第一章 總則

第一條

為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條

本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條

市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

區、縣房產主管部門負責所轄區域內物業管理活動的監督管理和指導工作。

建設、城鄉規劃、物價、公安、環境保護、民政、城市管理行政執法等行政部門應當按照各自職責，做好與物業管理相關的工作。

第四條

街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。社區居民委員會、村民委員會協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府工作。

第五條

物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業服務行為，維護市場秩序和公競爭，督促物業服務企業及其從業人員依法誠信經營和服務，促進行業健康發展。

第六條

市和區、縣人民政府對配套設施不齊全、環境質量較差的住宅區，應當組織整治改造，逐步推行物業管理。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第七條

房屋的所有權人為業主。

第八條

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第九條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第十條

一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、共用場地、建筑物規模和社區建設等因素。物業管理區域具體劃分辦法按照省有關規定執行。

第十一條

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第十二條

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十三條

物業管理區域內出售并交付使用的物業建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應當召開首次業主大會會議。

新建物業達到前款規定條件的，建設單位應當以書面形式在物業管理區域內公布。

第十四條

符合召開首次業主大會會議條件的，應當經十名以上業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面要求后二十日內，會同區、縣房產主管部門指導和協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業主代表人數不得低于百分之七十。業主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不得少于十五日。

建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供業主名冊、物業的基本資料（包括物業建筑物、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。

第十五條

業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬業主大會議事規則和管理規約；

（三）根據業主名冊確認業主身份；

（四）確定業主委員會成員候選人產生辦法和名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第一項、第二項和第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。

業主大會籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十六條

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限和期限等內容。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業主負責收集本幢或者本單元其他業主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業主大會。

第十七條

業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期、業主大會定期會議的時間和形式、召開業主大會臨時會議的條件、業主投票權的確定方法等事項。

第十八條

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十九條

業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同；

（三）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）組織籌集專項維修資金，并監督使用；

（五）督促業主按時交納物業服務費；

（六）召集業主大會會議，進行業主委員會換屆和補選；

（七）督促業主和物業使用人遵守法律、法規和管理規約；

（八）勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋；

（九）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不履行前款第二項、第六項職責的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行協調；協調不成，經百分之二十以上的業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出選舉新的業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助選舉新的業主委員會。

第二十條

業主委員會成員由五人以上單數組成。業主委員會在其成員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

分期開發的物業達到首次業主大會會議召開條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選成員。

第二十一條

業主委員會成員應當符合下列條件：

（一）遵守國家有關法律、法規、規章；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業服務費；

（四）身體健康，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力；

（五）能保證必要的工作時間；

（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業中任職。

第二十二條

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交下列資料：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面報告；

（二）業主大會審議通過的業主大會議事規則和管理規約；

（三）業主委員會成員的基本情況。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內，將變更內容向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十三條

經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要時，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員半數以上同意。

第二十四條

業主委員會成員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會成員資格終止：

（一）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（二）有違反管理規約或者侵害業主合法權益行為的；

（三）任職期間，被依法追究刑事責任的；

（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；

（五）有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的；

（六）其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

第二十五條

業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共同所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第二十六條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地區、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十七條

業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支。經費籌集、管理、使用的辦法由業主大會決定。

業主委員會工作經費收支情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

第二十八條

物業管理實行聯席會議制度。

物業管理聯席會議由區、縣房產主管部門負責組織召集，由街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業主委員會、物業服務企業、相關行政部門等各方代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會換屆過程中出現問題；

（三）履行物業服務合同中出現重大問題；

（四）物業服務企業在變更交接過程中出現問題；

（五）需要協調解決的其他物業管理糾紛。

第三章 前期物業管理

第二十九條

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十條

建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在與物業買受人簽訂買賣合同前向物業買受人明示。物業買受人應當對臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十一條

住宅物業的建設單位，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

投標人少于三個或者住宅物業規劃總建筑面積小于二萬方米的項目，經物業所在地區、縣房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十二條

住宅物業的建設單位通過公開招標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：

（一）預售的，在申請《商品房預售許可證》前；

（二）現房出售的，在出售之日起三十日前；

（三）非出售的，在交付使用之日起九十日前。

第三十三條

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式。

前期物業服務費標準由建設單位與物業服務企業約定。物業服務企業應當將約定的標準向物業所在地區、縣價格主管部門備案。

第三十四條

建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業管理用房；三萬方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑面積不得少于一百二十方米。

