第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。

本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理;其設(shè)立的房屋管理辦事機構(gòu)(以下簡稱房管辦事處)承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。

市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;

(三)專項維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督;

(四)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;

(五)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。

第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

本市鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第七條住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。

規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計方案審查時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。

建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

第九條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。

第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，除享有《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

第十二條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域核定意見;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)配置證明;

(三)業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積;

(四)物業(yè)出售并交付使用時間;

(五)已籌集的專項維修資金清冊。

建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。

第十六條業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十七條業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進(jìn)行投票表決。

第十八條首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。

第十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員;擔(dān)任業(yè)主委員會成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

第二十條業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責(zé)：

(一)召集和主持業(yè)主委員會會議;

(二)提出業(yè)主委員會會議議題;

(三)按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關(guān)文書。

業(yè)主委員會主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任履行。

第二十一條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。

業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開;逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。

第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益收支;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：

(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(二)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;

(三)其他重大事項。

第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時提供。

新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。

拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第二十六條不再擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會;拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。

第二十七條業(yè)主委員會出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。

第二十八條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。

第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。

第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;

(二)決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);

(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十一條居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。