為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，制定了《溫州市物業(yè)管理條例(送審稿)》并公開征求意見，下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。

日前，《溫州市物業(yè)管理條例(送審稿)》(下稱《條例》)向社會公開征求意見，該《條例》計劃年內出臺。市民如有修改意見和建議，可于8月11日前將書面意見反饋至市政府法制辦。聯(lián)系電話：88960515，傳真：88967521，電子郵箱：wzfzblfc@163.com。

建立電子投票系統(tǒng)，解決業(yè)主召集難問題

據(jù)介紹，此次公開征集意見的送審稿呈現(xiàn)多處亮點，包括電子投票系統(tǒng)、物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系都借鑒了外地先進經(jīng)驗。

業(yè)委會換屆、更換物業(yè)公司等小區(qū)重大事項決策，都需召開業(yè)主大會并得到一定比例的業(yè)主同意通過。“對于一些較大小區(qū)，召集符合法定人數(shù)的業(yè)主開會非常不易，此外也很難找到足夠大的會場。”溫州市物業(yè)管理協(xié)會會長李一文介紹，電子投票系統(tǒng)為業(yè)主們開展重大事項決策提供了極大便利，而且投票系統(tǒng)由市政府統(tǒng)一建設、維護，相比小區(qū)自行組織的選舉、投票更有公信力。

《條例》提出，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行表決。此外，應當向業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，也可通過業(yè)主電子投票系統(tǒng)發(fā)布。

物業(yè)公司服務如何，考核體系一一記錄在案

截至今年年初，市區(qū)已有物業(yè)進駐的小區(qū)約1300個，物業(yè)管理水優(yōu)劣直接影響市民生活環(huán)境。在李一文看來，溫州物業(yè)服務行業(yè)仍呈低小散局面，服務質量良莠不齊。

《條例》要求，市物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結果;縣物業(yè)主管部門具體負責信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作。對取得顯著成績或獲得縣級以上通報表彰的，可相應提高信用等級評分。

物業(yè)服務企業(yè)未按法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定提供物業(yè)服務的，應當錄入不良信用信息檔案。如發(fā)生嚴重失信行為，兩年內不得在本市范圍內參加前期物業(yè)項目招投標。

“考評體系的建立，可以鼓勵物業(yè)公司投入更多精力用于提升服務質量、打造企業(yè)品牌，有利于行業(yè)良性發(fā)展。”李一文說。

業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費，將影響個人信用信息

物業(yè)管理不到位、業(yè)主物業(yè)費繳納不及時是不少小區(qū)普遍存在的矛盾。

《條例》第五十六條明確了業(yè)主的誠信義務。業(yè)主應當依據(jù)物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約的約定及時足額交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

業(yè)主沒有正當理由拒不繳納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期繳納;逾期不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法申請仲裁或提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用信息檔案。

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溫州市物業(yè)管理條例(送審稿)

第一章總則

第一條[目的依據(jù)]為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條[適用范圍]本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條[市、縣(市、區(qū))政府的職能]市、縣(市、區(qū))人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水。

第四條[街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村(居)民委員會的職能]街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導成立業(yè)主組織，監(jiān)督業(yè)主組織日常活動，指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動，調解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

村(居)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作。

第五條[主管部門]溫州市物業(yè)管理行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

各級人民政府相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的有關監(jiān)督管理工作。

第六條[行業(yè)協(xié)會自律管理]物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，協(xié)助調解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)助建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第七條[電子投票系統(tǒng)]本市建立統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)，建設、維護經(jīng)費列入年度財政預算。

法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

應當向業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以同時通過業(yè)主電子投票系統(tǒng)發(fā)布。

第八條[第三方評估]本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當客觀、真實、準確。

第二章業(yè)主和業(yè)主組織

第九條[業(yè)主的認定]物業(yè)的所有權人為業(yè)主。尚未進行物業(yè)權屬登記，但是基于人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈或者合法建造等方式已經(jīng)取得物權的人，或者基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

