第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下稱條例的指兩條例）的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本實施細則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用條例，條例沒有規(guī)定或者規(guī)定比較原則的，適用本細則。

本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)應(yīng)按照“分類入軌、遞次推進”的原則，逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

第四條新建住宅區(qū)應(yīng)當實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的需要。

（一）在規(guī)劃設(shè)計方案中必須按有關(guān)規(guī)定安排物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、公益性文體活動用房、廣播電視用房、公廁、郵政設(shè)施、安全防范設(shè)施、活動廣場以及其他配套的共用服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)征求物業(yè)管理主管部門的意見；

（二）在施工圖設(shè)計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶一表，與住宅樓同時規(guī)劃、同步設(shè)計、同期建設(shè)；

（三）規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，建設(shè)部門在審查批準施工圖設(shè)計文件時，應(yīng)當按照各自職責加強監(jiān)督，嚴格把關(guān)。正在施工建設(shè)的住宅區(qū)，應(yīng)按照上述要求進一步完善規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖設(shè)計文件，做好組織實施工作。

第五條建筑面積5萬方米以上的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，應(yīng)當實行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的，應(yīng)在當?shù)厝嗣裾�府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。整治區(qū)域內(nèi)按規(guī)定應(yīng)當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門和單位維修養(yǎng)護的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)由相關(guān)部門和單位負責整治。

暫不具備實行物業(yè)管理條件的單位生活大院，繼續(xù)由原產(chǎn)權(quán)單位組織維修、管理和整治；原產(chǎn)權(quán)單位也可以委托社區(qū)統(tǒng)一管理。

零星分散住宅（含不達規(guī)模的住宅區(qū)、原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的生活大院等）由所在社區(qū)統(tǒng)?管理。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立相應(yīng)的社區(qū)管理委員會，負責轄區(qū)內(nèi)零星分散住宅管理區(qū)域的劃分、組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督等工作。

第六條兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、配套設(shè)施比較齊全的大廈和工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。

第七條市、區(qū)（含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、縣房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本細則。

各級建設(shè)、規(guī)劃、城管、綜治、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務(wù)、電力、電信、郵政、市政、園林等部門和單位，應(yīng)當在各自的職責范圍內(nèi)，協(xié)同實施本細則。

第八條物業(yè)管理納人社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，建立“條塊結(jié)合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理日常的指導(dǎo)與監(jiān)督工作，其主要職責是：

（一）加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展工作；

（二）會同物業(yè)管理、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門，參與新建住宅區(qū)的綜合驗收和物業(yè)管理配套設(shè)施驗收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用服務(wù)設(shè)施或存有質(zhì)量問題，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門予以糾正；參與轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的整治工作；

（三）會同物業(yè)管理行政主管部門組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會；參與物業(yè)管理招投標工作；對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢和新成立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)提出初審意見；協(xié)助做好住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對專項維修資金的使用提出初審意見；

（四）指導(dǎo)社區(qū)管理委員會、人民調(diào)解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（五）協(xié)助物價、物業(yè)管理行政主管部門，做好對住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級、公共服務(wù)費價格的審批工作，并提出初審意見；

（六）協(xié)助城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

第九條物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，各級人民政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)享受下列稅費優(yōu)惠政策。

（一）物業(yè)管理企業(yè)自開業(yè)之日起，免征所得稅1年。免稅期滿后當年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30％以上的，減半征收所得稅兩年；

（二）未享受過企業(yè)所得稅減免的物業(yè)管理企業(yè)安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達到從業(yè)人員總數(shù)60％，經(jīng)勞動部門認定，稅務(wù)部門審批，免征所得稅3年；企業(yè)安置失業(yè)人員及其它企業(yè)下崗職工，達到企業(yè)職工總數(shù)10％，經(jīng)勞動部門認定，稅務(wù)部門審批，3年內(nèi)每年減征所得稅16．6％；超過10％的每增加5個百分點，3年內(nèi)每年再減征所得稅8．3％；

（三）安置下崗職工人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%以上的物業(yè)管理企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育附加隨營業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免收工商行政性收費；

（四）物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、專項維修資金、房租不計征營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)受托管理的社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房）的物業(yè)管理公共服務(wù)費列人代辦項目，不計人納稅基數(shù)，使用物業(yè)管理專用票據(jù)；

（五）物業(yè)管理企業(yè)3年內(nèi)享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價調(diào)節(jié)基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。

第二章業(yè)主自治管理

第十條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選l－6名業(yè)主代表。

業(yè)主代表應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會籌備委員會組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會決定的事項應(yīng)及時在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。

第十一條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，建筑面積100方米以下房屋為1票，100方米以上的每滿100方米的為1票。

第十二條住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積未達到30％，但使用已超過1年的，應(yīng)當參照召開首次業(yè)主大會與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的程序和辦法召開首次臨時業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會行使業(yè)主自治管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會條件時，應(yīng)依照條例和本細則規(guī)定及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十三條首次業(yè)主大會（含首次臨時業(yè)主大會，下同）由建設(shè)單位和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負責具體籌備工作，物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時給予指導(dǎo)，并成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、建設(shè)單位、受托的物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會和業(yè)主代表組成的首次業(yè)主大會籌備委員會。

