云南省物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條為了進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱業(yè)主是指房屋（含車庫、車位)的所有權人。

物業(yè)服務企業(yè)是指具備相應資質(zhì)從事物業(yè)服務的企業(yè)。

第四條本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第五條物業(yè)服務收費應當遵循公開、公、合理以及費用與服務水相適應的原則。

第六條各級價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第七條物業(yè)服務收費包括綜合管理服務、物業(yè)共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護等內(nèi)容，由物業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定一筆計價收取。收費標準應當與服務項目的具體內(nèi)容、質(zhì)量要求、服務承諾事項相對應。

第八條物業(yè)服務收費應當按照規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第九條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

在業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務收費，住宅小區(qū)實行政府指導價，非住宅實行市場調(diào)節(jié)價；業(yè)主大會成立之后的物業(yè)服務收費，住宅小區(qū)及非住宅均實行市場調(diào)節(jié)價。

第十條實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由各州（市）、縣(市、區(qū))價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)物業(yè)服務不同類型、服務等級標準、服務內(nèi)容以及物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力和當?shù)厣鐣��?jīng)濟發(fā)展因素制定相應的基準價及浮動幅度，并及時向社會公布，同時報送上一級價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)當?shù)匚飪r水變動情況，適時調(diào)整。

第十一條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)本著等自愿原則，在雙方簽訂的物業(yè)服務合同中約定，并由物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第十二條物業(yè)服務企業(yè)進行備案時應當提交下列材料：

（一）物業(yè)服務收費備案登記表一式三份；

（二）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（三）資質(zhì)證書復印件；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務委托合同復印件；

（五）批準成立業(yè)主大會的相關材料；

（六）物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會協(xié)商的會議紀要；

（七）價格、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門要求的其他相關資料。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的社區(qū)服務設施（社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務、居委會、派出所、非營利性的社區(qū)活動中心）的物業(yè)服務收費，按照同區(qū)域住宅物業(yè)服務收費標準執(zhí)行，合同另有約定的除外。

第十四條物業(yè)服務收費按照《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算。尚未取得《房屋所有權證》的，以購房合同中房屋建筑面積或者房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

物業(yè)服務收費按每月每方米建筑面積計算，自物業(yè)交付業(yè)主之日開始計收，以月、季、半年或一年為交費時限。

房改售房、公有住房等房屋按同區(qū)域、同類別、同結構的商品住房的建筑面積計收物業(yè)服務費。

車庫 (車位)的物業(yè)服務收費可按車庫 (車位)的數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權面積計收。

第十五條業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務收費屬于臨時性收費，當業(yè)主按照國家、省有關規(guī)定成立業(yè)主大會并自主選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當重新約定新的物業(yè)服務收費標準。

第十六條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第十七條物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視、城市生活垃圾處理等單位，應當向最終用戶收取相關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，委托單位應當支付手續(xù)費，手續(xù)費由委托單位與物業(yè)服務企業(yè)約定。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收相關費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的票據(jù)，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十八條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。

物業(yè)服務區(qū)域已竣工但尚未出售的物業(yè)或者因房地產(chǎn)開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位全額交納。

第十九條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第二十條物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

第二十一條物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)服務區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，應當征得相關業(yè)主或者業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關手續(xù)。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。所得收益和資金使用情況每年至少向業(yè)主公布一次。

第二十二條物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的機動車、非機動車停放保管服務收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)當?shù)貎r格主管部門有關規(guī)定協(xié)商約定，報當?shù)貎r格主管部門備案，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置實行明碼標價。

已收取機動車停放保管服務收費的,不得重復收取車位物業(yè)服務費。

第二十三條業(yè)主進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或者裝修人員收取裝修垃圾和渣土清運費，室內(nèi)裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金或者工本費，具體標準及其管理辦法由各地價格主管部門制定。

第二十四條物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。設施設備維修養(yǎng)護在保修期限內(nèi)的，其維修養(yǎng)護費用由保修單位負擔，不得計入物業(yè)服務收費成本。

未建立專項維修資金的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應由所有受益的業(yè)主據(jù)實分攤。

第二十五條物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)實行出入證管理的，房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或者因遺失、損壞需要重新辦證的，可以按制作成本收取工本費。出入證的免費數(shù)量及制作工本費具體標準由各地價格主管部門制定。

第二十六條物業(yè)服務收費在備案期間，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)變更、管理面積或者管理服務標準變化等情況，經(jīng)雙方協(xié)商需對物業(yè)服務收費項目和收費標準做相應調(diào)整的，應當重新辦理備案手續(xù)。

第二十七條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取物業(yè)服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目時，應對物業(yè)服務范圍、共用部位、共用設施設備進行查驗簽收，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任進行保險的，應當及時將保險單和所交納的保險費等有關單據(jù)進行公示。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，不斷改善經(jīng)營環(huán)境，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第三十一條對物業(yè)服務及其收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)商解決，也可以向人民法院依法提起訴訟。

第三十二條業(yè)主對違法違規(guī)的物業(yè)服務收費行為有權向當?shù)貎r格、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門投訴和舉報。

第三十三條物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依法予以處罰。

第三十四條業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院依法提起訴訟。

第三十五條各企業(yè)、事業(yè)或者其它單位獨立的住宅小區(qū)沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)，而是由本單位或者下屬機構進行物業(yè)服務的，可以通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業(yè)服務收費標準有關問題向職工進行說明，征得職工同意后參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條本辦法實施前業(yè)主已與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務協(xié)議或者物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務收費標準按照協(xié)議或者合同約定執(zhí)行。

第三十七條本辦法自印發(fā)之日起施行。《云南省發(fā)展和改革委員會、云南省建設廳關于印發(fā)云南省物業(yè)服務收費管理實施細則的通知》（云發(fā)改價格〔2005〕702號）同時廢止。

《云南省物業(yè)管理規(guī)定》

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動應當遵守《物業(yè)管理條例》及國務院主管部門制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》等配套規(guī)定和本規(guī)定。

第三條 省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

州（市）、縣（市、區(qū)）建設行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱建設主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第四條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設施設備、建筑物規(guī)模、建設工程項目、物業(yè)類型、社區(qū)建設等因素。

按照城市規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，一個小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但建筑面積在50萬方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

屬于城市建設中自然形成的相對獨立的住宅區(qū)和非住宅物業(yè)，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第五條 物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍，由縣（市、區(qū)）建設主管部門會同同級民政等部門負責劃分；跨縣（市、區(qū)）的物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍，由州（市）建設主管部門會同同級民政等部門負責劃分。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域應當命名。

新建住宅小區(qū)等物業(yè)管理區(qū)域按照建設工程規(guī)劃許可證的項目名稱命名；已形成的物業(yè)管理區(qū)域按照住宅小區(qū)、街道、社區(qū)的名稱等因素命名。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍、名稱需要調(diào)整的，應當經(jīng)原負責劃分物業(yè)管理區(qū)域的部門核定。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿兩年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

第九條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按照下列規(guī)定確定：

（一）住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140方米以下的為1票；超過140方米不足280方米的為2票；280方米以上的為3票。

（二）非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200方米以下的為1票；每超過200方米的增加1票，但最多不超過30票。

第十條 本規(guī)定自2005年10月1日起施行。省人民政府批準、省建設廳1996年1月28日發(fā)布的《云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。