第十條[業(yè)主大會]一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)不足二十人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條[物業(yè)管理區(qū)域的劃分]物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍為準;分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，共同使用一套配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)實際情況確定物業(yè)管理區(qū)域，確定前應當征求村(居)民委員會的意見：

(一)已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新調整;

(二)已經(jīng)自然分割或者慣形成多個相對獨立小區(qū)，經(jīng)擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以設立為不同的物業(yè)管理區(qū)域的;

(三)地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條[業(yè)主大會籌備組成立]物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會的書面申請后60日內，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合前款規(guī)定條件之一的，可以按照前款規(guī)定的程序，成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

籌備組由業(yè)主以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會、建設單位等派員組成，人數(shù)應當為五至九人單數(shù)。業(yè)主成員由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員人數(shù)不少于籌備組成員的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在籌備組成員中指定。

第十三條[籌備組成員名單的公告和異議]籌備組應當自成立之日起7日內，將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告，公告期不得少于5日。公告期內業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當予以核查并在收到異議之日起5個工作日內向提出異議的業(yè)主作出解釋或者重新推薦成員;重新推薦成員的，公告期不得少于5日。

第十四條[籌備組成員條件]籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人或者其親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

(三)不存在嚴重不良信用記錄或者故意犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業(yè)主成員還應當符合下列條件：

(一)不存在拖欠物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金或者公共水電分攤費用的行為;

(二)不存在違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為。

第十五條[籌備工作的開展]籌備組應當自成立之日起90日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款第一項至第六項規(guī)定的內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。業(yè)主對公告內容的建議意見應當在首次業(yè)主大會會議召開7日前向籌備組提出。

第十六條[籌備組的解散]首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組自動解散。未能在前條規(guī)定的期限內召開首次業(yè)主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請不超過60日的延期;延期屆滿仍未召開首次業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當書面公告籌備組解散。

籌備階段發(fā)生訴訟、復議，影響業(yè)主身份及其投票權數(shù)確認的，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

第十七條[確定業(yè)主及投票權數(shù)]首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供臨時管理規(guī)約、業(yè)主名冊等資料。

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。單個物業(yè)登記有兩個以上所有權人的，自行確定一名業(yè)主為投票人;未自行確定的，以建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)提供的業(yè)主名冊中排列在前的業(yè)主為投票人。

專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第十八條[籌備經(jīng)費]首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收后30日內，按照下列標準將籌備經(jīng)費存入街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指定的銀行賬戶：

(一)建筑面積不滿5萬方米的，為2萬元;

(二)建筑面積5萬方米以上不滿10萬方米的，為3萬元;

(三)建筑面積10萬方米以上不滿20萬方米的，為5萬元;

(四)建筑面積20萬方米以上的，為8萬元。

籌備經(jīng)費應當專款專用。業(yè)主大會籌備組成立后應當制定籌備經(jīng)費開支預算方案，并根據(jù)該方案向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請使用籌備經(jīng)費。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在接到申請之日起3日內支付首筆籌備經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

籌備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第十九條[業(yè)主大會的電子投票形式]業(yè)主大會會議除采用國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的形式外，還可以采用電子投票形式;采用電子投票形式的，應當通過全市統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)表決。

第二十條[業(yè)主大會的類型]業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開，每年至少召開一次。

業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容:

(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;

(四)物業(yè)管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內發(fā)布召開臨時會議的公告:

(一)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內百分之二十以上業(yè)主提議;

(二)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;

(三)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第二十一條[業(yè)主委員會]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;

(三)在業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)后，代表業(yè)主大會與該物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)在業(yè)主大會決定共用部位、共用設備設施的經(jīng)營方式和業(yè)主共有收益的使用方式后，代表業(yè)主大會監(jiān)督、管理經(jīng)營和使用的具體事項;

(五)組織和監(jiān)督共有設備設施管理、物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)服務費和其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的矛盾糾紛;

(七)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;

(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會、公安機關等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;

(九)妥善保管業(yè)主大會會議表決相關資料;

