(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十三條〔業(yè)主委員會(huì)委員〕業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約情形且未改正的業(yè)主，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員;擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。

業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十四條〔業(yè)主委員會(huì)備案〕業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請書;

(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;

(五)其他相關(guān)材料。

業(yè)主委員會(huì)自收到備案證明之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門申請登記。

第二十五條〔業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議〕業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議調(diào)整業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條〔業(yè)主組織工作經(jīng)費(fèi)〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十七條〔社會(huì)管理協(xié)作〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

第二十八條〔物業(yè)管理委員會(huì)〕不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的意見。

第四章前期物業(yè)管理

第二十九條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕包含住宅的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請房屋預(yù)售許可前通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。

投標(biāo)人不足三人或者總建筑面積在五萬方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鼓勵(lì)建設(shè)單位對不包含住宅的物業(yè)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的備案〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在房屋銷售之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在申請房屋預(yù)售許可前將物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十一條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的公示與承諾〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說明。

房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時(shí)管理規(guī)約作出書面承諾。

第三十二條〔前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用〕前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付使用之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

房屋達(dá)到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。

建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十三條〔前期物業(yè)服務(wù)合同解除的報(bào)告義務(wù)〕前期物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主三個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。

第三十四條〔前期物業(yè)服務(wù)的承接與查驗(yàn)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗(yàn)，出現(xiàn)問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出;如業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理必需的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)之日起三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門依法辦理備案手續(xù)。

第三十五條〔前期物業(yè)服務(wù)合同的終止〕前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限未屆滿或者未約定期限的，其權(quán)利義務(wù)自業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理必需的資料以及物業(yè)服務(wù)期間建立的相關(guān)資料。

第三十六條〔建設(shè)單位的保修義務(wù)〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第三十七條〔物業(yè)質(zhì)量保修金制度〕新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

物業(yè)質(zhì)量保修金賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立專戶。

第三十八條〔保修金的機(jī)制〕物業(yè)質(zhì)量保修金保證的責(zé)任期限，自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。國家規(guī)定的最低保修期限屆滿后，由建設(shè)單位申請退還。物業(yè)質(zhì)量保修金退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。

第三十九條〔保修問題處理時(shí)限〕物業(yè)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修要求后的二十四小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場核查情況。情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)維修。

第四十條〔保修金的使用〕建設(shè)單位在物業(yè)保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級物業(yè)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)鑒定，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中支出。

縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)質(zhì)量保修金使用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

第四十一條〔保修金的提存〕物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位依法注銷的，縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。提存費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中支出。

第四十二條〔保修金的退還〕符合下列條件之一的，物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在國家規(guī)定的最低保修期限屆滿后，將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位：

(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題的;

(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定維修并驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主對維修費(fèi)用的承擔(dān)達(dá)成協(xié)議并已經(jīng)給付的;

(三)建設(shè)單位和業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量問題發(fā)生爭議，但建設(shè)單位已經(jīng)按照人民法院或者仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書履行義務(wù)的，

資料共享臺

《黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例全文》(http://www.unjs.com)。

建設(shè)單位在國家規(guī)定的最低保修期限內(nèi)依法注銷的，該期限屆滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)。

第四十三條〔保修金退還公示〕國家規(guī)定的最低保修期限屆滿三十日前，縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。

第四十四條〔保修金監(jiān)管機(jī)制〕省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)質(zhì)量保修金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。

縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存和使用情況，接受監(jiān)督。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

第四十五條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理〕業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

第四十六條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的資質(zhì)和資格〕從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。

第四十七條〔物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容〕物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和收取辦法;

(三)雙方權(quán)利義務(wù);

(四)合同期限;

(五)違約責(zé)任;

(六)爭議解決途經(jīng)。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，公共秩序維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理，車輛停放管理等。具體項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

物業(yè)服務(wù)合同的示范文本由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門與省工商行政主管部門聯(lián)合制定并公布。

第四十八條〔物業(yè)服務(wù)合同的備案〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。

第四十九條〔物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)〕物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒有決定續(xù)聘或者選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同效力自動(dòng)延續(xù)至新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時(shí)。在此期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對方。

第五十條〔物業(yè)服務(wù)合同的解除〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)終止后十日內(nèi)，按規(guī)定辦理移交手續(xù)。

第五十一條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則確定。

普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅等高檔住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第五十二條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級物業(yè)行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等因素，及時(shí)制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果及時(shí)調(diào)整。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第五十三條〔物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納〕業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納。

業(yè)主不按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)管理規(guī)約的約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自逾期之日起，按照所欠費(fèi)總額的千分之三按日加收滯納金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法請求支付。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十四條〔公用事業(yè)單位終端收費(fèi)〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用停止向最終用戶提供服務(wù)。

住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備和場地的維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的非經(jīng)營性用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第五十五條〔安全隱患警示〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識，制定和采取具體防范措施，并及時(shí)向有關(guān)管理單位和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

