2018年西藏物業(yè)管理?xiàng)l例全文

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建設(shè)和諧社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

新建住宅區(qū)、配套設(shè)施齊全的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，從事物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。　

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

城關(guān)區(qū)人民政府、市物價(jià)、規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林、工商、公安、民政等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)。協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的糾紛投訴。

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二章業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第七條房子的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。

第八條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

第九條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，可以在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主、建設(shè)單位、居民委員會(huì)派員組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)在建筑區(qū)域內(nèi)書(范)面公告其成員名單和工作職責(zé)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

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籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)，但不得低于3萬元。

第十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主作為代表參加業(yè)主大會(huì)。

第十一條業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改《管理規(guī)約》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）業(yè)主委員會(huì)必要的辦公經(jīng)費(fèi)籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；

（六）其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)的職責(zé)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第十三條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告范文工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為三至五年，委員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。

業(yè)主委員會(huì)委員的條件、人數(shù)、任期及業(yè)主委員會(huì)委員成員增補(bǔ)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

第十五條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告范文物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）收集業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督《管理規(guī)約》的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：　

（一）不再是該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由的；

（四）以書(范)面形式提出辭職的；

（五）《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情形。

第十七條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：

（一）以書(范)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決，雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不再續(xù)約且需委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

第十九條業(yè)主委員會(huì)換屆的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》的規(guī)定。

第二十一條住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第三章前期物業(yè)管理服務(wù)

第二十二條新建住宅小區(qū)生活用水、用電必須設(shè)置出戶的分戶獨(dú)立計(jì)量表、共用部分獨(dú)立計(jì)量表。安全防范、消防等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收達(dá)到交付使用條件。

新建住宅小區(qū)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅小區(qū)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用的相關(guān)文件。

第二十三條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(范)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主《臨時(shí)管理規(guī)約》，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主《臨時(shí)管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十五條物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》予以書(范)面承諾。

第二十六條《臨時(shí)管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（三）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（四）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（五）物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管；

（六）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（七）違反《臨時(shí)管理規(guī)約》的責(zé)任。　

第二十七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積低于3萬方米的，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)的可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共用部位與原設(shè)計(jì)方案不符或者存在問題的，應(yīng)書(范)面告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。

第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)服務(wù)用房。配備的物業(yè)服務(wù)用房不得低于建設(shè)規(guī)劃許可證載明的房子面積的3‰，且不得少于100方米。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(范)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

第三十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)、提供服務(wù)的內(nèi)容分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第三十三條普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

普通住宅以外的住宅、非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第三十四條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市物價(jià)行政主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，向業(yè)主公布。

第三十五條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報(bào)物價(jià)行政主管部門備案。

第三十六條業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第三十七條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。