第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關活動。

本細則所稱物業(yè)，是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條物業(yè)管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、依法規(guī)范的原則進行。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作。 

公安、工商、物價、民政、住建、國土、規(guī)劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關行政主管部門和公用企事業(yè)單位，依照有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定，負責各自職能范圍內(nèi)的物業(yè)管理和服務工作。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

依照《居民委員會組織法》的規(guī)定，根據(jù)居民居住狀況，按照便于居民自治的原則，在一定地域范圍內(nèi)設立居民委員會。居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展工作。

第六條 本市新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理；未實行物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，應當按照屬地管理的原則和社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求，逐步實行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條 物業(yè)的所有權人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權利并履行相應的義務。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權利。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體標準為：

（一）以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共同確定，并予以公告。

業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

沒有實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會征求業(yè)主意見后，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依照有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；也可以決定就參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會，但應當征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權利，履行同等義務。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%時，開發(fā)建設單位應當按照物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)管理服務用房配置證明；

（七）其他相關的文件資料。

第十二條符合成立業(yè)主大會條件的，市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
　　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的50%，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表或其指定的居民委員會代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會組織業(yè)主推薦。