首次業(yè)主大會籌備委員會負責做好下列工作：

（一）協(xié)商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內(nèi)容；

（二）確定召開業(yè)主代表大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表。產(chǎn)生的業(yè)主代表應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；

（三）協(xié)商業(yè)主委員會（含臨時業(yè)主委員會，下同）組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；

（四）起草業(yè)主委員會選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見；

（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務(wù)準備工作；

（六）主持召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十四條首次業(yè)主大會除了行使條例中規(guī)定的職權(quán)外，還應(yīng)審議通過以下事項：

（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主委員會日常工作權(quán)限；

（三）業(yè)主委員會選舉辦法；

（四）物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法；

（五）物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定；

（六）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十五條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府初審?fù)�意后，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)到物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。業(yè)主委員會申請登記確認應(yīng)當提交下列材料：

（一）業(yè)主委員會登記確認表；

（二）業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票；

（三）業(yè)主大會審議通過的主要事項。

第十六條物業(yè)所在轄區(qū)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會負責業(yè)主委員會的日常管理工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作。符合條件的住宅區(qū)業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會負責人可依法相互兼職。

第十七條業(yè)主委員會可以通過推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區(qū)規(guī)模達5萬方米以上的可設(shè)專職主任，其它物業(yè)是否設(shè)專職主任由業(yè)主大會確定。

業(yè)主委員會主任和副主任可以獲得一定數(shù)量的津貼。津貼標準由業(yè)主大會決定。

第十八條業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會主任和副主任的津貼來源于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金增值部分、公共設(shè)施收益或其它渠道。

第十九條業(yè)主委員會依據(jù)條例的規(guī)定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務(wù)中的重大問題；接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設(shè)管理。

第二十條業(yè)主委員會主任享有下列主要權(quán)利：

（一）負責召開業(yè)主委員會會議；

（二）經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；

（三）業(yè)主委員會授權(quán)的其他事項。

業(yè)主委員會主任應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責；

（二）完成業(yè)主委員會交辦的工作；

（三）代表業(yè)主委員會處理事務(wù)；

（四）接受行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

第二十一條業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)、督促換屆選舉。業(yè)主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務(wù)性工作。

第二十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應(yīng)當接受社區(qū)居民委員會的管理。

第二十三條各級人民政府應(yīng)維護和支持業(yè)主自治組織依法行使自治權(quán)力。對于阻礙和影響自治組織依法行使自治權(quán)力的各種行為，應(yīng)當堅決予以勸阻和制止，涉及違法行為的應(yīng)當依法處理。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)資質(zhì)證書。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對申領(lǐng)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級審查，并報上級主管部門核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事與資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動。

已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢重點是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務(wù)報表、資質(zhì)登記的有關(guān)事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。

第二十六條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，實行持證上崗。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

《業(yè)主臨時公約》至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。

第二十八條新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介人，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)（銷）售許可證的前置條件。

新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標準及其它事項應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有關(guān)內(nèi)容相一致。

第二十九條新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔。

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。

第三十條業(yè)主委員會成立后應(yīng)當及時續(xù)聘或者通過招標方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三十一條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同中必須約定物業(yè)管理具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標準、服務(wù)費收取辦法、服務(wù)期限、裝飾裝修管理服務(wù)以及其它事項。

物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理；

（二）共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理；

（三）日常環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)，包括公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；

（四）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務(wù)標準和責任；

（五）物業(yè)裝飾裝修的管理服務(wù)；

（六）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料；

（七）組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

（八）根據(jù)業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同簽定之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十二條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

（一）按照國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標推和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護；

（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；

（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核；

（八）建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

（九）發(fā)現(xiàn)違反條例、本細則或業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和有關(guān)行政機關(guān)報告；

（十）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項；

（十一）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。

第三十三條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當推行行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標準，積極開展物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)活動，提高整體管理水。建立物業(yè)管理服務(wù)等級評定制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進的管理服務(wù)標準，提高管理服務(wù)質(zhì)量。

第三十四條普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費，應(yīng)按照政府指導(dǎo)價標準在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收��；其他物業(yè)的服務(wù)費由當事人在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定。

第三十五條建立合理公開、質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)內(nèi)容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務(wù)質(zhì)量標準，按照本地社會成本測算各個服務(wù)項目等級標準價格。向社會公開政府指導(dǎo)價的定價原則、定價方式、價格構(gòu)成及具體內(nèi)容和標準。讓業(yè)主和業(yè)主委員會根據(jù)自己的服務(wù)要求和承受能力，自主選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務(wù)，應(yīng)當按戶計量，直接向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，確需委托的，應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用時，不得價外加價，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費用。

第五章物業(yè)的使用和維護

第三十七條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當制定物業(yè)管理實施方案并在物業(yè)開工前報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，建設(shè)單位應(yīng)及時向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收，未經(jīng)驗收不得交付使用；驗收不合格的，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)做好整改工作。