(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條[業(yè)主監(jiān)事會]業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主監(jiān)事會履行下列職責：

(一)審議業(yè)主委員會的工作情況和收支情況報告，并將審議情況向業(yè)主大會報告;

(二)查閱業(yè)主委員會財務賬簿以及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況，并將查閱情況向業(yè)主大會報告;

(三)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務活動情況異常，可以進行調查，必要時可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構協(xié)助其工作，并將調查情況向業(yè)主大會報告;

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況，對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;

(五)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正;

(六)要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議;

(七)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權范圍內的事項向業(yè)主大會提出提案;

(八)列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權的情況并通告全體業(yè)主;

(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十三條[業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的資格]業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事在常住業(yè)主中選舉產生，其當選條件應當符合國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。

業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，最多不超過十五人，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

業(yè)主監(jiān)事會由三人或者五人單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員及其親屬、業(yè)主委員會委員及其親屬的利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。業(yè)主監(jiān)事會召集人在業(yè)主監(jiān)事會成員中推選產生。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事;已經(jīng)擔任的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)本人或者其親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的;

(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為的;

(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金或者公共水電分攤等費用且未改正的;

(五)違法出租房屋侵害其他業(yè)主合法權益的;

(六)牟取其他利益，妨礙公正履行職務的;

(七)有嚴重不良信用記錄或者故意犯罪記錄的;

(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的;

(九)有其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的。

第二十四條[業(yè)主委員會候補委員和業(yè)主監(jiān)事會候補監(jiān)事]業(yè)主大會可以設立業(yè)主委員會候補委員和業(yè)主監(jiān)事會候補監(jiān)事，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定。

候補委員、候補監(jiān)事的當選條件，應當符合本條例第二十三條第一款的規(guī)定。候補委員、候補監(jiān)事的人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，但不得超過委員、監(jiān)事的人數(shù)。

候補委員、候補監(jiān)事可以列席業(yè)主委員會會議和業(yè)主監(jiān)事會會議，但不具有表決權。

第二十五條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的備案]業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單及其基本情況。

業(yè)主大會決定設立業(yè)主監(jiān)事會的，備案時還應當提供業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當當場出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送縣物業(yè)主管部門。

備案的有關事項發(fā)生變更的，任期內的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續(xù)。

第二十六條[業(yè)主委員會會議]業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定召開會議。三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當在7日內召開。

依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

第二十七條[業(yè)主監(jiān)事會對特定財務收支的監(jiān)督檢查]業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、物業(yè)專項維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經(jīng)營收益和停車費用的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。

第二十八條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事行為的禁止性規(guī)定]有下列行為之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事：

(一)收受物業(yè)服務企業(yè)和利害關系業(yè)主提供的報酬或者其他利益的;

(二)本人或者其親屬在受聘物業(yè)服務企業(yè)工作的;

(三)本人或者其親屬向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品或者提供服務，或者從物業(yè)服務企業(yè)承攬業(yè)務的;

(四)以業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主大會名義提供擔保的;

(五)其他違反法律、法規(guī)的行為。

第二十九條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務的暫停和終止]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會通過后暫停其委員、監(jiān)事職務，并提請下一次業(yè)主大會會議決定終止其委員、監(jiān)事職務：

(一)不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;

(二)一年內三次無故缺席業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會會議的;

(三)有本條例第二十八條規(guī)定行為之一的;

(四)有其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的。

業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會暫停成員職務的，應當聽取當事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。

第三十條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務的自行終止]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事有下列情形之一的，其委員、監(jiān)事職務自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

(二)以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會提出辭呈，或者在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告辭呈的;

(三)因疾病或死亡等其他原因喪失工作能力的;

(四)因違法犯罪等原因不能履行委員、監(jiān)事職責的。

第三十一條[業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務暫停、終止的公告、備案]業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務暫停或者終止的，業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會應當在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

第三十二條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的補足]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務終止的，由候補委員、候補監(jiān)事按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會應當及時將委員、監(jiān)事職務終止和候補委員、候補監(jiān)事遞補的情況通告全體業(yè)主。