物業管理用房應當是地面以上具備水、電、采光、通風等基本設施的房屋。地下室、車庫（棚）、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業管理用房。

業主委員會辦公用房應當從物業管理用房中安排，其建筑面積不少于二十方米。

建設單位應當將物業管理用房納入建設項目總體規劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。城鄉規劃主管部門應當將物業管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容。

第三十五條

物業管理用房的所有權屬于全體業主，主要用于物業服務企業辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十六條

建設單位在交付物業前，應當對物業管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電計量器具。

第三十七條

物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

第三十八條

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理用房資料及物業管理所必須的資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會。

第三十九條

物業服務企業承接物業時，建設單位應當將物業管理用房移交物業服務企業，并為物業服務企業啟動工作提供必要的條件。

第四十條

物業竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業買受人。物業交付買受人后，物業服務費由物業買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的，物業服務費由建設單位交納。

建設單位送達書面入住通知后，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續的，視為交付，其物業服務費由建設單位墊付，物業買受人辦理房屋所有權證時，由物業買受人返還建設單位墊付的費用。

建設單位限定物業買受人辦理收房手續的時間不得少于二個月。

第四十一條

建設單位在物業交付使用時，應當向物業買受人提供質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四章 物業管理服務

第四十二條

物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在其資質許可的范圍內從事物業管理活動。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業服務企業資質證書。

外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動，應當向市房產主管部門備案。

第四十三條

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。職業資格證書不得轉讓、出租、轉借。

第四十四條

一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第四十五條

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定并公示。

物業管理服務事項主要包括：

（一）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；

（二）電梯、智能系統等設備的運行服務；

（三）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

（四）物業裝飾裝修的管理；

（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（七）為業主提供日常生活服務和便利；

（八）物業資料的查詢服務和管理。

第四十六條

物業服務合同期限屆滿三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。雙方不再續約的，合同終止前，物業服務企業應當繼續按照合同約定提供服務，業主應當按時交納物業服務費。

第四十七條

業主、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約，履行物業服務合同。一方違約，另一方可以依照物業服務合同追究違約方的責任。業主不得采用拒交物業服務費及其他費用等方式拒不履行合同；物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

物業所有權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費。

第四十八條

物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會交還下列資料和財物：

（一）本條例第三十八條規定的資料；

（二）物業管理用房；

（三）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物。

第四十九條

業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒不交接；新物業服務企業按合同約定的時間進入物業管理區域服務。

第五十條

物業服務費標準由業主和物業服務企業按照公、合理以及服務費與服務水相適應的原則在物業服務合同中約定。物業服務企業應當將物業服務費標準公示，并報物業所在地區、縣價格主管部門備案。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

第五十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公、合理分攤，并定期公布。

第五十二條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用，也不得因物業服務企業拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

第五十三條

房產主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，建立投訴受理制度，及時協調處理物業管理糾紛。

第五章 物業的使用與維護

第五十四條

物業管理區域內按照規劃建設的教育、醫療衛生、文化體育、商業服務等公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第五十五條

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路場地的，應當及時恢復原狀。

第五十六條

利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示。

第五十七條

業主應當按照規劃設計的用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用用途。

業主改變使用用途的，應當遵守法律、法規以及管理規約，并征得利害關系人的同意。

第五十八條

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并與其簽訂裝飾裝修服務協議。

物業服務企業不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。

第五十九條

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）破壞或者擅自改變墻體外觀；

（三）違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（六）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（七）超過規定標準排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設施；

（十）違反規定飼養動物；

（十一）法律、法規禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上款規定的行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理行政執法部門和其他相關行政部門。有關行政部門應當及時處理，相關業主和物業使用人應當積極配合。

第六十條

物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第六十一條

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當交納場地占用費。場地占用費屬于全體業主所有，主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會決定；未成立業主大會的，可以由建設單位或者物業服務企業先行制定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

第六十二條

物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第六十三條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金應當按幢建帳，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用中支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用，不得從專項維修資金中列支。

住宅專項維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關規定予以規范。