北京調控再加碼，認房又認貸，二套房首付60%-80%。北京終于跟上了上海的節奏，認貸!作為全國的兩個超一線城市，其購房政策的嚴格程度自然也是匹配其超一線地位的。

北京政策要點：

1) 居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%;購買非普通自住房的首付款比例不低于80%;

2)暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款;

3)企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

上海政策要點：

1)在上海市已擁有1套住房，以及在上海市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的購買普通自住房貸款首付比例不得低于50%;

2)購買非普通自住房貸款首付比例不得低于70%。

政策解讀：

國慶期間各熱點城市商品住宅限購政策集中出臺，在11月上海再加碼，認房又認貸。而北京“姍姍來遲”的認貸政策相比上海的認貸政策晚了將4個月的時間。在兩會落幕僅兩天的時間里北京出臺政策究竟蘊含著怎樣的意義呢?或許我們可以從北京的商品住宅交易數據中找到政策邏輯。

一、北京商品住宅交易高燒不退

高價格、高成交，低去化周期

圖：2015-2017年2月北京新建商品住宅成交價格環比

圖：2015-2017年2月北京二手房成交價格環比

圖：2014-2017年2月北京新建商品住宅銷售面積及同比

圖：2014-2017年2月北京二手房銷售面積及同比

圖：2014-2017年2月北京新建商品住宅去化周期(月)情況

限購政策相繼出臺后，雖然北京商品住宅成交量得到短時間的控制，但是房地產市場和土地市場仍持續上漲，無論新建住宅還是二手房市場成交價格均不斷上升，去化周期維持低位。2017年2月份北京去化周期不到9個月。在上海限購政策點評中，我們就曾明確提出，如果房地產市場在限購政策后仍持續高溫，政府仍會繼續加大限購政策力度。在此背景下，北京限購政策的再加碼，也在意料之中。

本次北京在原來限購的基礎上再次加碼限貸政策，二套房首付比超80%，在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄并無幸免。限購并不同于限貸，限購只是對購房資格的限制，弄虛作假的可能性大，監管相對較難，而限貸從銀行貸款記錄的角度去限制，易于監控。政策出臺后購房門檻變相提高，政策之嚴史無前例，投資性需求被徹底打壓，幾乎完全“去杠桿”，全面落實“房子是用來住的”。本次政策還對于企業炒房行為進行了打壓，規定企業商品房上市交易需滿3年及以上，短期內企業投資行為將受影響。

二、似曾相識的上海限購政策

11月上海嚴格限購政策出臺的背景與北京類似，價格維持高位，成交量走高，去化周期維持低位。相應政策出臺之后，效果立竿見影，價格出現一定的回落，價格環比和銷售面積同比均出現負值。相比之下更為嚴格的北京限購政策其影響力將比上海政策更為強大。

圖：2015-2017年2月上海新建商品住宅成交價格環比

圖：2014-2017年2月上海新建商品住宅銷售面積(萬方米)及同比

三、消費者購房熱情持續高漲，

限購城市將不斷增多

本輪房地產市場行情自下半年開始上行，截止到2017年三月，熱點城市高位運行時間已經超過一年。10月，熱點城市限購政策輪番出臺，購房需求向周邊三四線外溢明顯，導致這些三四線城市也成為限購政策出臺的高發地區。

由于當前投資者仍握有大量閑錢，并且部分城市限購一定會造成資金外溢，流入到其他未限購，且具有價格炒作空間的城市。若未來房地產市場投資熱情持續高漲，預計將有更多的城市加入限購限貸的大潮中，例如3月1日，北京周邊城市涿州也開始實施限購政策。

除環一二線的三四線城市之外，強二線，弱二線城市加碼繼續，例如3月3日杭州加碼，3月15日，南京和青島相繼限購加碼，2017年政策偏緊的基調不變。

四、政策相機而動，企業常懷敬畏之心

當前，企業應保持對市場、對政策的敬畏之心，2017年企業將面臨更嚴峻的政策環境，一方面是限購限貸政策的打壓，另一方面是政府對土地供應的增加。因此，當前企業應以“去化為主、現金為王”的方式降低企業運營的風險。