未設立候補委員、候補監(jiān)事的，或者由候補委員、候補監(jiān)事遞補后仍未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，業(yè)主委員會應當自委員、監(jiān)事職務終止之日起90日內，組織召開業(yè)主大會會議補選委員、監(jiān)事。

第三十三條[業(yè)主委員會的重選程序]業(yè)主委員會委員人數(shù)不足業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)二分之一的，應當自該情形發(fā)生之日起90日內，組織召開臨時業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。

同時符合下列條件的，應當按照前款規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內新增業(yè)主人數(shù)超過該業(yè)主大會成立時業(yè)主總人數(shù)的二分之一;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則未明確業(yè)主委員會委員的增補辦法;

(三)新增業(yè)主要求重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不在前兩款規(guī)定的期限內組織召開臨時業(yè)主大會的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開。未設立業(yè)主監(jiān)事會的，或者業(yè)主監(jiān)事會不組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會限期組織召開;逾期不組織的，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，由村(居)民委員會參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序組織召開。

第三十四條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的任期和換屆改選]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會每屆任期為三年至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會進行換屆選舉。業(yè)主委員會逾期未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會在業(yè)主委員會任期屆滿60日前組織換屆選舉;業(yè)主監(jiān)事會逾期不組織或者未設立業(yè)主監(jiān)事會的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。

第三十五條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會屆滿后仍未換屆改選的處置]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿仍未換屆改選的，經(jīng)業(yè)主申請，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，由村(居)民委員會參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

第三十六條[印章的刻制以及印章和檔案的使用管理]業(yè)主委員會可以持備案回執(zhí)向物業(yè)所在地公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會印章。符合法定條件的，公安機關應當當場出具印章刻制證明。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的印章使用管理和檔案使用管理，由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定。

第三十七條[財物交接]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會應當自新一屆業(yè)主委員會和監(jiān)事會就任之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移交新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會未能及時產生的，原業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會應當將前款規(guī)定的財物等封存保管。

職務暫停或者終止的業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事，應當自公告之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移交業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

不按照第一款、第三款的規(guī)定移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當督促其移交;拒不移交的，業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交;仍不移交的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十八條[管理規(guī)約]管理規(guī)約由業(yè)主大會通過后生效，應當包括下列內容:

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則;

(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務;

(三)物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則;

(四)維護物業(yè)管理區(qū)域安全、停車、環(huán)境衛(wèi)生以及公共秩序的權利和義務;

(五)業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;

(六)有關糾紛的調解機制;

(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第三章前期物業(yè)管理

第三十九條[前期物業(yè)服務合同]建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內容：

(一)物業(yè)服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項;

(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調整的約定;

(四)物業(yè)服務標準的評估方式;

(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;

(六)共用部位、共用設施設備清冊;

(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;

(八)違約責任和合同解除的條件;

(九)與前期物業(yè)服務有關的其他事項。

建設單位在銷售物業(yè)、拆遷安置時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。

第四十條[臨時管理規(guī)約]建設單位在銷售物業(yè)、拆遷安置前，應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。臨時管理規(guī)約應當載明下列事項：

(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務費用的義務;

(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;

(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;

(四)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等;

(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;

(六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

(七)與物業(yè)管理有關的其他事項。

在銷售物業(yè)、征收安置時，建設單位應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人、被拆遷人予以明示，并有義務作出說明。

物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安置合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一條[前期物業(yè)服務收費標準的調整]前期物業(yè)服務期間，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)提出調整物業(yè)服務收費標準的，應當遵循下列程序：

(一)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日;

(二)將擬定的新收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日;

(三)新收費標準經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調整有異議的，可以向物業(yè)所在地的物價行政主管部門申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十二條[前期物業(yè)服務合同的解除]前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除前期物業(yè)服務合同，但是應當在合同解除90日前書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和村(居)民委員會，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告全體業(yè)主。