建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用；按淮發(fā)［2002］82號文件要求，提供相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)用房。

物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、幼托所（園）、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫（場）、垃圾中轉(zhuǎn)站、活動廣場和綠地等配套設(shè)施，應(yīng)當按照設(shè)計用途使用，不得改變用途；確需改變的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十八條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。

建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列相應(yīng)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料：

（一）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷安置資料等；

（二）技術(shù)資料：竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)的竣工圖等竣工驗收資料，設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)的技術(shù)資料；工程開工竣工報告；圖紙會審記錄（復(fù)印件）；供水、供氣、供暖的試壓報告；隱蔽工程驗收簽證；竣工驗收證明書等；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位不能或不提供上述資料時，按照住宅區(qū)綜合驗收不合格處理。

物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十九條新建物業(yè)進行接管驗收時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位明確物業(yè)的質(zhì)量問題處理方式。

第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅不應(yīng)改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報經(jīng)規(guī)劃部門批準。工商行政主管部門在核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，凡涉及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營場所的，應(yīng)將規(guī)劃、城管部門的批準手續(xù)作為前置條件。

第四十一條業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應(yīng)遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，實施白蟻預(yù)防處理，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽定物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）物業(yè)外立面設(shè)施、防盜窗、空調(diào)及太陽能等的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務(wù)費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當立即制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)部門依法處理。

第四十二條因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償。

第四十三條任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當給予相應(yīng)賠償。

第四十四條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（簡稱專項維修資金）。

專項維修資金主要來源：

（一）新建商品房（其中包括拆遷安置房，下同）和經(jīng)濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房），由建設(shè)單位按房屋使用性質(zhì)和樓層分別繳交專項維修資金：非住宅及7層以上(含7層）住宅按售房款(或按物價部門核定的銷售價格）3％的比例提取專項維修資金；6層以下（含6層）住宅按每方米建筑面積32元的標準提取專項維修資金；

（二）公有住房出售時由售房單位繳交專項維修資金，具體標準按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

（三）從地方政府城市維護費中計提5％作為維修資金。

專項維修資金是商品房成本的構(gòu)成部分，不計征營業(yè)稅。

任何組織和個人不得減免專項維修資金。

第四十五條依據(jù)第四十四條第二款第（一）（二）項籌集的專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

依據(jù)第四十四條第二款第（三）項計提的維修資金，專項用于配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)的整治改造，為實行物業(yè)管理創(chuàng)治條件。

第四十六條專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管，代管費用按所代管的專項維修資金增值部分2％計算。所代管的專項維修資金，應(yīng)當定期接受業(yè)主委員會和財政部門的檢查與監(jiān)督。

專項維修資金應(yīng)當存入政府指定的銀行，專戶存儲，�？顚Ｓ�。

第四十七條新建商品房的建設(shè)單位應(yīng)當在辦理新建商品房屋所有權(quán)初始登記前，足額交納專項維修資金；在辦理商品房所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當向房產(chǎn)登記部門提供交款憑證。

第四十八條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修需要使用專項維修資金時，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。

專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會研究決定續(xù)籌方案，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定交納物業(yè)維修費用。

第四十九條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔：

（一）房屋室內(nèi)部分的維修、更新費用。由業(yè)主自行承擔；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；依照本細則設(shè)立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。

物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促限期維修。

第六章投訴

第五十條物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應(yīng)予以公布。

第五十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴后，應(yīng)當及時調(diào)查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關(guān)提出書面復(fù)核要求。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當進行調(diào)查核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。

投訴人對區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

第五十二條投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

第七章法律責任

第五十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

第五十四條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細則規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十五條對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以把他們的行為公示出來。

業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，必要時也可以采取適當?shù)南拗菩苑��?wù)措施，或向人民法院起訴。

不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好教育工作，必要時應(yīng)當代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費收繳率連續(xù)3個月以上達不到50％的，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內(nèi)收繳率仍達不到50％的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出，由業(yè)主另聘物業(yè)管理企業(yè)。

第五十六條資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責令其限期整改；整改仍不到位的，應(yīng)降低其資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書。

第五十七條違反本細則第四十四、四十七條，房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《江蘇省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號）的有關(guān)規(guī)定，不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號文件中“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金”即本細則中“專項維修資金”。

第五十八條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)規(guī)劃部門審批進行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物或其它設(shè)施以及違反市容環(huán)境衛(wèi)生、市政管理等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司應(yīng)當及時予以制止，制止無效時，應(yīng)當向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由其依法處理；違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)的各類違法建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施，由城市規(guī)劃管理部門依法處理，有關(guān)部門應(yīng)當配合查處。

第五十九條違反本細則規(guī)定，依法應(yīng)當由工商、物價、財政、公安、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、園林等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第八章附則

第六十條本細則中有關(guān)業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等用語的含義，條例已有規(guī)定，從其規(guī)定。

第六十一條本細則自2003年8月1日起施行，《淮陰市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（淮政發(fā)［1997］134號）同時廢止。