第十七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利:

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù):

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)；

（七）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十九條　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。

第二十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì):

（一）交付的房屋專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十二條　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后三十日內(nèi)，會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備召開(kāi)新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

第二十四條　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二十五條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)；異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十六條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條　業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng):

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員缺員需要補(bǔ)選的；

（三）業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；

（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面告知所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開(kāi)的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開(kāi)；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開(kāi)。

第三十條　不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十一條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書(shū)，以備查詢。

第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水；

（五）具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間；

（六）本人及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)書(shū)面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

第三十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案:

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（五）其他必要資料。

業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十六條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營(yíng)情況；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十八條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格:

（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十九條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止:

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第四十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中列支。

第四章　前期物業(yè)管理編輯