為加快許昌城鄉一體化建設步伐，XX市委、市政府于20*年年初作出了建設許昌至長葛城鄉一體化推進區的戰略部署。根據推進區內要圍繞“三個集中(項目向園區集中、農民向社區集中、土地向規模經營集中)”、著力實現“六個一體(城鄉規劃一體化、城鄉產業發展一體化、城鄉基礎設施建設一體化、城鄉公共服務一體化、城鄉就業市場一體化、城鄉社會管理一體化)”的總體要求，全市優先抓好了“三個集中”之一的“居民向社區集中”建設。

一、基本情況

許昌至長葛城鄉一體化推進區面積110方公里，涉及XX市、XX縣、XX區、XX區的9個鄉(鎮、辦)、72個行政村、120560口人，從業人數59031人，其中18歲以下28884人，60歲以上16769人。土地面積165193.23畝，其中村鎮建設用地28762畝，工礦商服務業用地9605.9畝，教育事業用地1991畝，基本農田93540.18畝，一般耕地35112畝，未利用土地1233畝。截至2007年底，企業數695個，其中二產353個，三產345個，現有職工17675人，本區域內職工8804人，預計3?5年內可發展企業700個，預增職工7658人。

(一)XX市。推進區轄3個鎮(辦)，19個行政村，包括和尚橋鎮12個村，老城鎮4個村，金橋辦事處3個村(社區)。人口33453人，從業人數20743人，其中18歲以下5444人，60歲以上4973人。土地面積43741畝，其中村鎮建設用地8116畝，工礦商服務業用地4823畝，教育事業用地726畝，基本農田23953畝，一般耕地25621畝，未利用土地330畝。截至2007年底，企業數211個，其中二產113個，三產98個，現有職工6719人，本區域內職工3666人，預計3?5年內可發展企業323個，預增職工4266人。

(二)XX縣。推進區轄3個鄉鎮，37個行政村。包括尚集鎮22個村、蘇橋鎮10個村、小召鄉5個村。人口58321人，從業人數31643人，其中18歲以下18194人，60歲以上8004人。土地面積86565.23畝，其中村鎮建設用地12926畝，工礦商服務業用地1531.9畝，教育事業用地99畝，基本農田61096.18畝，一般耕地201畝，未利用土地60畝。截至2007年底，企業數234個，其中二產156個，三產81個，現有職工8030人，本區域內職工3293人，預計3?5年內可發展企業219個，預增職工2629人。

(三)XX區。推進區轄高橋營辦事處7個行政村，人口10649人，從業人數2220人，其中18歲以下2281人，60歲以上1279人。土地面積14927畝，其中村鎮建設用地2170畝，工礦商服務業用地5669畝，教育事業用地180畝，基本農田5335畝，一般耕地944畝，未利用土地643畝。截至2007年底，企業數202個，其中二產52個，三產150個，現有職工1840人，本區域內職工1370人，預計3?5年內可發展企業129個，預增職工540人。

(四)XX區。推進區轄半截河辦事處5個社區、鄧莊鄉4個社區。人口18137人，從業人數4425人，其中18歲以下2965人，60歲以上2513人。土地面積19960畝，其中村鎮建設用地5550畝，工礦商服務業用地1922畝，教育事業用地986畝，基本農田3156畝，一般耕地8346畝，未利用土地200畝。截至2007年底，企業數48個，其中二產32個，三產16個，現有職工1086人，本區域內職工475人，預計3?5年內可發展企業29個，預增職工223人。

二、進展情況

居民向社區集中、推動居民“上樓居住”是一個城市工業化、城市化發展到一定階段的必然產物，這樣做不僅可以釋放和盤活大量土地，推動工業化進程，同時也促使居民向市民轉變，加快城市化進程。對于政府來說，釋放和盤活土地意義非同尋常，土地是最基本的生產資料，在一定程度上決定了地方經濟可持續發展的潛力。但是年來，隨著招商引資步伐的加快以及經濟的持續發展，土地資源越來越緊張，不少企業面臨著想擴大再生產卻拿不到地的境遇，而由于用地緊張，部分占地廣的招商引資項目難以落戶，如果動員農民“離土離房”，進行大規模動遷，實現上樓居住，就可以將舊村進行整治，釋放和盤活大量的土地。以XX市為例，經調查，于井村占地面積為1000畝，通過居民向社區集中，可以置換土地800畝，杜村寺占地面積1000畝，可以置換800畝，辛莊占地面積600畝，可以置換550畝，坡楊占地面積280畝，可以置換200畝，范莊占地面積800畝，可以置換700畝，金莊占地面積400畝，可以置換350畝。對于XX市來說，這絕非是一個小數字，政府可以由此獲得大量的可利用土地來夯實經濟持續發展的基礎。

