一、規范小區業主自治

（一）加強對小區業主自治的指導。小區業主指小區內房屋物業登記的產權人和產權共有人。小區業主自治是城鎮社區自治的重要組成部分。新型城鎮化和城市的建設發展，已經改變了按原住居民自然分布的居委會、居民小組結構的城市（區、鎮）社區自治與管理形式，應將小區作為社區有機組成部分納入社區自治和管理范圍，切實加強城市（區、鎮）人民政府、街道辦事處、社區居委會對小區自治和事務管理的指導。

（二）建立健全小區業主自治組織。業主大會是小區自治組織，應依法成立。業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。業主大會的籌備、成立，業主委員會的選舉、備案應嚴格按法定程序進行。街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會對所轄物業管理區域內已交付專有部分面積超過建筑物總面積50%的小區，應指導協助成立小區業主大會，并訂立業主大會議事規則、小區管理規約，選舉產生業主委員會。社區居委會、街道辦事處（鎮人民政府）、房地產行政管理部門對選舉產生的業主委員會實行備案管理，對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督；業主委員會任期屆滿的，及時指導換屆。

小區業主委員會委員人選應符合以下條件：具備完全民事行為能力；擁護中國共產黨的領導；遵守國家法律、法規和城市（區、鎮）政府相關政策，無治安拘留及以上個人違法記錄；遵守業主大會議事規則、小區管理規約，模范履行業主義務；按時交存住宅專項維修資金，按時交納物業服務費；誠實守信，個人無不誠信記錄；熱心小區公益，責任心強、公正廉潔；有一定的溝通、組織、協調能力，擁有必要的工作時間；其他應符合的條件。

小區業主委員會委員發生或發現違法違規、違反政策、不履行職責、義務或被依法限制人身自由的，其委員資格自行終止或由業主大會決定終止。

暫不具備業主大會成立條件的小區，由所在轄區街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會履行組織小區自治和事務管理的義務。

（三）規范小區業主自治行為。規范小區業主大會和業主委員會的活動與行為。業主大會和業主委員會應嚴格按照《業主大會和業主委員會指導規則》開展活動，小區所有重大事項由業主大會決定。小區物業服務企業和物業維修施工單位的選聘、物業維修資金使用等重大事項由業主大會決定，業主委員會不得改變或代替業主大會作出決定。業主委員會對違反小區管理規約的行為進行批評教育和勸止，對侵占小區公共權益及其他違法行為代表業主大會和業主提起訴訟。

小區業主委員會應自覺接受所在社區居委會、街道辦事處（鎮人民政府）和房地產行政管理部門的指導，向業主定期通報工作，并接受業主的監督。業主委員會委員要提高自身素質，學法、懂法、守法，不得利用業主委員會委員身份和職務之便謀取業主合法權益之外的特殊利益。業主大會、業主委員會工作經費經業主大會決定后，可以由全體業主分攤，或從小區業主共有物業經營所得收益中列支。業主大會、業主委員會不得占用物業管理用房作其他用途，其工作經費不得從物業服務企業經營收益中列支。

小區業主應自覺遵守業主大會議事規則、小區管理規約，按時交存住宅專項維修資金，按時交納物業服務費和垃圾處理費，不得以放棄權利為由不履行義務。業主不履行按時交存住宅專項維修資金義務的，業主大會或業主大會委托業主委員會書面催交，催交無果的，業主大會決定后依法提起訴訟；業主不履行按時交納物業服務費和垃圾處理費義務的，物業服務企業書面催交，業主委員會督促和調解，調解不成的，小區物業服務企業依法提起訴訟。

小區物業承租人或借用人，應自覺遵守小區管理規約，承擔相應義務。

（四）城市（區、鎮）人民政府、街道辦事處、社區居委會對小區業主自治實行層級指導和管理。城市（區、鎮）人民政府、街道辦事處應對小區自治和管理工作作出部署，街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會應將小區自治和管理工作納入日常工作范圍。業主委員會及其成員不履職或不依法履職導致小區管理失序和混亂的，街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會應指導和組織小區召開業主大會依法改組業主委員會。

二、將小區納入社會管理綜合治理范圍

（五）各區縣人民政府和園區管委會要堅持屬地管理原則，明確本轄區小區事務管理機構，將小區管理納入社會管理綜合治理考核范圍。街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會是管理轄區內小區事務的責任主體。各級各有關部門要嚴格按照職能職責和授權范圍，加強對小區的行政管理和行政執法工作，確保職責履行到位（行政管理和行政執法部門的小區管理工作職責詳見附件）。

街道辦事處（鎮人民政府）設立小區事務管理辦公室，明確分管領導和工作人員，在市、區縣職能部門指導下，做好轄區內小區管理、業主自治和物業服務的指導工作；社區居委會設小區事務管理專干，具體指導轄區內小區業主大會和業主委員會的籌備、成立、備案和履職，以及小區管理、小區自治、小區物業信訪投訴接待處理工作。

（六）各級綜治部門要加強對小區社會治安防控體系建設工作的指導。街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會督促開發建設單位和物業服務企業在小區、樓棟、樓層、電梯、出入口安裝電子監控設施；指導建立小區群防群治隊伍，完善小區社會治安和防火巡防機制；指導小區、樓棟、單元、家庭等安創建活動。

