為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，山東省物價(jià)局發(fā)布關(guān)于向社會(huì)征求《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2017)》的公告，擬以省政府規(guī)章形式出臺(tái)，現(xiàn)征求社會(huì)各界意見(jiàn)，以切實(shí)提高立法的科學(xué)性、民主性和可操作性。

普通住宅物業(yè)費(fèi)應(yīng)分等級(jí)定價(jià)

“這邊小區(qū)物業(yè)管理水層次不齊，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻差不多�！贬槍�(duì)魯能領(lǐng)秀城居民李先生反映的問(wèn)題，省物價(jià)局方面表示，新規(guī)中，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí) 、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定并公布。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)和普通住宅車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo) 價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。本辦法所稱普通住宅，不包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅。本辦法所稱物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

普通住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)送當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和物業(yè)主 管部門備案。物業(yè)服務(wù)等級(jí)、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、合同期限、終止情形等，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買 賣合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容。

配套綠化未達(dá)標(biāo)物業(yè)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減免

“買房時(shí)承諾的配套和綠化，到交房時(shí)怎么大打折扣了?”不少購(gòu)買商品房的市民發(fā)現(xiàn)，交房后樹(shù)木枯死、花園消失，如何解決這種問(wèn)題?本辦法特別提出，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、 分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)做相應(yīng)調(diào)整。因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開(kāi)，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付 之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收時(shí)間不得超過(guò)半年。符合交付條件的物業(yè)，業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知 業(yè)主，或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人交納。物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

住宅空置一年以上物業(yè)費(fèi)應(yīng)減收

本辦法規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積(不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積)計(jì)收。已辦理房屋權(quán)屬證書的，以房屋權(quán)屬證書記載的房屋建筑面積計(jì)收;未辦理房屋權(quán)屬證書的，按 房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計(jì)收。獨(dú)立專有車庫(kù)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，按照房屋權(quán)屬證書或者房屋買賣合同載明的建筑面積計(jì)收。改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室的物業(yè)公 共服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

“買房后因公出國(guó)三年，沒(méi)在小區(qū)住，為啥空置房也要交全額物業(yè)費(fèi)?”劉女士的困惑在新規(guī)出臺(tái)后，將得到答案。新規(guī)明確，普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi) 按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收。具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門確定。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期限內(nèi)的，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)擔(dān);超過(guò)保修期限的，其維修、更新和改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人 另行收取。

長(zhǎng)期占共有道路、公共區(qū)域停車可按月收停車費(fèi)

機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)，包括車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人及其他承租人租賃建設(shè)單位的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位租賃費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位約定。 建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車位租賃費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取費(fèi)用。普通住宅車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由承租人與建設(shè)單位或者其 委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。

“花十幾萬(wàn)買車位，還得月月交車位管理費(fèi)，不如小區(qū)內(nèi)找空地免費(fèi)停。”如今，不少市民對(duì)小區(qū)內(nèi)空地私自停車影響出行的行為感到氣憤。長(zhǎng)期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者 其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以按月收取車位場(chǎng)地使用費(fèi);臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車的，可以按小時(shí)收取;停放未超過(guò)2小時(shí)的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù) 、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，不得收取任何費(fèi)用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫(kù)內(nèi)的車位使用人，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。己購(gòu)買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。對(duì)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的， 可以收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。普通住宅前期物業(yè)車位場(chǎng)地使用費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。