guān)規(guī)定委托市政府指定的公共資源交易機構(gòu)進行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易。

第四十九條本實施細則所稱“其他產(chǎn)權(quán)人”，是指在城中舊村更新區(qū)域內(nèi)擁有房屋等合法產(chǎn)權(quán)的除本村集體經(jīng)濟組織和村民(股東)以外的組織和個人。

第五十條本實施細則所稱“公示”，是指在項目現(xiàn)場、政府網(wǎng)站將相關(guān)內(nèi)容進行公布。涉及表決結(jié)果的，還應(yīng)當(dāng)在我市主要媒體上公示。公示期不得少于七日(自然日)。

第五十一條本細則所稱引入前期合作企業(yè)是指由村集體經(jīng)濟組織按照相關(guān)規(guī)定選擇一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簽訂前期工作合作協(xié)議，由該企業(yè)配合開展前期工作。

第五十二條本實施細則所稱“拆遷補償安置資金”，是指實施主體承擔(dān)的專用于回遷住宅和村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建設(shè)的費用。

第五十三條本實施細則所稱“計容積率建筑面積”，包括計容積率的回遷房屋建筑面積、村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建筑面積、商品房開發(fā)建筑面積及配套設(shè)施建筑面積，但不包含補公項目計容積率建筑面積。

第五十四條本實施細則所稱“更新單元測算容積率”，是指計容積率建筑面積與納入更新區(qū)域的城中舊村原有用地面積的比率。

第五十五條本實施細則所稱“補公項目”，是指按規(guī)定在更新區(qū)域內(nèi)無償移交給政府的獨立用地上用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益的項目。

第五十六條本實施細則由市城市更新主管部門負責(zé)解釋。

第五十七條本實施細則自12月3日起施行。7月11日市人民政府公布的《珠海市城中舊村更新實施細則(試行)》(珠府〔2014〕80號)同時廢止。本市相關(guān)規(guī)定與本實施細則不一致的，以本實施細則為準(zhǔn)。