物業(yè)費(fèi)能不能和水、電、暖等服務(wù)捆綁；小區(qū)停車位怎么分配才合理；物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么……物業(yè)服務(wù)關(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到每一個人的切身利益。5月1日起，《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）正式施行。今后，市民遇到相關(guān)問題時(shí)，可以從《條例》中尋找答案，必要時(shí)可以拿起這一法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益。   

物業(yè)費(fèi)不得與水、電、暖等服務(wù)捆綁

不繳物業(yè)費(fèi)，就不賣給你電；單元樓收不齊取暖費(fèi)，整單元停止供暖……省城很多市民都有這樣的經(jīng)歷。這種做法合不合法？《條例》明確，物業(yè)公司不能這樣做！

太原市人大城建環(huán)保委員會主任王春生說：“由于缺乏有效的約束手段，遇到欠費(fèi)現(xiàn)象，物業(yè)公司往往采用限制公共服務(wù)的辦法解決問題。”以用電為例，現(xiàn)在很多業(yè)主為電卡充值要通過物業(yè)公司。如果欠了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司便以不賣給電的辦法，迫使業(yè)主繳費(fèi)。有的小區(qū)由物業(yè)公司代收供暖費(fèi)，自行規(guī)定繳費(fèi)用戶達(dá)不到一定比例時(shí)，對整個單元或整幢樓停止供暖。

對此類限制業(yè)主的公共服務(wù)以達(dá)到收費(fèi)目的行為，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受前款委托的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或變相限制專業(yè)服務(wù)。

“

惡意欠費(fèi)”怎么辦？

如果遇到惡意欠費(fèi)者，物業(yè)公司只能忍氣吞聲？其實(shí)不然，根據(jù)《條例》，物業(yè)公司可以通過法律途徑解決問題。

《條例》對于業(yè)主的繳費(fèi)規(guī)定為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁，經(jīng)法院判決或者仲裁裁決后逾期仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定，錄入個人不良信用檔案。

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定？

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底多少才合理，普通市民對此了解不多。太原市人大法制委員會副主任車曉蓓告訴記者，太原市物業(yè)收費(fèi)千差萬別，有的小區(qū)由所屬單位補(bǔ)貼，可能收得少；有的是純市場條件，收得高；還有的由政府補(bǔ)貼，不收費(fèi)……所以，目前并沒有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

王春生指出，省城的物業(yè)公司由于資質(zhì)等級不同，收費(fèi)也有區(qū)別。太原市當(dāng)前共有物業(yè)管理公司800余家，其中擁有一級資質(zhì)的公司十余家，二級資質(zhì)的有三四十家，其余的為三級資質(zhì)，資質(zhì)越高，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)越高。

《條例》根據(jù)太原市實(shí)際情況，規(guī)定為：區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價(jià)以及浮動幅度由市價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定；其他物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

小區(qū)停車位算誰的？

不少市民感覺到，太原市不僅出門停車難，回到小區(qū)車位同樣緊張。于是，有的物業(yè)公司圈起小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，閑置區(qū)域劃車位，收停車費(fèi)。因此經(jīng)常引發(fā)物業(yè)與業(yè)主，或業(yè)主之間的矛盾。

在《條例》中，對小區(qū)停車位的歸屬、停車位的設(shè)置均作了詳細(xì)規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；車位、車庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

車位、車庫的設(shè)置需經(jīng)業(yè)主同意。《條例》第四十三條規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核。第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。

“圈地”行為要不得

利用門前屋后的空地，圈起來為己所用，或蓋個小房，或圈起來種菜，這種現(xiàn)象在省城住宅小區(qū)，尤其是在老軍營小區(qū)、漪汾苑小區(qū)這種建成數(shù)十年的老住宅區(qū)中屢見不鮮。然而，一家方便了，周圍鄰居的生活卻受了影響。對于這種行為，《條例》明令禁止。

《條例》規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為，包括：違法搭建建（構(gòu)）筑物；侵占、破壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通。違反其中任何一項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)部門投訴和舉報(bào)，對侵害自己合法權(quán)益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

對于在住宅樓內(nèi)經(jīng)營會所、培訓(xùn)學(xué)校、小飯桌的現(xiàn)象，車曉蓓告訴記者，這些行為《條例》同樣明令禁止：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告。

物業(yè)搞經(jīng)營要“取之于民用之于民”

如果是小區(qū)物業(yè)公司占用小區(qū)共有區(qū)域或設(shè)施搞經(jīng)營，這算不算違規(guī)呢？依據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，可以搞經(jīng)營，但其收入應(yīng)用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金。

《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。經(jīng)營性活動的收益主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會。

王春生指出，該規(guī)定通俗理解為“取之于民，用之于民”，即用小區(qū)地盤或設(shè)施掙的錢，還應(yīng)該主要用于小區(qū)服務(wù)的提升和維護(hù)。

專項(xiàng)維修資金可急事急用

住宅專項(xiàng)維修資金涉及到每一戶業(yè)主的利益，因此，對資金的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定：需經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，才可以使用。

“但是小區(qū)公共設(shè)施發(fā)生緊急故障或危險(xiǎn)情況時(shí)，上述規(guī)定的操作難度過大，往往事情不等人。”王春生說。

為此，《條例》對于緊急情況下住宅專項(xiàng)維修資金的使用作了專門規(guī)定。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請使用住宅專項(xiàng)維修資金，緊急情況包括：電梯故障；消防設(shè)施故障；屋面、外墻滲漏；排水設(shè)施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

物業(yè)公司解聘后不能賴著不走

王春生介紹，《條例》在立法調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的小區(qū)物業(yè)公司被辭退后賴著不走，或拖延交接，或拒不撤離，有時(shí)甚至出現(xiàn)新老物業(yè)“對峙”，以至于物業(yè)服務(wù)陷入癱瘓，損害了業(yè)主的權(quán)益。

對此類情形，《條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料；物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同終止后，不得拒絕移交相關(guān)資料資產(chǎn)。

此外，對于物業(yè)管理過程中可能損害業(yè)主利益的其他行為，《條例》也作了相應(yīng)的規(guī)定：禁止將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人；不得擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營；不得強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)合同約定，擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；不得擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動。