十堰市住宅區物業管理辦法

第一章　總則

第一條　為了加強住宅區物業管理，逐步實現專業化、社會化、經營型的物業管理新體制，為居民創造和保持一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，依據有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市城區規劃區范圍內的住宅區物業管理。

第三條　本辦法所稱物業，是指住宅區內已投入使用的各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用的其他人。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人的委托按合同有償對物業進行管護、維修和為住用人提供多方面的綜合性服務。

本辦法所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營物業管理服務的企業。

第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理公司專業管理服務相結合的原則。

第五條　市房地產管理局是本市住宅區物業管理的主管部門。其主要職責是：

（一）貫徹執行國家、省、市有關物業管理的政策和法規；

（二）負責全市物業管理工作的組織、檢查、協調和業務指導；

（二）指導全市物業管理社會化、專業化、企業化的體制改革；

（四）負責管理市政府用于扶持物業管理的專項資金；

（五）負責物業管理企業經營資質的審批、年檢；

（六）負責物業維修基金和物業管理配套用房的監督管理；

（七）組織查處物業管理中的違法違規行為；

（八）負責全市物業管理從業人員業務培訓。

第六條　市政園林、交通、公安、郵電、供水、供電、供氣等有關部門，應在各自的職責范圍內配合做好住宅區物業管理工作。

區政府、街道辦事處協助監督本轄區物業管理工作，主動協調物業管理與社區管理、社區服務的相互關系。

第二章　業主大會與業主委員會

第七條　住宅區交付使用、入住率達到50％以上后，市物業管理主管部門應督促、指導開發建設單位會同住宅區所在地街道辦事處組織召開第一次業主大會。

第八條　業主大會由住宅區內全體業主組成。業主大會必須有過半數以上有投票權的業主出席才能舉行。

業主大會的決定，須經出席會議的業主過半數以上表決同意。

第九條　業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；

（四）決定物業管理的其他重大事項。

第十條　住宅區業主人數超過100人時，應當組成住宅區業主代表大會。

業主代表大會成員人數一般不超過80人，由各幢住宅或非住宅業主按比例協商推選產生。

業主代表大會的召開方式，決議方式與業主大會相同；履行業主大會相同的職權。

第十一條　實施物業管理的住宅區應當成立業主委員會。業主委員會是代表業主、使用人的合法權益，對物業實施自治管理的組織。

一個體宅區成立一個業主委員會。第一次業主大會選舉產生首屆業主委員會。

第十二條　業主委員會人數根據住宅區的規模等情況而定，一般為5人至15人組成。

根據需要業主委員會委員可以聘請部分有關管理部門和服務單位的人員擔任，但業主代表不得少于80%.

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員每屆任期三年。

第十三條　業主委員會自選舉之日起十五日內應持下列文件到市民政部門和市物業管理主管部門審核登記：

（一）成立業主委員會申請書；

（二）業主委員會委員及主任、副主任名單；

（三）業主委員會章程。

第十四條　業主委員會對業主大會或業主代表大會負責，履行下列職責：

（一）提議召開業主大會或業主代表大會；

（二）制定或修改業主委員會章程、業主公約，并提交業主大會或業主代表大會審議；

（三）選聘、續聘或解聘物業管理公司，與物業管理公司訂立、變更或解除物業管理服務合同；

（四）依照本辦法設立物業維修基金，審定和監督依照本辦法設立物業維修基金的使用；

（五）審議物業管理公司物業管理服務年度計劃、財務預決算以及住宅區管理服務的重大事項；

（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督檢查物業管理公司的管理服務工作；

（七）配合物業管理公司，督促業主和使用人遵守管理規章制度，履行義務；

（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

第十五條　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席才有效，決議事項應實行少數服從多數的原則。

業主委員會召開會議時，可邀請政府有關部門、街道辦事處等單位有關人員和業主、使用人代表以及物業管理公司代表列席會議。

第十六條　業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主和使用人具有約束力。業主和使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或業主代表大會審議通過之日起生效，并報物業管理主管部門備案。

