新疆維吾爾自治區物業管理條例

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業合法權益，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

第二條自治區行政區域內物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業、委托其他管理人（以下統稱物業管理人）或者自行對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制，促進物業服務發展與民族團結、安和諧的社區建設。

第四條縣級以上人民政府房地產行政主管部門對本行政區域內物業管理活動實施監督管理。

規劃、建設、公安、消防、價格、民政、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門，按照各自職責，負責有關物業管理的監督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領導下，負責組織、指導本轄區的業主成立業主大會，選舉業主大會執行機構，監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解處理物業管理服務糾紛；居民委員會協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

調解處理物業管理服務糾紛納入社會治安綜合治理的考核內容。

第六條街道辦事處或者鄉鎮人民政府建立物業管理聯席會議制度。

聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，房地產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業管理服務活動中需要協調的問題。

第七條縣級以上人民政府應當制定政策，鼓勵物業管理區域實行社會化、專業化、市場化的物業服務，采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水。

第八條物業服務行業組織應當加強行業自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，督促物業服務企業誠信經營和服務。

第二章新建物業與前期物業管理

第一節物業管理區域

第九條新建建筑按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規模、共用設施、社區建設等因素，合理劃分物業管理區域。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設，使用同一配套設施的，應當劃定為一個物業管理區域。

第十條建設單位銷售房屋前,應當持建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證和地名核準文件等資料，向縣（市）房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。

縣（市）房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。

建設單位應當將劃定的物業管理區域在房屋銷售前向房屋買受人明示。

第十一條物業管理區域劃定后需要調整的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，由縣（市）房地產行政主管部門按照本條例的規定重新劃分。

第二節配套設施

第十二條物業管理區域內按照規劃配建的教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施，由政府建設并承擔相應費用；配建的供熱交換、變電配電、燃氣調壓、垃圾轉運、公共廁所、消防以及商業服務等設施，應當在建設項目核準、備案文件中載明建設單位、明確產權歸屬，建設費用由產權單位承擔。

物業管理區域內的水、電、氣、熱等市政公用設施、設備、由建設單位出資建設的，建設單位應當分別與水、電、氣、熱等專業經營單位就供應方式、主要技術指標、質量保證和使用年限等進行協商，簽訂書面協議。協議中應當明確設計、施工要求和材料、設備選型等內容，明確有關產品供應單位參與項目竣工驗收的權利義務。

第十三條物業管理區域內按照規劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，應當明確投資主體、產權歸屬。屬于建設單位所有的，應當優先為本物業管理區域內業主服務。

第十四條物業管理區域內應當按照方便業主、滿足物業管理需要配建物業服務用房；物業服務用房建筑面積不低于物業管理區域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區外，總面積不應少于三百方米；物業服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于五十方米。物業服務用房的水、電、氣、熱應當獨立調控與計量。

業主大會執行機構辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不應少于三十方米。

物業服務用房不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產權歸全體業主共有。

第十五條物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業主附贈、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業主共有：

（一）計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的；

（二）未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位；

（三）占用小區道路、共用場地劃定的車位。

第十六條物業管理區域內水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施應當敷設到最終用戶。

需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃氣調壓等設施的，建設單位應當與有關專業經營單位就相關設施投資、產權歸屬等事項進行約定。

物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施，屬于相關業主共有，但由專業經營單位投資的除外。

第三節前期物業管理與物業交付

第十七條建設單位可以委托物業管理人管理前期物業。

業主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會組織或者生活后勤服務組織，確定前期物業管理方式。

使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應當通過招投標的方式，選聘物業服務企業進行前期物業管理。

第十八條委托物業管理人管理前期物業的，建設單位應當與物業管理人簽訂前期物業服務合同，對物業服務內容、服務標準等級、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、房屋質量缺陷責任承擔等內容進行約定。

保障性住房項目，前期物業服務合同中約定的物業服務標準等級應當符合自治區的規定。

第十九條建設單位應當按照國家和自治區有關規定制定前期物業臨時管理規約。

鼓勵使用前期物業臨時管理規約示范文本。

第二十條建設單位應當在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約，房屋買受人應當遵守相關約定。

縣（市）房地產行政主管部門應當加強對前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約制定的監督、指導，依法履行備案管理職責。

第二十一條建設單位交付前期物業應當符合下列條件：

（一）取得建設工程竣工規劃認可，建設工程竣工驗收合格；

（二）供水、排水納入市政公共管網系統，用電納入市政供電網絡，安裝計量裝置符合設計標準；

（三）在城市管道燃氣、集中供熱管網覆蓋區，按照設計完成燃氣、供熱管道敷設與管網連接，安裝燃氣、供熱分戶控制裝置和計量裝置，滿足分戶計量收費要求；

（四）通信、有線電視數據傳輸信息端口敷設到戶，信報箱等按規劃設計要求配置到位；

（五）安全監控裝置或者電梯、鍋爐等特種設備以及消防供水、火災自動報警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設施，檢查驗收合格；

（六）按照規劃完成物業服務用房以及停車庫、車位的配建；

（七）按照設計完成綠化工程建設，因季節原因需延后完成的，建設單位作出的書面保證已在物業管理區域內公示。

分期建設的項目，建成區應當符合前款規定，并與施工區設置隔離設施。

第二十二條建設單位交付前期物業，應當向物業管理人移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設施清單及其安裝、使用和保養、維修等技術資料；

（三）園林施工圖、樹種清單；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）法律、法規的規定或者雙方約定交付的其他資料。

前期物業服務合同終止的,物業管理人應當將物業服務用房及前款所列資料移交給業主大會執行機構。

第三章業主、業主大會與執行機構

第一節業主、業主大會

第二十三條房屋的所有權人為業主。

尚未申請不動產登記，但基于法律規定、法院或者仲裁委員會法律文書、征收補償決定、繼承或者受遺贈、合法建造以及基于合同關系的占有房屋的物業使用人，適用本條例關于業主的規定。

業主對房屋專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權和共同管理權，并承擔相應的義務；業主不得以放棄權利不承擔義務。

第二十四條建設單位或者其委托的物業管理人應當將業主入住情況及時報送縣（市）房地產行政主管部門，并抄送居民委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開業主大會成立會議：

（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第二十五條符合召開業主大會條件的，縣（市）房地產行政主管部門接到建設單位、業主或者委托的物業管理人的報告后，應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起六十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居民委員會、建設單位代表七人以上十一人以下單數組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十日內，在物業管理區域內公示其成員名單和工作職責。

第二十六條業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確認業主身份、戶數及所持有專有部分建筑面積；