除前款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務企業(yè)在取得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意90日后，也可以提前解除前期物業(yè)服務合同。

總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以書面提議提前解除前期物業(yè)服務合同，書面提議應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示7日;在取得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意90日后，可以提前解除前期物業(yè)服務合同。

第四十三條[共用部位、共用設施設備的承接查驗]建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定共同對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府參加。

承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第四十四條[承接查驗前相關資料的移交]　建設單位應當在現(xiàn)場查驗20日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)規(guī)劃、竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;

(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過10日。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會。

第四十五條[物業(yè)管理用房]建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當有獨立產權并具有正常使用功能;建設單位不得提供違法建筑、共用部位、已分攤的公用面積作為物業(yè)管理用房。房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證時，房屋權屬登記機構在辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。

依法屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理用房，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。

依法屬于國家所有的物業(yè)管理用房，交由業(yè)主委員會代管，不得轉讓、抵押和改變用途。物業(yè)管理辦公用房由物業(yè)服務企業(yè)使用;物業(yè)管理經(jīng)營用房的經(jīng)營方式由業(yè)主大會決定，經(jīng)營收益專項用于物業(yè)管理。

第四章物業(yè)服務

第四十六條[物業(yè)選聘]業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域實行委托管理的，應當通過公開、公、公正的方式擇優(yōu)確定一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。提倡業(yè)主大會通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

本市建立統(tǒng)一的物業(yè)服務項目招投標專家?guī)欤瑸榻ㄔO單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務。縣物業(yè)主管部門監(jiān)督管理本轄區(qū)的物業(yè)服務項目招投標活動。

第四十七條[物業(yè)服務企業(yè)的公示義務]物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項;

(五)業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，由物業(yè)服務企業(yè)負責的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的使用情況;

(六)其他應當公示的信息。

前款第四項規(guī)定的內容，應當及時公示;前款第五項規(guī)定的內容，每年至少公示一次。

業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第四十八條[專業(yè)服務]物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

在物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的管理區(qū)域內，未經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)委托，任何單位或者個人不得進入該物業(yè)管理區(qū)域從事專項服務業(yè)務。

第四十九條[物業(yè)企業(yè)續(xù)聘]物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同;決定不續(xù)聘的，應當以書面形式通知該物業(yè)服務企業(yè)，并重新公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，同時公告全體業(yè)主。

物業(yè)服務合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務，業(yè)主接受服務的，雙方權利義務參照原物業(yè)服務合同確定，但雙方可以隨時終止該物業(yè)服務，并提前90日以書面形式通知對方。

第五十條[物業(yè)服務合同解除]解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得擅自解聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除物業(yè)服務合同的，應當在90日前書面通知對方當事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告全體業(yè)主。

第五十一條[物業(yè)企業(yè)退出與交接]物業(yè)服務合同依法解除或者終止，物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、配套設施設備、相關場地、物業(yè)檔案資料和其他財物，配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。

物業(yè)服務企業(yè)不得擅自退出物業(yè)服務;未依法簽訂物業(yè)服務合同，不得進入物業(yè)管理區(qū)域進行物業(yè)服務。

第五十二條[物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系]　市物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結果;縣物業(yè)主管部門具體負責信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作。對取得顯著成績或者獲得縣級以上通報表彰的，可以相應提高信用等級評分。

市、縣(市、區(qū))相關職能部門應當及時提供物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的信用信息。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息數(shù)據(jù)庫，收集整理物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的基礎數(shù)據(jù)。

第五十三條[物業(yè)服務企業(yè)違背誠信義務的處置]物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定提供物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)不良信用信息檔案。

物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市范圍內參加前期物業(yè)項目招投標;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

(三)物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的;

(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的;

(五)泄露業(yè)主信息的;

(六)阻撓業(yè)主組織成立，或者對業(yè)主進行惡意騷擾、實施暴力行為或者打擊報復的;

(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第五十四條[物業(yè)項目負責人責任制]物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。

物業(yè)服務人員有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人不良信用信息檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的不良信用信息檔案：