正如我們此前預測的因城施策可能會導致三四線城市的回暖，而目前來看這種可能性正在變為現實。從十一前后針對一二線重點城市的調控開始，一些表現較弱的三四線城市已經開始出現復蘇的跡象。相對較強的三四線城市，包括寧波、溫州、無錫、常州等城市已經在中就開始出現復蘇跡象。一方面，我們觀察到一些僅有數據的弱三四線城市去化周期顯著縮短，似乎類“合肥式”回暖的前提正出現在這些城市，當然這些城市一定不會出現如此大幅度的繁榮，但弱三四線去化周期縮短的確值得關注。另一方面，根據我們春節期間返鄉調研情況看，弱三四線城市復蘇跡象也比較明顯(詳見我們的2月27日發布的2017年房地產投資：結構與增長)。因此開發商應積極挖掘仍處于價值洼地的三四線城市，進行前瞻性投資。

年底中央經濟會議中明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。各地政府為落實中央政府會議精神，房地產市場高燒不退的城市必然將面臨更為嚴厲的政策打壓。在“十九大”召開之前，社會的穩定是重中之重，房價大幅波動給整個社會帶來的負面情緒不容忽視。

沒有只漲不跌的市場，市場的調整如期而至。對于開發商來說，這既是威脅又是機會。預計2017年將會出現適合的投資機會，企業的投資量和城市區域選擇將會決定企業在市場中五到十年的格局。

北京“大七環”的美好愿景，帶來了房地產市場的想象空間，而限購加碼亦迅速跟上了腳步。3月1日涿州發布“限購令”之后，昨日市場又傳出淶水縣限購的消息。加上此前的“北三縣”、固安、懷來等地，環京限購陣營有擴大之勢，有分析人士甚至預言“整個環京區域已基本開始進入限購時代”。

限購第一輪：“北三縣”、固安

隨著北京樓市交易量的火爆，京津冀的諸多環北京熱門區域在非首都功能疏解、北京人口和產業疏解、新機場建設、市政府東遷等利好政策刺激下，吸引了大量的北京外溢需求和投資投機需求的涌入，樓市量價齊漲，在交易量創新高的同時，不少樓盤成交價格的年度漲幅也至少在50%以上，整個環京區域的樓市呈現快速升溫之勢。為穩定樓市，政府開始了對環京樓市加以限購。

緊鄰北京城市副中心的“北三縣”和距離新機場10公里的固安，打響了環京區域限購的第一槍。4月，廊坊市政府發布房地產調控意見。意見明確，大廠、三河、香河、固安環京4縣(市)實行住房限購和差別化住房信貸政策，非當地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%等新政。8月，廊坊市再出手整頓樓市，發布“廊七條”，要求開發商在取得預售證之前不得宣傳，不得以認購、預訂、排號等名義向購房者收取定金和預訂款等。

“北三縣”和固安火熱的房地產市場出現短暫息，但整體來看，廊坊市的房價依然領漲全國。數據顯示，廊坊的房價同比漲幅達到103%，排在全國第一。

限購第二輪：武清、懷來、涿州

20分鐘高鐵即可抵達，又可辦理藍印戶籍，落戶天津，享受直轄市的優惠政策，武清也吸引了眾多置業者，成為購房熱點區域。武清，也稱為天津除市內六區之外“特意”限購的城市。10月，天津市政府表示，非本市戶籍只允許購買市內六區和武清的一套住房，且首付比例不低于40%。

在京津冀一體化戰略、冬奧會紅利、京張鐵路開工、環京樓市整體向上等因素的影響下，懷來的房價從初每方米4000元至5000元迅速升破萬元。11月，懷來啟動限購，非本地戶籍居民只允許購買一套住房，且購房首付款比例不得低于30%。

進入2017年，環京熱點區域的限購并沒有停止。3月1日，緊鄰北京房山和固安的涿州發布限購令，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且首付款比例不低于30%;本地戶籍居民家庭購買第二套住房時，首付款比例不低于50%。昨日，作為涿州鄰居的淶水又出現限購傳聞。

環京區域或將迎來政策全面收緊

從限購地區的地理位置看，除了懷來是在北京的西北方向，“北三縣”、固安、涿州、武清都是位于北京的南部和東部。對于坊間“圈出”的北京“大七環”，還有永清、寶坻、崇禮等地尚未出臺調控政策。不過，有業內人士認為，環京區域都可能會面臨政策收緊。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，國家明確強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，在環京區域樓市出現過熱苗頭之時，涿州及時出臺樓市限購政策，也將是未來環京區域，尤其是燕郊、大廠、香河、固安等房地產投資投機熱門區域進一步收緊樓市調控的信號，“整個環京區域或許都將迎來政策收緊和樓市降溫。”中原地產首席分析師張大偉也表示，“京津冀周圍樓市調控可能全面升級。”