“城中村”改造是推進居民向社區集中的主要途徑，也是城市化進程中必須破解的一道難題。我市“城中村”改造工作采取“三步走”的方式，即2008年先行啟動三大城區組團(XX市城北組團、XX縣新城組團、XX市城南組團)內急需改造的城中村，2009年著手改造許長城際快速通道沿線及魏武大道沿線的重點村莊，2010年以后改造城區及“兩道”周邊撤村并點的中心村和剩余的其他村莊。

(一)規劃情況

1、高橋營、板橋社區規劃已按照XX市推進區規劃要求通過市規委會評審，正在完善詳規。

2、俎莊社區控制性規劃已通過市規委會評審。

3、辛張、金灣社區規劃已交市規劃設計院進行控制性規劃設計。

4、XX區與市規劃局結合，已委托北京北達天工設計院負責XX區北推進區的控制性詳細規劃及城市規劃設計，規劃方案的初稿已經完成，正在修改完善。

5、趙灣河灣社區“城中村”改造規劃方案已經市規委會批準，孫灣、大坑李、十里廟社區改造項目正在進行控制性規劃編制。

6、武店村總體規劃已經市規委會審批通過，正在協商編制修建性詳規。

7、XX市坡楊村改造總規、控規和改造方案已報XX市規劃委員會審批，各項統計結果正在公示和征求群眾意見。

(二)社區改造情況

1、尚集鎮武店村現有戶數603戶，人口2240人，行政村用地面積2808畝，其中村莊占地520畝，現有各類建筑11.7萬方米。武店村采用整村改造模式，由瑞貝卡公司投資對村莊進行改造，規劃120畝用于建設居民住宅小區，投資概算8000萬元(包括小區建設費用和村民補償)。目前，規劃小區內的地面附屬物已經清理，圍墻已施工，文物地質勘探已完成，正在施工3、4、14、16號樓，武店村村莊改造拆遷補償安置方案已經村兩委、黨員代表會討論通過，正在提交全體村民討論。待該方案經全體村民討論通過后，將按照方案要求，與村民簽訂拆遷補償安置協議。

2、和尚橋鎮坡楊-范莊位于XX市葛天大道以南，彭花公路以北，清?河以東，規劃總用地約90.93公頃，規劃總建筑面積約127萬方米。坡楊集中居住區規劃用地約55.11畝，規劃總建筑面積為58179方米，其中住宅建筑面積為47527方米，居住總戶數為408戶，目前還未開工建設。

3、板橋社區改造已和鄭州金諾公司簽定了一期改造協議，前期啟動資金已到位，目前正在進行土地性質調整。

4、高橋營社區改造6棟居民樓已完工，剩余4棟6層主體已完工。

5、辛張社區徐八莊、潘莊居民小區建設已和河南大眾房地產公司簽定了一期改造協議，部分拆遷資金已到位，拆遷補償已完成27畝。

6、俎莊社區改造正與多家房地產公司進行洽談，改造實施方案已經公布。

7、XX區趙灣河灣社區城中村改造項目測算方案及招商文件已編制完成，正在與鄭州中油置業有限公司、鄭州中汽乾坤置業有限公司進行招商事宜洽談。

8、大坑李、十里廟社區城中村改造項目正在等待土地調規報批。

(三)村莊建設管理情況

1、XX市開展軍民共建新農村活動，駐長部隊官兵與鎮村干部群眾，出動鏟車、運輸車輛對轄區村莊環境進行整治。

2、XX縣集中開展了環境衛生集中整治活動，對街道兩側堆放的建筑垃圾、秸桿、雜物，街道衛生死角進行了集中清理，并按照環境衛生工作標準進行了全面考評。

3、XX區高橋營辦事處組織人員對俎莊社區、辛張社區衛生及學院路北段道路兩側綠化帶內的垃圾、雜草、雜物進行清理，改善轄區整體面貌。

4、XX區重點解決村內道路、排水、垃圾處理和衛生廁改建等問題，加大違章建筑拆除力度，強化村莊基礎設施建設，從清垃圾、清秸稈、清路障為主的“三清”工作入手，集中整治村容村貌，為村民們營造良好居住環境。

