昆明農(nóng)村宅基地買賣最新政策,昆明農(nóng)村宅基地可以買賣嗎

為進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源管理工作，落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任，規(guī)范用地秩序，堅(jiān)決遏制和查處國土資源違法違規(guī)行為，12月13日，昆明市人民政府出臺(tái)2018年新政策??《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作的意見》，明確對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)決叫停 ，嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地等行為。

《意見》中明確指出：

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房”；農(nóng)村村民宅基地按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行一戶一宅；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為保持高壓態(tài)勢，對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”，要堅(jiān)決叫停；對新增“小產(chǎn)權(quán)房”零容忍；對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，要嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任；對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)，追究相應(yīng)法律責(zé)任。

那么什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？

一直以來，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此售價(jià)遠(yuǎn)比商品房便宜，但其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會(huì)給購房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行所有房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房一般包含幾種情況：

①集體用地小產(chǎn)權(quán)房:占用集體用地建設(shè)的商品住宅;

②政府劃撥土地小產(chǎn)權(quán)房:在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)的住房，或在該地塊上限制上市的住房;

③軍隊(duì)用地小產(chǎn)權(quán)房:在軍隊(duì)擁有使用權(quán)的土地上進(jìn)行房屋的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱"軍產(chǎn)房"

小產(chǎn)權(quán)房的交易將會(huì)面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

①合同無效：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，相關(guān)案件的審理判決應(yīng)起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

②一房多賣：因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行物權(quán)登記，所以除非受讓方已經(jīng)實(shí)際占有了房屋，否則出讓方都有可能將房屋出售給第三人。

③難以轉(zhuǎn)讓：小產(chǎn)權(quán)房不能變更物權(quán)登記，意味著房屋的物權(quán)所有人仍然是出讓人，在此前提下，買受人難以再次轉(zhuǎn)讓該房屋。

④拆遷時(shí)難以獲得全額補(bǔ)償：農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋出讓給集體外人員，本身違法而無效，遇到拆遷難以獲得全額的補(bǔ)償。

⑤離婚時(shí)難以分割：夫妻購買小產(chǎn)權(quán)房并無所有權(quán)，如果夫妻離婚，法院不會(huì)處理小產(chǎn)權(quán)房的歸屬問題。

在今年9月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，《通知》強(qiáng)調(diào)，關(guān)于歷史遺留問題，要針對目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問題。防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

今年是10月，云南省政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源管理工作的意見》，也提出依法依規(guī)分類妥善處理有關(guān)歷史遺留問題，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人排憂解難，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

12月13日，昆明市人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作的意見》，更是指出昆明市對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)決叫停 。

通過搜索發(fā)現(xiàn)，去年11月23日，就有昆明的網(wǎng)友在某購房互動(dòng)臺(tái)咨詢?nèi)绾翁幚硇‘a(chǎn)權(quán)房的問題。

據(jù)了解，該網(wǎng)友想要處理的房屋所在項(xiàng)目叫做“星愿小鎮(zhèn)”，項(xiàng)目位于也官渡區(qū)方旺片區(qū)大羊村范圍內(nèi)。根據(jù)該網(wǎng)友出示的《合作建房協(xié)議》內(nèi)容可見，119.56米的房子在16樓，總價(jià)460306元，綜合單價(jià)僅3850元/米。

但實(shí)際上早在2015年，就已經(jīng)有報(bào)道稱該項(xiàng)目屬于小產(chǎn)權(quán)房，并且官渡區(qū)政府曾兩次發(fā)布聲明。

因?yàn)樵谛藿�鳳凰山天文臺(tái)及下山道路文臺(tái)路時(shí)，占用了大羊方旺村的土地，因此政府以補(bǔ)貼的形式將該項(xiàng)目所處位置的土地以集體共有產(chǎn)權(quán)的形式補(bǔ)貼給大羊方旺村建設(shè)房屋，作為大羊方旺村村民的回遷安置房。可以看出，星愿小鎮(zhèn)是在大羊方旺村的集體土地上建設(shè)的項(xiàng)目，其實(shí)也就是俗稱的小產(chǎn)權(quán)房，這類房子是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，并且小產(chǎn)權(quán)房是辦不到房產(chǎn)證的。

政府聲明

去年鳳凰雅苑一期1500左右的房源中，有700余套對外銷售。因此官渡區(qū)四部門聯(lián)合發(fā)布了鳳凰雅苑預(yù)售不合法的聲明，然而鳳凰雅苑換了個(gè)馬甲改名”星愿小鎮(zhèn)“后依然繼續(xù)對外銷售，官渡區(qū)又再次聲明，聲明內(nèi)容明確表示，星愿小鎮(zhèn)商品房項(xiàng)目沒有取得任何住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒發(fā)的商品房預(yù)售資格，無權(quán)向社會(huì)公眾進(jìn)行商品房預(yù)售。并且該項(xiàng)目進(jìn)行的任何集資建房、房屋預(yù)售、收取購房保證金、誠意金、預(yù)付款等行為均屬違法、違規(guī)行為。

但當(dāng)時(shí)因?yàn)殚_發(fā)商依舊進(jìn)行銷售，致使不少提前沒有了解相關(guān)情況的小伙伴，被誤導(dǎo)購買，致使無法拿到房產(chǎn)證并進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓和出售。

在這里要提醒想要買房的各位小伙伴，不要貪圖一時(shí)便宜，選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，還是需要到正規(guī)樓盤進(jìn)行購房。