（二）確定召開業主大會成立會議的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）確定業主大會表決權計票方法；

（五）提出業主大會執行機構選定方案、入選條件，公布執行機構人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法；

（六）需要在業主大會成立會議上決定的其他事項。

籌備組應當在業主大會成立會議召開十五日前，將前款規定的事項書面通知全體業主，并在物業管理區域內公告；業主對公告事項提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開業主大會成立會議。

籌備組召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十七條業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主因故不能參加業主大會的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項、權限、期限等。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內業主人數較少，全體業主一致同意不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第二十八條業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉或者更換業主大會執行機構成員；

（三）選擇物業管理方式，選聘和解聘物業管理人；

（四）籌集和使用共有部分、共用設施專項維修資金；

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）決定改變共有部分的用途，利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；

（七）決定業主大會與業主大會執行機構的活動經費及執行委員工作報酬；

（八）物業管理區域內其他共有和共同管理的事項。

前款第四項至六項的決定，除本條例另有規定外，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；其他事項的決定，需經專有部分占總建筑物面積過半數業主且占總人數過半的業主同意。

第二十九條業主大會投票權數按下列方式確定：

（一）業主人數，按照專有部分數量計算，一個專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產權人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（二）專有部分建筑面積，按照不動產登記的建筑面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構實測建筑面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計算。

第三十條業主大會會議決定事項可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。

采用書面征求意見方式的，應當將征求意見書送交業主簽收；無法送交業主簽收的，應當在物業管理區域內公示，并設置密封箱回收業主意見，公示期不得少于十五日。

第三十一條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位推選業主代表參加業主大會。業主代表參加業主大會的，應當事先書面征求所代表的業主的意見，并經業主簽字確認。

第三十二條未參加表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第三十三條業主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應當召開業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形的。

第二節業主大會執行機構

第三十四條業主大會可以選舉業主委員會作為業主大會執行機構。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在征求該物業管理區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指導物業管理區所在地社區居民委員會臨時代行本條例規定的業主委員會職責。

業主委員會的主要職責是：

（一）召集并主持業主大會會議、臨時會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與物業管理人簽訂物業服務合同；

（三）執行業主大會的決議、決定；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業管理人履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）組織監督專項維修資金的籌集和使用；

（七）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條業主委員會由五至十一人單數業主組成，設主任、副主任和若干執行委員和候補委員，主任、副主任可以兼任執行委員。業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會委員可連選連任。

第三十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業管理區域所在地的縣（市）房地產行政主管部門提交下列備案資料：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內，對備案資料進行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見；符合規定的，予以備案登記，出具備案證明和業主委員會刻制印章的證明。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內到備案部門辦理備案變更。

第三十七條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意。

第三十八條業主大會、業主委員會會議做出的決定，應當在做出之日起三日內在物業管理區域內進行公告。

業主有權查閱業主大會會議、委員會會議的資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。

第三十九條業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

根據管理規約或者業主大會決定，可以委托審計機構對業主委員會任期內財物狀況進行審計。換屆后，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。

第四十條業主委員會委員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）非法索取、收受建設單位、物業管理人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業管理人減免其個人物業服務費；

（四）其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第四十一條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權終止其委員資格：

（一）超越職責權限或者不執行業主大會決議、決定，不履行委員職責的；

（二）違反本條例第四十條規定的；

（三）不適合擔任業主委員會委員的其他行為；

業主委員會委員以書面方式向業主大會提出辭職請求或者不再是物業管理區域內業主的，其委員資格自行終止。

第四十二條業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。

第四章物業使用

第一節一般規定

第四十三條物業使用應當遵守法律、法規的規定和管理規約及業主大會的決定，妥善處理相鄰關系，不得違背社會公德，損害公共利益和他人的合法權益。

第四十四條違反管理規約有下列行為之一的，業主、業主大會執行機構、物業管理人有權對行為人進行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失：

（一）任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的；

（二）擅自占用物業共有部分的；

（三）產生噪音、振動對相鄰業主造成不利影響的；

（四）其他違反管理規約的行為。

第四十五條物業使用中不得實施下列行為：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施用途的；

（二）擅自改變房屋用途或者對原有建筑物加層、改建、擴建的；

（三）非法處分或者占用物業共用部分、共用設施設備進行經營的；

（四）侵占、損壞物業管理區域內道路、場地、公共綠地、共用設施的；

（五）擅自改動房屋承重結構、圍護結構，擴大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節能標準的；

（六）損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃氣、熱力管線、設施，超出設計標準增加樓面荷載的；