三、存在的困難

(一)企業發展不均衡。XX市三個鄉鎮擁有的企業中，老城鎮的企業個數占總數的77%，老城鎮企業個數比和尚橋鎮和金橋辦事處的總數還要多。同時，老城鎮的企業個數多、發展速度快，預計幾年內，推進區的重要龍頭企業將主要進駐在老城鎮，而金橋辦事處由于土地面積較小，企業發展空間有限。XX縣轄區內截止2007年底共有企業234個，其中第二產業156個，第三產業81個，產業支撐不明顯，總從業人數僅8030人，而本區域的從業人數僅3293人，說明本區域內的居民從事第二、第三產業偏低。

(二)用地調整難。在當前農民對土地的依存度還較高的大形勢下，土地流轉和土地承包的政策已成為約束農民居住向社區集中建設的瓶頸。一是用地規劃和用地計劃的制約。鎮村布局居住點規劃因不能逾越基本農田保護區這根紅線而制約了集中居住工作的推進。同時，居住點建設用地納入地方年度用地計劃后，又與經濟社會事業發展爭擠用地計劃。二是土地流轉的制約。即使符合用地規劃的土地，由于農村二輪土地承包責任制的政策規定，土地調整不可能用行政措施強制推行，土地流轉和土地跨村調整工作也很難開展。三是企業用地缺乏。推進區內對于企業落戶提供了各項優惠政策，企業發展速度快，隨著國家土地政策的偏緊，部分地區出現短期內新建企業將無地可用的情況。

(三)資金籌措難。農民居住向社區集中建設是一個系統工程，需要投入大量資金。而目前村級經濟還不壯大，多元化籌措資金的機制和渠道還未形成，沒有足夠的資金來支撐居住點建設。另外，以XX區為例，由于部分村莊地理區位優勢不突出，拆遷安置在與市區城中村改造同樣標準的情況下，投資商利潤空間小，雖然接觸了多方投資商，但真正有投資意向的很少。

(四)政策配套不完善。社會福利、勞動保障等方面關于推進區居民的配套政策不完善，沒有具體的標準，被征用土地后的農民生活、就業等沒有相關的具體規定,導致土地被征用的農民積極性不高，有后顧之憂。

(五)公共設施不健全。以XX縣為例，區域內的37個行政村，村莊分布較分散，造成公共服務設施不利于集中，服務效果不明顯，對整體管理造成影響。同時由于部分村莊經濟實力有限，村內供排水設施、文化大院、健身場所等建設相對滯后。

四、對策建議

(一)基本思路

以鄧小理論和“三個代表”重要為指導，圍繞構建和諧許昌、加快建設城鄉一體化推進區、實現富民強市的目標，著眼打破城鄉二元結構,突出加快城市化進程這條主線，著力統籌城鄉規劃、產業布局、基礎設施建設和社會事業發展,全力推進“三個集中”、實現“六個一體化”、優化“一個環境”，完善“五區”功能，突出城、村、林、水一體，提高我市城鎮化水。

(二)總體要求

堅持科學發展觀,促進城市與農村、經濟與社會、人與自然的全面、協調、可持續發展，在本市城鎮體系規劃的指導下，構建完善布局合理、協調發展、吸納性強、輻射面廣的社區空間體系，堅持尊重群眾的首創精神，充分調動好、保護好、發揮好群眾的積極性和創造性，有計劃、有重點、有步驟地開展農民向社區集中。