第三章　物業管理公司與委托管理服務

第十七條　物業管理公司自主經營，自負盈虧，具有獨立法人資格，享受國家對第三產業的優惠政策。

第十八條　物業管理公司管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

第十九條　物業管理公司必須辦理下列手續，方能從事物業管理服務，開展經營活動：

（一）申請取得資質證書；

（二）取得營業執照；

（三）辦理稅務登記；

（四）申辦《湖北省經營及服務價格收費監審證》。

第二十條　一個住宅區業主委員會只能選聘委托一個物業管理公司統一負責物業管理，住宅區業主不得自行委托物業管理公司。

物業管理公司接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同的主要內容應包括：委托的服務事項、服務要求和標準、服務費用、服務的期限、違約責任和爭議解決的方式等。

物業管理公司應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將合同報工商行政主管部門和市物業管理主管部門備案。

第二十一條　物業管理公司實施管理服務應當包括下列內容：

（一）房屋建筑共用部位的養護、維修和管理；

（二）房屋共用設施、設備的養護、維修、運行和管理；

（三）附屬配套建筑和設施的養護、維修和管理；

（四）公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；

（五）公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運等；

（六）車輛停放與行駛秩序的管理；

（七）維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等；

（八）按照物業管理服務合同約定要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

（九）配合街道、居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。

第二十二條　物業管理服務項目收費標準由市物業管理主管部門會同物價管理部門制定。

第二十三條　物業管理收費應當遵循合理、公開以及與管理服務水相適應的原則。

物業管理費用由物業管理公司按照物業管理服務合同的約定向業主或使用人收取。

物業管理公司應當建立健全財務會計制度，每半年向業主公布一次管理服務費用的收支情況，并接受業主委員會和政府有關部門的監督。

第二十四條　物業管理公司應當在物業管理服務合同終止或解除后的十五日內，在市物業管理主管部門監督下辦理如下事項：

（一）向業主委員會移交業主共有的房屋、場地和其他財物（物業管理公司參與投資興建的管理、社區綜合服務用房由業主委員會按投資比例以重置成本價結合成新的方法作價收購）；

（二）與業主委員會辦理財務結算；

（三）向業主委員會移交全部物業檔案資料；

第四章　物業的使用與維護

第二十五條　業主和使用人應合理、正確的使用物業，禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）改變原有房屋的功能和用途；

（三）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

（四）在天井、庭院、臺、屋頂、道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

（五）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（六）隨地擺設攤點，未經批準設立集貿市場；

（七）亂倒垃圾，在公共場所堆放雜物；

（八）亂貼、亂畫、亂牽、亂掛和不按規定設置廣告；

（九）排放有毒、有害物質，產生噪聲；

（十）不按規定行駛和停放車輛。

第二十六條　業主和使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理公司。物業管理公司應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。

對住宅裝修中的違規行為，物業管理公司應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關管理部門依法處理。

第二十七條　業主或使用人因特殊情況需要改變住宅使用性質和外貌的，必須符合城市規劃及住宅區物業管理要求，報經有關管理部門批準。

第二十八條　業主轉讓或出租住宅時，應當將業主公約作為轉讓或租賃合同的附件，并將轉讓或出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理公司。

第二十九條　物業維修、更新費用的承擔辦法：

（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主或使用人承擔；

（二）本幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由本幢住宅業主或使用人按照各自住宅建筑面積比例分擔。

（三）住宅區內由業主和使用人共同使用的道路、綠地、路燈、排水排污干道、化糞池、垃圾箱等公共設施的大修、更新費用，由住宅區內的全體業主按照各自住宅建筑面積比例分擔。

（四）住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第三十條　物業維修、更新時，相關業主、使用人應當予以配合。因阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，由責任人負責賠償。

因物業維修、裝修造成相關業主、使用人的自用部位、設備損壞或財產損失的，由責任人負責修復或賠償。

第五章　前期物業管理與移交

第三十一條　本辦法所稱前期物業管理，是指住宅區住宅開始出售至業主委員會成立前的物業管理。

第三十二條　新建住宅區首期房屋單體竣工出售前，開發建設單位應當制定住宅使用公約，選聘物業管理公司，簽訂前期物業管理服務合同，并報物業管理主管部門批準。

開發建設單位與購房人簽訂銷售合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理合同和住宅使用說明書作為銷售合同的附件。