(一)騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項維修資金的;

(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;

(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;

(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;

(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。

第五十五條[物業(yè)服務收費]物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水相適應的原則，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔;建設單位與業(yè)主另有約定的，從其約定。物業(yè)管理區(qū)域內未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

第五十六條[業(yè)主的誠信義務]業(yè)主應當依據(jù)物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定及時足額交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

業(yè)主沒有正當理由拒不交納前款規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用信息檔案。

業(yè)主出租或者轉讓物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、有關費用交納情況等事項告知承租人或者受讓人。出租人和受讓人應當自租賃合同簽訂之日起或者辦理產權交易手續(xù)之日起15日內，將出租情況，或者物業(yè)產權轉移情況、受讓人姓名、聯(lián)系方式等情況，告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當向權屬登記部門提交第一款規(guī)定費用交納情況的說明材料。

第五章物業(yè)使用和維護

第五十七條[物業(yè)共用部位、共用設施設備的合法經(jīng)營]合法利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，應當首先征得相關業(yè)主同意;經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有。

第五十八條[臨時停車管理]物業(yè)管理區(qū)域內，可以利用共用部位或者場地停放車輛，并根據(jù)實際情況制定臨時停車方案。

前款規(guī)定的臨時停車方案，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)共同草擬，報請業(yè)主大會決定后實施;未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)草擬，經(jīng)總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后實施。

根據(jù)第一款規(guī)定停放車輛的，應當按照臨時停車方案交納停車費用。

第五十九條[防空地下室管理]物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，并可以合理收取停車費用。

物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定管理防空地下室的，應當做好時的維護管理工作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。

第六十條[小區(qū)車輛管理]大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。進入住宅小區(qū)的車輛應當遵守下列規(guī)定：

(一)慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓;

(二)禁止鳴號，防止發(fā)生噪音;

(三)在依法設置或者劃定的車庫、車位內有序停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門依法處理。

第六十一條[物業(yè)維護、修繕、監(jiān)督]物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)維護、修繕、監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應當提供方便。

需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的，應當事先通知，并就相關具體事項與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。

第六十二條[管理區(qū)域內禁止性規(guī)定]在物業(yè)管理區(qū)域內，禁止下列行為：

(一)違反法律、法規(guī)，改變物業(yè)規(guī)劃使用用途;

(二)擅自搭建建筑物、構筑物，或者擅自改變房屋外觀，在非承重外墻上開門、窗;

(三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(四)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;

(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(六)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果，或者擅自拆改供暖、燃氣管道和設施;

(七)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(八)擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

(九)違反法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定出租房屋;

(十)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

(十一)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

(十二)進行裝修活動或者非經(jīng)營性娛樂，造成環(huán)境噪聲污染;

(十三)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;

(十四)任意排放污水和露天焚燒;

(十五)在經(jīng)營性場所進行娛樂活動或者在商業(yè)經(jīng)營活動中使用空調器、冷卻塔等設備、設施，造成環(huán)境噪聲污染;

(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關部門報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;對侵害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定向人民法院提起訴訟。

第六十三條[投訴登記受理制度]任何單位和個人可以對物業(yè)管理違法違規(guī)行為投訴、舉報。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、物業(yè)管理行政主管部門和其他行政主管部門在接到投訴、舉報后應當及時登記，對實名投訴、舉報的，應當在3個工作日內予以回復。屬于本單位職權范圍的事項，應當受理并依法調查處理。

對于不屬于本單位職權范圍的書面投訴、舉報事項，應當及時移交給相關責任單位。接受移交的單位應當依法調查處理;對管轄權有異議的，由所在縣(市、區(qū))人民政府指定管轄，不得再自行移交。

第六章公共收益與維修資金

第六十四條[公共收益的管理與使用]根據(jù)本條例第四十五條第三款、第五十七條、第五十八條第三款和第五十九條第一款規(guī)定取得的經(jīng)營收益或者停車費用，除用于維護共用部位、共用設施設備、停車場地設施、人民防空工程設施和停車管理的必要開支外，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理方面的其他需要;未成立業(yè)主大會的，由總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主決定。