（七）建立市、區縣小區管理工作聯席會議制度。聯席會議由綜治、信訪、公安、司法、發改、民政、人力資源社會保障、環保、住房城鄉建設、規劃、國土資源、城管行政執法、房管、工商、消防、安監、質監、衛生計生、電力、自來水、交警、環衛、園林綠化等部門負責人組成，由市、區縣人民政府分管城市工作的負責人召集，辦公室設房地產行政管理部門。根據會議需要，邀請街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會、業主委員會、物業服務企業代表參加。聯席會議負責研究商討小區自治、物業服務、管理政策措施，指導實施小區自治、物業服務、管理工作重大事項，及時研究和解決小區自治、物業服務、管理工作中全局性、傾向性問題。

三、提升小區物業服務水

（八）夯實小區前期管理與前期物業服務基礎。房地產、消防、交警等部門應參與新建房地產開發項目規劃、設計評審會并提出意見。房地產開發建設單位應嚴格按照規劃指標，設計配建配備物業管理用房、社區管理用房、垃圾轉運用房、車位（庫）、文體活動場所、小區道路、視頻監控和門禁設施，以及消防、園林綠化、環保環衛、人防、供水、供電、供氣和通訊、電視、網絡設施。

上述配套用房和設施設備須經物業承接查驗合格，房地產行政管理部門應對此加強監督。未經前期物業服務企業、購房人代表參與物業承接查驗并合格的項目，開發建設單位不得交房。物業承接查驗合格后，物業服務企業、購房人或業主代表應當與開發建設單位簽訂物業承接查驗協議，并報房地產行政管理部門備案。開發建設單位應將物業承接查驗相關資料移交前期物業服務企業，小區業主大會產生后轉交小區業主委員會。未辦理物業承接查驗備案手續的新建房地產開發項目，房屋測繪機構不得受理現場實物測繪。

開發建設單位申請房地產開發項目竣工綜合驗收時，應通知前期物業服務企業、購房人或業主代表參與并在各單項驗收單上簽字。

（九）規范物業服務項目交接。小區業主大會自管物業，開發建設單位或業主大會解聘、選聘物業服務企業，應報房地產行政管理部門備案。物業服務合同期滿或依法終止、物業服務企業撤出小區時，應按照有關規定向業主委員會交接承接物業（即小區配套用房和設施設備）及相關資料。房地產行政管理部門應加強對物業交接的監管。

（十）嚴格履行房屋質量及配套設施設備保修責任。開發建設單位、承建單位應積極履行房屋及配套設施設備法定期保修責任。法定保修期滿前，房地產行政管理部門應管控開發項目資本金；開發建設單位在退還承建單位質量保證金時，須經小區業主委員會、所在地社區居委會及物業服務企業簽字同意。對法定保修期內未履行保修責任和義務的開發建設單位，延長保修責任期，所管控開發項目資本金解控期相應延長。

（十一）推進小區配套設施設備綜合改造。供電、供水、供氣、網信、有線電視等單位要加強和組織小區管網的升級改造，依法承擔相關管線和設施設備維修、養護的責任。

（十二）加強小區住宅專項維修資金交存和使用管理。市房地產行政管理部門應當根據本地實際，合理確定、公布每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的標準，并適時調整。住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、小區共用設施設備保修期滿后的維修維護和更新、改造，不得挪作他用。小區業主委員會、物業服務企業或社區居委會應及時對住宅專項維修資金使用情況在受益區域予以公示，接受業主監督；審計部門應加強對住宅專項維修資金使用情況的專項審計；房地產行政管理部門應加強對使用住宅專項維修資金維修共用部位、共用設施設備的方案及工程質量、造價等的監督。

小區業主首期交存住宅專項維修資金使用后余額不足三分之一的，小區業主大會應設定業主續交續存住宅專項維修資金及標準，小區業主委員會應履行催交義務和責任。

小區業主委員會、物業服務企業及維修施工單位虛報維修工程造價、虛設維修事項套取住宅專項維修資金的，除依法、依紀追究相關責任外，將該物業服務企業、維修施工企業計入不誠信記錄名單，限制該物業服務企業承接新的物業服務項目，限制該維修施工企業承接新的小區維修工程。

（十三）開展物業服務行業星級評定。房地產行政管理部門牽頭制定出臺物業管理項目、物業服務企業星級評定細則和標準，組織開展星級評定工作。

（十四）加強物業服務企業資質管理。對管理混亂、服務水低、不履行物業服務合同、業主投訴較多經查證屬實，以及達不到相關規定要求的物業服務企業，房地產行政管理部門應責令其限期整改，情節嚴重或拒不整改、多次整改仍無實效的，按照相關規定注銷其資質。業主、業主委員會對物業服務企業不按物業服務合同履行義務的，可依法提起訴訟。

四、優化物業服務企業發展環境

（十五）制定并落實支持物業服務企業發展的各項優惠政策。合理確定物業服務企業繳稅基礎，切實減輕物業服務企業負擔。支持和鼓勵物業服務企業購買企業責任險、電梯責任險等商業保險。

（十六）加強物業服務行業勞動用工保障。人力資源社會保障部門應指導物業服務企業加強勞動合同用工管理，為物業服務企業招用人員舉辦招聘會、優先提供招聘臺并實行免費服務。