在過去的一年，深圳房價由年初的快速上漲到后期的趨穩，樓市的每一點變動都引人關注。2017年開年之際，樓市的走向和動態仍是熱議話題。2月24日，由國房集團主辦的2017年房地產發展趨勢暨城市更新研討會在深圳市五洲賓館開幕，眾嘉賓在會上做了主旨演講。

樓市明顯回歸理性

深圳市房地產研究中心主任王峰帶來一組數據，對深圳房地產市場形勢進行了總結。他說，截至底，全市房地產開發投資同比增長33.8%，開發投資繼續保持快速增長。但數據顯示，住宅對房地產投資增長的拉動作用明顯下降。王鋒表示，從市場成交情況來看，經過年內兩次調控，一手和二手住宅成交量回歸到歷年均水，以來樓市過熱明顯回歸理性。至于2017年樓市趨勢，他認為，調控將繼續深入，上半年樓市將呈現回調態勢，中長期樓市依然活躍。

結合我國新一輪城鎮化發展帶來的問題，王鋒認為，我國房地產長效機制建設主要應解決大城市的住房問題。首先是要加快制定國家“住房法”，明確人才安居制度的適用人群、建設定價分配等具體規則;其次要發揮土地調控功能，加快房地產供給側結構性改革以及充分運用金融稅收手段�！斑m應大城市租房人群多的特征，深圳等大城市應當大力發展住房租賃市場，培育和構建‘先租后買’、‘租售并舉’、‘產權轉化’的住房消費模式”。

土地二次開發增加市場供應

“土地后備資源不足、利用率不高、違建‘毒瘤’以及集體土地‘統征統轉’遺留等歷史問題，是制約城市發展的主要因素�！睋�國房集團董事長楊麗艷介紹，土地二次開發主要包括城市更新、土地整備、農村集體土地入市以及棚戶區改造等四大模式。提及土地二次開發的趨勢及影響，楊麗艷認為，盤活存量用地、促進產業結構轉型升級，都將進一步提高土地利用率。而房地產市場的健康發展，則需要進一步增加房地產市場供應，通過政府、開發商和村集體的利益統籌重構土地產權，這其中第三方服務機構對多方利益的衡起著至關重要的作用。

政府引導、市場運作是基本

深圳市城市更新局用地處肖?峰認為，可建設用地匱乏、城中村歷史遺留問題等諸多發展瓶頸決定了今后城市發展重心將由增量建設轉向存量優化。經過多年實踐，以城市更新為主要內容的存量土地二次開發已成為深圳市新一輪城市發展的重要抓手。

作為《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》的主要起草人，肖?峰介紹，政府規劃引導更新結構，加強生態與歷史保護、試點重點更新單元、優化產業更新路徑;保障公益優先，增加公共配套設施、加大住房保障、配建人才公寓;堅持市場運作，拓展城市更新范圍、簡化城市更新地價體系、加大地價激勵、提高審批效率是主要特點。深圳城市更新基本原則不變，依舊是政府引導、市場運作。

國家統計局分析，從目前的房價走勢看，一二線城市房價基本止漲。三線城市房價走勢總體穩。未來房價穩波動的概率較大。

深圳領跌，一二線城市基本止漲

國家統計局數據顯示，15個一線和熱點二線城市中，深圳、無錫領跌，跌幅均為0.5%。上海、南京、合肥、福州、廈門、鄭州等城市環比房價都進入負增長區間，北京、杭州、成都3個城市環比持。廣州市環比上漲0.6%，不過漲幅已連續4個月回落。

15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降、3個城市持。

值得注意的是，在70個大中城市新建商品住宅價格中，三亞的環比漲幅最大，為1.7%;重慶居次漲1.3%，九江位列第三漲幅1.1%。

一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲，三線城市走勢總體穩。從環比看，一二線城市房價基本止漲。

從同比看，一二線城市房價漲幅進一步回落。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月持續回落，本月比上月回落2.6個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續2個月回落，本月比上月回落0.4個百分點。

深圳房價，就像一個泄氣的皮球，徹底軟蛋了�；貞浺荒曛�前，曾經繁華如夢!

深圳樓市在去年10月份新政出臺之前，投資客十分活躍，占購房客比例一度高達40%�，F在炒房客的境遇如何呢?

當央視財經記者見到李先生的時候，他正在中介門店將手里一套房產掛盤進行出售。兩年前，李先生還只是上海一個普通白領，年底，深圳房價剛剛開始出現異動的時候，他敏銳的發現了其中的機會，立刻辭去工作回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。

深圳樓市投資者李先生：

當時看到房價漲得這么快，把爸媽名下的房子也都拿去做了加按(加按揭貸款)，親戚的指標也都借來買房，反復操作了17次，操作了4次，到現在差不多有5000萬的盤。

通過不斷地加按揭貸款滾動操作，在深圳樓市大牛市中，李先生手里房產市值達到了5000萬，個人資產翻了十幾倍。然而他每個月需要還20萬的貸款，壓力非常大，10月，深圳出臺了史上最嚴限購政策，非深圳戶籍購房由三年社保提高為五年，同時二套房首付提至七成，市場成交量大幅下滑，這讓李先生十分擔心。

深圳樓市投資者李先生：

像資金鏈的話，像我們這種，如果有5000萬的盤，每個月大概要供20萬，如果你每個月沒有20萬進賬，就有一個斷供的可能。

為了保證資金鏈的安全，李先生陸續將手里3套房子降價掛牌出售，均每套房相對于最高價時期降了10%。另一方面，由于現在深圳樓市現在進入量價齊跌的階段，他也一改以往實收的交易模式，愿意承擔一部分的稅費。

深圳樓市投資者李先生：

要想比別人賣得快，你有兩個途徑，第一個就是降價，現在市場要是你降5%到10%的話，還是能看到一定的效果，另外一方面就是可能原來只是買家承擔稅費，現在我們也愿意承擔一部分。

樓市高回報時機已過去

央視財經記者采訪發現，深圳最兩年加入炒房隊伍的投資客，目前正承受著資金的壓力，他們大多通過銀行消費貸款和信用貸款，或者將第一套房從銀行做抵押貸款，作為第二、第三套房的首付款，尤其是上半年才入場的投資客，已被套牢在房價的頂部，算上稅費賣出去還要虧本。

深圳房地產研究網研究總監周學軍：目前來看，整個市場的話，要想像之前從房地產市場獲得高額回報的時機已經過去了。

深圳住房研究會會長陳靄貧：從投資的角度來說，應當利用目前市場相對朦朧的時候及時退場，不然會帶來更大的壓力。

樓市大趨勢不可逆

易居地產研究院副院長楊紅旭：

70個城市的新房環比漲幅，已在9月見頂，如果沒有9月底開始的對16城的集中調控，不可能見頂。其后漲幅持續回落，2017年1月，已經只有0.2%的小漲了，這一漲幅，已經非常合理了，年化之后不足3%，已經偏低了。

看同比增幅，則2017年1月，首次出現收窄，這也就意味著：本輪房價上漲階段的同比最高值，出現在11和12月，2017年將持續收窄，年底可能轉負。

房地產短周期運行，具有內在的動力與規律，這是一種大趨勢、大勢能，在這一過程中，會出現房地產板塊輪動，此起彼伏，但最終會形成一致方向。就2017年來看，這一方向就是：下行!