前款規(guī)定的經(jīng)營收益和停車費用應當單獨列賬并定期向全體業(yè)主公開。賬戶管理機構由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，由總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主決定。

第六十五條[物業(yè)專項維修資金的交納]下列物業(yè)的業(yè)主應當按照國家、省和市有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金：

(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅;

政府投資建設的保障性住宅，以及其他用于銷售的物業(yè)，業(yè)主應當按前款規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。

建設單位應當在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至物業(yè)專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付時向業(yè)主收取。

第六十六條[續(xù)交物業(yè)專項維修資金]業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應當按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金：

(一)物業(yè)專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業(yè)主出具《物業(yè)專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會、村(居)民委員會;業(yè)主應當在收到續(xù)交通知之日起90日內將維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶;

(二)物業(yè)專項維修資金實行自主管理的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會通過的續(xù)籌方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金;業(yè)主應當按照續(xù)交通知的要求將維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

物業(yè)專項維修資金可以由業(yè)主委員會、村(居)民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)代收代交。負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的明細情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布，并報送物業(yè)所在地物業(yè)專項維修資金管理機構。

第六十七條[業(yè)主拒絕續(xù)交物業(yè)專項維修資金的處置]業(yè)主違反前條規(guī)定，拒不續(xù)繳物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、村(居)民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

逾期不交納的，業(yè)主委員會或者具有利害關系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

第六十八條[物業(yè)專項維修資金的使用]物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵守國家、省市有關規(guī)定。超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全;禁止采用項目拆分等方式，規(guī)避招標投標、審價或者監(jiān)理。

第六十九條[應急維修更新改造的范圍]發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情形之一，需要立即進行應急維修、更新和改造的，可以直接申請使用物業(yè)專項維修資金：

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

第七十條[應急維修資金的申請和使用]發(fā)生本條例第六十九條規(guī)定情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會向物業(yè)專項維修資金管理機構提出申請;未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)村(居)民委員會審核同意后，由物業(yè)服務企業(yè)提出申請;未成立業(yè)主委員會且未實行物業(yè)服務企業(yè)服務的，由村(居)民委員會代為提出申請。

根據(jù)前款規(guī)定提出申請，涉及消防設施維修、更新和改造的，應當同時提交消防部門的整改意見書和消防檢測報告;涉及電梯維修、更新和改造的，應當同時提交質量監(jiān)督部門的整改意見書、檢驗檢測報告、鑒定結論和安全評估報告。

物業(yè)專項維修資金管理機構應當在接到應急使用維修、更新和改造資金申請后2個工作日內作出審核決定，并將《應急使用方案》與審核決定向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示3日。

應急維修、更新和改造工程的組織，由申請人負責。應急維修、更新和改造工程竣工驗收合格后，組織單位應當將工程決算向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示7日。

第七十一條[維修養(yǎng)護義務的履行]物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務合同的約定及時進行維修養(yǎng)護或者通知責任人及時維修養(yǎng)護。

責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，物業(yè)服務企業(yè)應及時向相關職能部門報告，相關職能部門應當責令責任人限期履行維修養(yǎng)護義務。

責任人逾期不履行維修養(yǎng)護義務，經(jīng)催告仍不履行的，可以由業(yè)主委員會代履行;未成立業(yè)主大會的由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織代履行，或者委托沒有利害關系的第三人代履行。代履行的費用由責任人承擔。

第七十二條[建設單位的物業(yè)保修責任和保修金]建設單位應當按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期自建設項目的首套物業(yè)交付之日起開始計算。

建設單位在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應當一次性向物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。物業(yè)保修金存儲期限自交存之日起開始計算，不得少于八年。