第三十三條　前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。業主入住后所發生的前期物業管理服務費用，由開發建設單位與購房人按照住宅銷售合同的約定承擔，沒有合同約定的，由開發建設單位承擔。

第三十四條　住宅使用公約至業主大會審議通過的業主公約生效時終止。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理公司簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

第三十五條　新建住宅區按照規劃建設完畢并經綜合驗收合格后，開發建設單位應在三個月內向市物業管理主管部門和住宅區業主委員會移交下列住宅區工程建設資料：

（一）住宅區規劃圖、紅線圖、竣工總面圖；

（二）土地使用證、建設工程規劃許可證；

（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（四）地下管網竣工圖；

（五）其它必要的資料。

第三十六條　新建住宅區或在物業管理范圍內新建建筑物必須建立物業維修基金。物業維修基金由開發建設單位按住宅區建設投資總額的1％?1.5％的比例提取，其中：建筑面積3萬方米以上的住宅小區為1％；高層住宅、零星單幢住宅、住宅片區為1.5％。物業維修基金可計入住宅區開發建設成本。

住宅區物業維修基金由開發建設單位在房地產開發項目綜合驗收前，由市物業管理主管部門負責收集。

第三十七條　物業維修基金由市物業管理主管部門在指定的金融機構實行專戶儲存，專項用于該住宅區物業管理的啟動及住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新。物業維修基金及其增值部分歸住宅區全體業主共同所有。

物業維修基金的使用由業主大會或業主委員會決定，報市物業管理主管部門審查核準，任何單位和個人不得挪用。

業主委員會應定期對全體業主公布物業維修基金的使用情況，接受業主的監督和審計部門的審計。

第三十八條　新建住宅區交付使用或移交時，開發建設單位必須按不低于總建筑面積的3‰向業主委員會提供物業管理用房（最少不得低于40方米），作為住宅區公共配套設施，由市物業管理主管部門管理，主要用于業主委員會和物業管理公司的辦公使用。

第三十九條　新建住宅區交付使用或移交時，開發建設單位必須按總建筑面積的3‰，以建筑安裝工程造價向業主委員會提供社區綜合服務用房，所有權歸住宅區所有業主，由市物業管理主管部門監管。社區綜合服務用房的購置費用可從物業維修基金中列支。

社區綜合服務用房和住宅區內其它有經濟收入的共用配套設施、設備和場地，由物業管理公司按物業委托管理合同經營。

第四十條　本辦法施行前已交付使用而未建立物業維修基金的住宅區，由業主委員會依照價格管理部門核定的標準，按房屋建筑面積比例向產權人收取建立物業維修基金。

住宅區房屋的改建、擴建，由產權人按工程投資總額的1.5％繳交物業維修基金。

按國家房改政策房屋產權買斷時，售房單位應提取售房款總額的10%，建立物業維修基金。

第六章　法律責任

第四十一條　業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任，業主委員會或相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

第四十二條　業主大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的，市物業管理主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定。

第四十三條　業主、使用人逾期未按物業管理服務合同交納物業管理服務費的，物業管理公司可以按合同約定加收滯納金，并可以采取必要的督促措旅，也可以申請人民法院強制執行。

第四十四條　物業管理公司違反物業管理服務合同的，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償。物業管理公司違反本辦法情節嚴重的，市物業管理主管部門可按規定降低或者注銷其物業管理資質，同時建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十五條　物業管理公司未取得物業管理資質等級證書，擅自承攬物業管理業務的，由市物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，可強制終止其對住宅區的物業管理。

第四十六條　業主、使用人或其他單位、個人違反本辦法第二十五條、二十六條、二十七條規定的，物業管理公司有權予以制止，要求限期恢復原狀或采取補救措施；按規定應給予處罰的，由有關行政部門給予處罰。

第四十七條　市物業管理主管部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守的，由所在單位或上級主管部門給予處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第四十八條　業主或業主委員會與物業管理公司在執行合同過程中發生爭議的，可由市物業管理主管部門進行調解。調解無效的，可申請仲裁機構仲裁或向人民法院起訴。

第七章　附則

第四十九條　綜合樓宇、工業區等物業管理，參照本辦法執行。

第五十　條　各縣（市）住宅區物業管理可依照本辦法執行。

第五十一條　本辦法由十堰市房地產管理局負責解釋。