鄂州市物業(yè)管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 市房產管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。

街道辦事處、社區(qū)居委會負責組織本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作；指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。結合社區(qū)網格化管理，配合調解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

第四條 本市新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。

未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業(yè)服務企業(yè)管理條件的，由市房產管理部門、社區(qū)居民委員會推薦引進物業(yè)服務企業(yè)，實施物業(yè)管理；對住戶少、相對分散的，由社區(qū)居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業(yè)主委員會，實行業(yè)主自行管理；對其它改制、破產企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會聘請保潔員，負責小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當收取每戶衛(wèi)生管理費。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。

尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業(yè)主。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，主要依據為：

（一）物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設施完善、布局合理；

（二）住宅建筑面積不低于3萬方米；

（三）與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應。

第七條 業(yè)主人數較少或者不足3萬方米的物業(yè)管理區(qū)域經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應當召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

首次業(yè)主大會在市房產管理部門的指導下，由業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）負責組織召開。

第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

第十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，專有部分面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；

（二）業(yè)主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數按照上述人數的統(tǒng)計總和計算。

第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告；業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。

以書面形式征求意見的，經業(yè)主簽名的意見方為有效。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第三章 前期物業(yè)管理

第十二條 建設單位在辦理商品房預（銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅物業(yè)低于3萬方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務合同；住宅物業(yè)超過3萬方米（含3萬方米）低于20萬方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；住宅物業(yè)超過20萬方米（含20萬方米）的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十四條 建設單位在報批商品房開發(fā)項目規(guī)劃方案時，應當根據物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續(xù)。

第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提

出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。

第十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗備案申報表；

（二）前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí)；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)承接查驗協議；

（五）建設單位移交資料清單；

（六）查驗記錄；

（七）交接記錄；

（八）其他承接查驗有關的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第四章 物業(yè)管理服務

第十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

從事物業(yè)服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區(qū)域內從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向市房產管理部門備案。

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

本市物業(yè)管理區(qū)域實行項目經理責任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務負責人應當由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔任。物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事相關專業(yè)服務工作。

第十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本細則第十六條第一款規(guī)定的資料。

第二十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會應在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除；

（二）除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理退出手續(xù)的同時，做好交接工作，并履行下列義務：

（一）移交本細則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員；

（三）清退預收、代收的有關費用；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第二十五條 物業(yè)管理服務價格應當遵循合理、公開與物業(yè)管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房（商品住房）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業(yè)服務收費標準簽訂協議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費實行市場調節(jié)價，具體價格由雙方協商約定。

實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業(yè)服務企業(yè)資質為依據，制定相對應的指導價標準。

物業(yè)管理服務價格實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應將企業(yè)名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區(qū)的顯著位置予以公示。

物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務費；超過一年的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。

房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到交付通知后無正當理由（30日內）不辦理相應手續(xù)的，視為交付。

第五章 物業(yè)配套設施建設、使用與維護

第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關部門建立物業(yè)管理強制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設計階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設計好物業(yè)管理用房、水電直供管網、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監(jiān)督，確保配套建設到位。

第二十八條 舊住宅小區(qū)應按照規(guī)范要求，逐步調整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發(fā)建設單位按規(guī)范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施；開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。

第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養(yǎng)護并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業(yè)主大會決定車位設置和車位管理等事項。業(yè)主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。

物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業(yè)主。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業(yè)主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。

第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案及預算；

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向市房產管理部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支；

（五）市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業(yè)主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案；市房產管理部門發(fā)現不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正。

第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決 定使用。

第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）破壞房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部位；

（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（七）排放有毒、有害物質；

（八）在公共區(qū)域內種菜、飼養(yǎng)動物等影響他人的；

（九）發(fā)生超過規(guī)定標準的噪聲；

（十）規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層（含地下室）和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。

改變物業(yè)使用性質未經相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會證明的，規(guī)劃部門不得審批。

第六章 法律責任

第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協商和解；不能協商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

業(yè)  主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。

第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處；給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：

違反本細則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定處理。