物業(yè)保修金存儲期限和物業(yè)保修期限都屆滿的，應當按照規(guī)定將物業(yè)保修金退還建設單位。物業(yè)保修期限未滿的，或者物業(yè)保修金存儲期限未滿八年的，不得退還;但是，供熱與供冷系統(tǒng)、電氣線路、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期限屆滿的，可以按照物業(yè)保修金本金余額的百分之十五予以退還。

第七十三條[保修責任的履行]發(fā)生應當由建設單位承擔保修責任的情形，建設單位應當及時履行保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會應當及時與建設單位溝通，督促建設單位履行保修責任。

建設單位不及時履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會可以向建設單位發(fā)出物業(yè)保修書面催告通知書;建設單位在接到催告通知書7日后，仍不履行保修責任的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會可以參照本條例第七十條第一款的規(guī)定，向物業(yè)保修金管理機構申請使用物業(yè)保修金，組織物業(yè)維修。

第七十四條[農村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責任]農村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責任的承擔和履行，物業(yè)保修金的交納、管理、使用和退還，可以參照前兩條規(guī)定執(zhí)行。

第七十五條[物業(yè)經(jīng)費審計制度]總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、物業(yè)專項維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經(jīng)營收益和停車費用的收支情況提出異議的，業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由業(yè)主大會負責委托和通報。

審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

是否進行年度審計，對任期屆滿而離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定;對因其他原因而提前離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，由業(yè)主大會決定。

第七章法律責任

第七十六條[法律轉致]違反本條例的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十七條[業(yè)主委員會及其相關責任人員的法律責任]業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權的;

(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;

(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;

(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。

因業(yè)主委員會委員的個人行為，造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應承擔相應的法律責任。

第七十八條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的民事賠償責任]業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務終止，拒不移交其所保管的文書、財務、印章等檔案、資料，造成他人損失的，依法承擔民事賠償責任。

第七十九條[建設單位的行政責任]建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本例第十七條第一款規(guī)定，未按照要求向首次業(yè)主大會會議籌備組提供業(yè)主名冊的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(二)違反本條例第十八條第一款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第三十九條第二款、第四十條第一款規(guī)定，未將前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同、安置合同附件的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第六十五條第三款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下罰款;

(五)違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)保修金的，自根據(jù)該款確定的應交納之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第八十條[物業(yè)服務企業(yè)的責任]物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本條例第四十七條第一款第一項至第四項規(guī)定，未按照要求公示相關信息的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，未按照要求定期公示相關信息的，處三萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未依法簽訂物業(yè)服務合同，進入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)項目，因物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的賠償責任。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中侵害業(yè)主利益的，雙方應當承擔連帶賠償責任。

第八十一條[未按照規(guī)定程序調整前期物業(yè)服務收費標準的法律責任]建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十一條第一款，未按照規(guī)定程序調整物業(yè)服務收費標準的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十二條[未經(jīng)依法委托從事專項服務的法律責任]違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，在物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域內，未經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)委托進入該區(qū)域從事專項服務業(yè)務的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對單位處五萬元以上三十萬元以下罰款，對個人可以處一千元以上五千元以下罰款。

第八十三條[違反第六十二條的法律責任]違反本條例第六十二條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：

(一)違反第一項至第四項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;

(二)違反第五項至第七項規(guī)定的，由房地產行政主管部門依法查處;

(三)違反第八項規(guī)定的，由建設行政主管部門依法查處;

(四)違反第九項至第十三項規(guī)定的，由公安機關依法查處;

(四)違反第十四項、第十五項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處。

有前款規(guī)定情形之一，給他人造成損失的，應當同時依法承擔民事責任;相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十四條[行政機關相關工作人員的法律責任]物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違法實施行政處罰的;

(二)未按照本條例履行監(jiān)督檢查職責的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第八章附則

第八十五條[授權市政府制定具體規(guī)定]市人民政府應當根據(jù)本條例就物業(yè)專項維修資金和物業(yè)保修金管理等事項作出具體規(guī)定，并報市人民代表大會常務委員會備案。

第八十六條[實施時間]本條例自年月日起施行。溫州市人民政府2009年12月10日發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理辦法》同時廢止。