(三)基本原則

??城鄉統籌：統籌城鄉經濟社會發展,統籌城鄉規劃、建設與管理,統籌一、二、三產業發展,堅持區域經濟社會事業全面、協調、可持續發展。

??因地制宜：堅持一切從實際出發，克服一刀切、標準化的做法，實施科學、靈活、多樣的社區集中模式,保持風格,突出,彰顯個性。

??提檔升級：提升農村和產業的發展層次,實現產業的地域集中、資本的效能集中、資源的配置集中、土地的利用集中,“五朵金花”要提檔升級,形成強大的空間吸引域。

??政策引導：通過勞動保障、土地、稅收、產業發展等方面的優惠政策,促進資金、信息、人才、產業等經濟社會要素的空間集聚，消除不利于“三個集中”的政策障礙,消除城鄉二元分割的體制環境。

??利益保護：調整城鄉利益機制,降低農民向社區集中的成本,從政策和法制上保證他們的利益不受傷害,使農民自覺自愿向非農轉移、向社區集中。

??資源節約：按照鎮村布局規劃,政府主導，通過村企共建、招商引資等形式，組織、引導分散居住的農民向社區聚居,鼓勵建設多層公寓,實現土地資源利用效益最大化。

(四)強化八項措施

1、加強領導。堅持市指導、縣為主的原則，由當地黨政主要領導親自牽頭，形XX縣(市、區)組織、鄉(鎮、辦)主抓、村實施、農民參與的工作格局。將財力向農村傾斜，投資向農村轉移，做大、做強、做優以工業、商業為代表的第二、三產業,以吸納更多的農村富余勞動力,促進農業人口非農業化就業,真正使農民從土地中解放出來。

2、規范管理。按照集約、節約利用土地的原則，科學編制鎮村布局規劃，引導農民向新型社區集中，盤活存量土地，提高土地資源利用效率。在“依法、自愿、有償”和不改變農用地性質的前提下，積極探索轉包、租賃、互換經營、入股等多種土地流轉方式，推動土地的合理流轉。規范居住向社區集中建設項目的審批與立項，加大鎮村布局規劃實施監督力度，堅決制止違反鎮村布局規劃的擅建亂建行為。

3、制定配套政策。隨著村莊改造的實施，整合相關部門職能優勢，出臺配套扶持措施，如：社會福利、勞動保障等方面政策的制定，加大相關政策的實施力度，提高低保標準，讓困難群眾享受更好的生活，積極推行社會保障等優惠政策和建立相關的產業,增加就業崗位，使被征用土地和農民利益得到保障,就業得到保障,減少社會不穩定性因素,增強土地使用者的積極性，解決居民的后顧之憂。但在低保標準的確定上，不應盲目草率，決不是越高越好。目前，我市的經濟實力還不強，社會保障適宜走低標準、廣覆蓋的路子。

4、整合部門職能。完善供電、供水、供氣、環保、綠化等綜合基礎設施系統，優化資源配置,整合各種社會公益事業設施,堅持環境建設、經濟建設、城鄉建設同步規劃、同步發展。探索市場化的投融資政策,挖掘發展潛力，積極進行戶籍制度改革,入住社區的人員,在子女入托、入學、就業、參軍、計劃生育等方面,享有同城鎮居民同等待遇。

5、發揮區位優勢。加大許長城際快速通道兩側的村莊改造力度，搞好村莊整體搬遷，使原有分散的村莊居民集中于社區內，搞好公共設施配套，提升服務功能，利用置換出的土地加大第三產業的發展，進一步提高居民的收入。

6、搞好園區建設。民營科技園區是工業聚集區，加大園區的建設力度，搞好招商引資，通過工業項目的帶動，使園區村莊的居民轉化為工人，逐步改造園區內的村莊，使居民向社區集中。同時大力發展第三產業，增加就業崗位，以第三產業的發展改變原有居民的身份，轉變原有居民的居住。

7、發展社區經濟。在進行城市建設的同時，逐步重視經濟發展尤其是社區經濟發展，出臺相關政策，鼓勵社區根據自身條件積極發展集體經濟，壯大經濟實力，在上級財政撥款有限的條件下，可以依靠自身實力改善各項基礎設施建設，為居民營造良好的居住環境。

8、加大宣傳力度。進一步加大城中村改造宣傳力度，通過多種多樣的形式，使城中村改造政策深入人心，爭取廣大群眾對城中村改造的理解和支持，扎實快速推進城中村改造。