2015以房養老之路如何走?

投資風向標

　　隨著上周“以房養老”保險試點正式落地，一時間，“以房養老”究竟該怎么養成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快，養老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

　　此前盡管各地已有不少試點，但相關業務開拓舉步維艱，傳統養老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養老”保險試點，監管層意欲何為?“保險版”以房養老又有哪些不同?作為“以房養老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

　　形勢

2053年每3人中就有1老人

　　6月23日，醞釀多時的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》終于出臺。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點期間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。

　　“以房養老”保險政策落地，再次引發全社會的關注。對于保監會此次出臺新政，有保險機構人士分析稱，“以房養老”試點的提出，是基于當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

　　事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與海康人壽共同發布的《2015中國居民退休準備指數調研報告》，截止底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，占中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

　　對于推出試點的意義，業內人士認為，在養老市場中，金融機構的優勢在于解決養老資金來源與盤活養老存量資產，當前推出試點，也意味著金融保險參與養老和基本養老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣將是大勢所趨，不過，受當前商品房產權以及傳統觀念等因素約束，以及“以房養老”作為基本養老體系內的一種市場探索，“以房養老”保險短期內或難以迅速推廣。

　　與此同時，“住房反向抵押養老保險將住房抵押與終身養老年金結合起來，通過發揮保險機構產品和資金運用靈活性的優勢，嘗試一次解決養老資金從何而來和如何養老的問題，其政策意義要大于經濟收益。”上述人士認為。

　　那么，什么是“以房養老”呢?公眾一般談論的“以房養老”，其實官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

　　即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

　　反向抵押貸款最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬于美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

　　資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。

　　問題

“以房養老”如何養?

　　其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

　　據銀行人士介紹，對于銀行來說，該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

　　記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養老”倒按揭業務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養老”倒按揭業務規定，養老人須年滿55歲，借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執行，貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。

　　“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。”中信銀行業務人員此前在接受記者采訪時表示，而對于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養老’業務。”

　　據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養老”業務。不過，截至目前該業務進展仍相對困難，成交業務十分有限。

　　此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養老”的隊伍。據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。

　　“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂;另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

　　盡管如此，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意愿來做這項業務的不會太多。

　　“因為這項業務關系到對風險的管控、對政策的把握、對背后的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

　　不過，也正是基于保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養老社區探索，未來或可在二者的結合上做些文章。

　　專家

仍需突破多重障礙

　　金融機構為何參與積極性不高呢?事實上，國內“以房養老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能，不愿意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念估計短期難以改變。

　　日，記者走訪了位于廣州市越秀區的多個社區，受訪的多位老人普遍表示，“最總在電視上看到‘以房養老’的新聞，也知道一些，但對于具體如何操作并不清楚”。

　　有不少老人認為，有房子的老人大多家庭經濟有保障，兒女貼補一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什么也不會打房子的主意。”

　　對于今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現在有兩套房子，除了現在居住的，還有一套用來出租，40多方米的房子每月能收2100元房租。

　　某地產中介負責人告訴記者，從房地產價值變化角度看，“以房養老”在一二線城市的可操作性要大于三四線城市，但一線城市“租房養老”的性價比明顯更高。同時，“以房養老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養老”的規模。

　　另外，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策“盲點”。到期后房屋是直接歸銀行等金融機構，還是作為遺產分配給老人子女，這也是值得關注的話題。

　　還有專家指出，目前我國養老配套服務設施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優質養老服務，“以房養老”與養老相關產業發展滯后矛盾突出。

　　“目前國內對‘以房養老’模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出臺相應措施支持金融機構開展‘以房養老’業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便于保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件;而且參與“以房養老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，“以房養老”和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。

　　需要注意的是，事實上“以房養老”也僅是一種自愿選擇的養老方式，并不能替代國家基本養老保險體系。不過，鑒于中國國情復雜，經濟發展不衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系。從現階段來看，“以房養老”仍將處于探索階段，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。