（七）違法存儲、堆放易燃、易爆、危險化學、放射性物品，違法排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲污染環境的；

（八）違反規定懸掛、張貼宣傳品或者架設戶外廣告，在沿街陽臺外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的；

（九）占用、堵塞消防通道、消防施救場地，違反消防安全技術標準和規范安裝設施、設備的；

（十）其他違反法律、法規規定，危及公共利益和他人合法權益的行為。

物業管理人發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止并報告有關行政主管部門。

第四十六條規劃、建設、公安、消防、價格、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門應當加強對物業管理區域內規劃建設、治安、消防、價格、特種設備、環境衛生等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時處理物業區域內的違法行為。

第四十七條業主出租房屋及車庫、車位的，應當在租賃合同中載明承租人在物業管理活動中的權利與義務，并將承租人、租賃期限、物業服務和水、電、氣、熱等費用交納的約定等情況，書面告知業主大會執行機構和物業管理人。

第二節房屋裝修與改變用途

第四十八條業主進行房屋裝修，應當將裝修內容、計劃工期、裝修工程負責人姓名、聯系方式等告知相鄰業主、物業管理人。

物業管理人應當就下列事項與業主簽訂書面協議：

（一）裝修施工的時間；

（二）裝修垃圾的處置與清運；

（三）電梯使用、共用部分臨時占用等注意事項；

（四）樓頂、窗外、陽臺安裝設施、設備、護欄等的要求；

（五）法律、法規和管理規約禁止的行為；

（六）違約責任。

第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房，不得擅自改變用途。

有下列情形之一確需改變用途的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，向有關部門申請辦理相關手續：

（一）因物業管理區域調整，公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房超出配建要求和使用需要的；

（二）水、電、氣、熱等的供應方式、技術等發生變化造成原有公共服務設施閑置的；

（三）建筑物共用設備層等閑置的。

第五十條業主將住宅改變為經營性用房的，應當符合法律、法規和管理規約，主動與有利害關系的業主溝通，也可請求業主大會執行機構予以協助，并經有利害關系業主書面同意。

第五十一條住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，在符合規劃、土地、建設、環境保護、消防、特種設備安全管理等法律、法規的規定和技術標準要求的前提下，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并依法辦理相關手續。

第三節車庫與車位的使用

第五十二條物業管理區域內的車庫、車位應當優先滿足業主的需要。車庫、車位總量少于業主總數或者需要數的，應當在臨時管理規約、管理規約中明確取得車庫、車位的方法。

車庫、車位滿足業主需要后，可以向物業管理區域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規約、業主大會另有規定的外，出租期限一次不超過十二個月；租賃合同期滿后，業主有新增需要的，應當優先滿足。

第五十三條物業管理區域內規劃的車庫、車位尚有空余的，物業管理人不得占用業主共有道路、場地設置車庫、車位。

確需占用業主共有道路、場地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物業管理服務與收費

第一節物業管理服務

第五十四條物業管理服務應當包括下列主要內容：

（一）共有部分、共用設施以及業主共有車庫、車位的使用管理、維護養護；

（二）公共綠化管護；

（三）共有部分、公共區域的清掃保潔、冰雪清除等環境衛生維護；

（四）公共區域的秩序維護，安全防范、救助等事項的協助工作；（下轉第八版）

（上接第七版）

（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等工作；

（六）代收取的業主共有房屋、設施、車庫（位）等使用費的賬務管理；

（七）制定物業專項維修資金使用方案；

（八）保管物業服務檔案和物業檔案；

（九）其他物業管理服務事項。

鼓勵物業管理人拓展服務范圍，滿足業主多元化生活服務需求。

第五十五條業主大會決定委托物業管理人進行物業管理的，應當與受委托方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、計費方式、物業管理用房、合同期限、合同解除、違約責任等事項作出約定。

鼓勵使用物業服務合同示范文本。

第五十六條物業管理人經業主大會或者業主大會執行機構同意，可以將共有部分、共用設施的維修養護、綠化管護、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護、安全防范，以及業主共有收益賬務管理等事項委托專業單位實施，并明確管理責任和服務標準。受委托的專業單位對業主權益造成損害的，物業管理人承擔連帶責任。

第五十七條業主對物業管理服務合同以外的買賣、裝修房屋交付驗收，停車保管、人身財產安全防范，房屋、車位中介服務，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養老護理等事項有服務要求的，可以與物業管理人協商，就服務事項、服務標準、費用收取、違約責任等事項進行約定。