第五十六條〔安全防范協(xié)助義務(wù)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)管理單位的安全防范指導(dǎo)，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識和能力，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)管理單位報(bào)告，協(xié)助做好救助和調(diào)查工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人身、財(cái)產(chǎn)安全提供保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第五十七條〔物業(yè)檔案保管義務(wù)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案資料，保證檔案資料齊全。

第五十八條〔服務(wù)監(jiān)督〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知全體業(yè)主物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督。

第五十九條〔行政監(jiān)管〕縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到行政處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員違法違規(guī)和誠信履約的信息記入誠信檔案，并向社會(huì)公布。

第六十條〔行業(yè)自律〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員預(yù)警公示制度，對違法違規(guī)行為給予通報(bào)批評，并可以向所在地的物業(yè)行政主管部門提出處罰建議。

第二節(jié)業(yè)主自行管理

第六十一條〔業(yè)主自行管理〕經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受縣級以上物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。

第六十二條〔議事方式〕業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體事項(xiàng)由業(yè)主共同協(xié)商確定。

第三節(jié)社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第六十三條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立〕未實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應(yīng)當(dāng)由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等實(shí)際情況組建，報(bào)市(地)人民政府(行署)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后成立。

市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)對社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級物業(yè)行政主管部門制定，并定期向社會(huì)公布。

第六十四條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)范圍〕社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。

第六十五條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理的終止〕業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

第四節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理

第六十六條〔物業(yè)管理糾紛處理〕業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生糾紛的，可以向縣級以上物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府投訴或者申請調(diào)解，也可以依法向人民法院起訴或者申請仲裁。

第六十七條〔矛盾與應(yīng)急處理〕街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

第六十八條〔物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度〕街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第五節(jié)政府改造和整治老舊住宅

第六十九條〔改造整治職責(zé)〕市(地)、縣(市)人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

老舊住宅的范圍，由市(地)、縣(市)人民政府(行署)確定。

第七十條〔經(jīng)營性用房建設(shè)〕老舊住宅改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為老舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

第七十一條〔改造整治后的物業(yè)管理〕老舊住宅改造整治完成后，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理方式。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第七十二條〔物業(yè)管理區(qū)域禁止行為〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

(二)損壞、擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)損壞、擅自占用、改變物業(yè)共用部位，損壞、擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)和超負(fù)重物品;

(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)和影響鄰居正常采光、通風(fēng);

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;

(八)占用綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

(九)擅自擺設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛;

(十)破壞、擅自改變房屋外觀;

(十一)在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十三條〔轉(zhuǎn)讓和出租房屋的告知〕業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十四條〔房屋裝飾裝修〕業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。

房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)允許施工的時(shí)間;

(二)廢棄物的清運(yùn)和處置;

(三)住宅相關(guān)設(shè)施的安裝要求;

(四)裝飾裝修保證金的收取和退還;

(五)其他需要約定的事項(xiàng)。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修和房屋安全使用規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促其改正;經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止施工人員和施工材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第七十五條〔車輛停放管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。嚴(yán)重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第七十六條〔車位、車庫的出租、出售〕建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求后方可出售、出租給他人。

尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

第七十七條〔侵占、損壞業(yè)主共有部分的禁止〕任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位和公用設(shè)施設(shè)備。

因維護(hù)物業(yè)或者公共利益，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地等共用部位的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第七十八條〔物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用〕物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)專有部分所需費(fèi)用，由擁有該部分所有權(quán)的業(yè)主承擔(dān)。

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?已經(jīng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，從中列支。但人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)。

(三)物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造費(fèi)用，由相關(guān)公用事業(yè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理辦法，由省人民政府另行制定。

第七十九條〔應(yīng)急處置機(jī)制〕發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的情形時(shí)，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級物業(yè)行政主管部門住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急維修：

(一)屋面防水損壞造成滲漏;

(二)電梯嚴(yán)重故障;

(三)公共護(hù)(圍)欄嚴(yán)重破損;

(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn);

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)危及住宅物業(yè)和人身安全的其他情形。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分賬戶中按照分?jǐn)偙壤�列�?其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第八十條〔投訴登記制度〕公安、價(jià)格、工商、規(guī)劃、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市市容環(huán)境衛(wèi)生等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋經(jīng)營、規(guī)劃執(zhí)行、電梯和鍋爐運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第七章法律責(zé)任

第八十一條〔過渡性條款〕違反本條例規(guī)定，有關(guān)法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八十二條〔建設(shè)單位法律責(zé)任一〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，未對物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十三條〔建設(shè)單位法律責(zé)任二〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告;逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一至二倍的罰款;沒有違法所得的，處三十萬以上五十萬以下罰款。

第八十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任一〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或者物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十五條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任二〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下罰款：

(一)擅自退出物業(yè)管理項(xiàng)目的;