黑龍江省物業管理條例全文

第一章總則

第一條〔目的和依據〕為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善生活和工作環境，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例，

第二條〔適用范圍〕本省行政區域內住宅和非住宅物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

本條例所稱物業服務企業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、使用，維護環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱社區物業服務機構管理，是指社區物業服務機構對未實行物業服務企業管理和業主自行管理的老舊住宅，提供環境衛生、綠化養護、共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務的活動。

第三條〔基本原則〕物業管理實行自治管理與專業服務、社區管理相結合，遵循公開公、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條〔政府扶持〕縣級以上人民政府應當制定扶持政策，推動物業實行社會化、專業化和市場化服務，建立老舊住宅公益性崗位補貼機制，促進物業服務行業發展。

物業服務企業享受國家和省制定的現代服務業優惠政策。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水。

第五條〔部門職責〕省住房和城鄉建設行政主管部門依法負責全省物業管理活動的監督管理工作，并組織實施本條例。

市(地)、縣(市、區)主管物業管理活動的部門(以下稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府有關行政主管部門應當依照本條例和職責分工，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第六條〔基層政府機關和自治組織職責〕街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會同縣級物業行政主管部門，指導本轄區內業主依法設立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

第七條〔培訓與激勵機制〕縣級以上物業行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉(鎮)人民政府物業管理工作人員和業主委員會委員的培訓，提高物業管理水，所需經費列入本級財政預算。

在物業管理活動中成績顯著的單位和個人，由縣級以上人民政府給予獎勵。

第八條〔行業管理〕物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，負責制定物業服務規范并監督實施，促進物業服務企業依法經營和誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第二章物業管理區域和相關配置

第九條〔物業管理區域劃分〕物業管理區域由物業所在地的縣級物業行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府根據物業的建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居(村)民委員會的意見。

分期建設或者由兩個以上建設單位開發建設，共用配套設施設備的，一般應當劃分為一個物業管理區域。

已經實行物業服務企業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的縣級物業行政主管部門申請登記。

第十條〔物業管理區域劃分的保障措施〕規劃行政主管部門在審查建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣級物業行政主管部門對物業管理區域的劃分意見。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可或者房屋銷售備案前，應當按照規定劃分物業管理區域，向物業所在地的縣級物業行政主管部門申請登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并告知物業所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。

第十一條〔物業管理用房的配置〕建設單位應當按照下列標準，在物業管理區域內無償配置物業管理用房：

(一)房屋建筑總面積在五萬方米以下的，物業管理用房的建筑面積不得低于一百方米。

(二)房屋建筑總面積在五萬方米以上二十萬方米以下的，設區的市的物業管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之四;其他市、縣的物業管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之三。

(三)房屋建筑總面積超過二十萬方米的，超出部分按照房屋總建筑面積的千分之一提供。

高檔社區物業管理用房的比例可以適當增加。

非住宅區物業管理用房的面積，由建設單位與買受人協商。

集中建設的保障性住房還應當按照不低于房屋總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營用房，收益用于物業服務。

物業管理用房應當是地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、暖、電、通風、采光等使用功能。物業管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。業主委員會用房應當從物業管理用房中調劑解決。

第十二條〔物業管理用房配置相關問題〕物業管理用房不得抵押、轉讓。

物業管理用房面積不計入分攤公用建筑面積。

縣級以上規劃行政主管部門在辦理建設工程規劃許可時，應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置。

第十三條〔計量器具的配備〕建設單位在向業主交付物業前，應當對物業管理用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的電、水等計量器具。

第三章業主、業主大會及業主委員會

第十四條〔業主及其權利義務〕房屋的所有權人為業主。

因買賣、贈與、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權的人，在物業管理活動中享有業主權利，并承擔相應義務。

業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定，但不得以放棄權利為由不履行義務。

第十五條〔業主大會和業主委員會〕同一個物業管理區域內的業主可以依法成立業主大會，選舉業主委員會。未成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第十六條〔業主共同決定事項〕下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(三)物業管理方式;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(十一)采用書面征求意見形式召開業主大會會議的意見征集、統計和存檔辦法;

(十二)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第六項和第七項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條〔業主大會會議〕業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交全體業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，委托代理人應當持業主書面委托書并根據業主意見表決。

第十八條〔首次業主大會會議召開條件〕符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)交付使用房屋的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上的;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿的。

第十九條〔建設單位的材料報送義務〕物業管理區域具備本條例第十八條第一、二項規定情形之一的，建設單位應當按照物業所在地的縣級物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議需要的材料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及配套的設施、設備和相關場地情況明細;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總面圖;

(五)交付使用的共用設施設備證明;

(六)物業管理用房配置證明;

(七)其他相關材料。

第二十條〔首次業主大會會議籌備的組織指導〕符合業主大會成立條件的，縣級物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到業主提出的書面籌備申請之日起六十日內，組織、指導成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十一條〔首次業主大會籌備組〕首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會代表組成。籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生。

籌備組成員人數應為五人以上的單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協調處理。

第二十二條〔首次業主大會籌備組職責〕首次業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容;

(二)擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份和業主人數，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)擬定選舉辦法草案，提出候選人建議名單;