第五十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。

第五十九條物業服務合同解除或者終止后，物業管理人與業主大會執行機構應當按照合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）移交物業服務用房；

（四）清算預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規規定的其他事項。

物業管理人未履行通知義務或者未辦理物業移交手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第六十條業主認為物業服務質量未達到合同約定標準，或者對物業管理服務有異議的，可以向業主大會執行機構或者縣（市）房地產行政主管部門投訴。

業主大會執行機構或者縣（市）房地產行政主管部門，應當對投訴事實及時核查；涉及房屋共有部分、共用設施的，應當詢問所涉范圍其他業主的意見。經核查屬實的，業主大會執行機構或者縣（市）房地產行政主管部門應當向物業管理人發出整改通知，督促其限期整改；業主投訴不成立的，予以回復并進行說明。

第六十一條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督管理，建立健全物業服務企業信用體系和企業信用信息披露制度，將物業服務質量列入信用考核指標，提高業主、業主大會執行機構、居民委員會考評意見的權重系數。

第六十二條任何單位和個人不得強迫物業管理人代收有關費用和提供無償服務。

有關行政主管機關不得作出減損物業管理人權益或者增加其義務的決定。

第六十三條物業管理人依法享受國家和自治區有關稅收優惠政策。

物業管理區域內共用設施維護、保潔、綠化等使用水的，水費按照綠化用水價格執行；使用電、氣的，電費、燃氣費按照居民用電、用氣價格執行。

第二節物業服務收費

第六十四條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其他物業服務收費，實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整，及時向社會公布。

實行市場調節價的，物業管理人應當就完成服務項目進行成本測算，并在物業服務合同中約定服務標準、服務質量、計費方式等。

政府在商品住宅小區配建的保障性住房，保障戶無法單獨選擇物業服務等級標準的，市、縣人民政府應當根據保障對象的經濟承受能力，對保障戶交納物業服務費給予補助。

第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

第六十六條物業管理人違反價格管理規定及物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的，業主大會執行機構對超收部分有權制止或者糾正，業主有權拒交。

物業管理人履行合同義務的，業主應當按照合同約定交納物業服務費，不得拒交或者惡意拖欠。

第六十七條業主將物業交付他人使用，約定由物業使用人交納物業費的，應當督促物業使用人履行約定；物業使用人欠交物業服務費的，業主承擔連帶責任。

業主將物業產權轉移時，應當結清物業服務費。

第六十八條水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用，不得強迫物業管理人代收代交。物業管理人代收水、電、氣、熱費用的，不得向業主加收手續費。

物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值，影響業主正常生活。

第六章物業的保修與維護

第一節物業保修、維護責任

第六十九條建設單位應當按照國家和自治區規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。建設單位將保修責任委托物業管理人承擔的，應當在物業管理區域內公示，給業主造成損失的，依法承擔連帶責任。

建設單位應當建立物業投訴處理制度。物業存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設單位應當即時登記、查看，與業主、物業管理人商定修復方式、期限。因物業質量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設單位或者其委托的物業管理人應當采取補救措施，并對造成的損失依法承擔賠償責任。

第七十條物業保修期限屆滿后，房屋專有部分的養護、維修，由業主負責。

房屋專有部分出現危害安全、公共利益和他人合法權益的，業主應當及時處理，相鄰業主應當提供便利。

第七十一條物業保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設施的維護、保養由物業管理人負責。電梯、鍋爐等特種設備，應當由特種設備生產廠商負責維護、保養或者由取得相應資質的專業維修單位負責。

第七十二條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施的維修、養護、更新等責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應予以配合。

第二節住宅專項維修資金

第七十三條專項維修資金用于共有部分、共用設施保修期滿后的養護、維修和更新、改造。專項維修資金的交存、續交、使用、管理，按照國家和自治區有關規定執行。

第七十四條需要使用專項維修資金的，應當經維修、更新、改造共有部分、共用設施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主同意。發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經業主大會執行機構同意，物業管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時組織搶修。處置方案、搶修結果、費用支出等在物業管理區域內公布，接受業主的監督：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障停止使用的；

（三）經房地產行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的；

（四）房屋局部有垮塌、脫落危險的；

（五）共用消防設施、設備損壞已不具備防火、滅火功能的；

（六）其他危及房屋使用安全的情形。

國家對老舊小區改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規定的，從其規定。