第一章 總 則

第一條

為加強物業管理，規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于銀川市行政區域內的物業管理活動。

第三條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人是指業主以外的實際使用物業的人。

第四條

銀川市房產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

銀川市物業管理辦公室受銀川市房產行政管理部門委托具體負責興慶區、金鳳區、西夏區物業管理活動的監督管理工作。

永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產行政管理部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

第五條

政府應當鼓勵、引導和支持物業管理向社會化、市場化、專業化方向發展，提高城市物業管理水。

第二章 業主大會及委員會

第六條

一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第七條

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地房產行政管理部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會；只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

同一物業管理區域內，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30%以上時，建設單位或出售單位應當組織業主召開首次業主大會。

首次業主大會的費用由物業建設單位或出售單位承擔。

第八條

下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則；

(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業服務企業；

(五)籌集和使用專項維修資金；

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定上款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第九條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十條

召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十一條

業主委員會是業主大會的執行機構，成員人數由業主大會決定，一般為5人以上單數。業主委員會委員應當由自覺履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，但在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的業主、配偶以及直系親屬，不應作為業主委員會成員。

業主委員會任期由業主大會議事規則確定，其成員可以連選連任。業主委員會成員在任期內業主資格終止的，其委員資格自行終止，業主委員會應根據業主大會議事規則及時增補委員。

業主委員會委員候選人可以由業主推薦或自薦產生。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的文件資料及財物。

第十二條

業主委員會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以履行下列職責：

(一)擬訂物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；

(二)根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟。

第十三條

業主委員會選舉產生之后，應當及時在物業管理區域內公示，并在30日內向物業所在地房產行政管理部門備案。

業主委員會備案事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。

第十四條

業主委員會作出的決定，應當由全體委員半數以上簽字同意。

第十五條

管理規約應當包括以下內容：

(一)物業的名稱、地點、面積及戶數；

(二)業主委員會組織機構；

(三)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施的權利；

(四)業主參與物業管理的權利；

(五)業主對業主委員會及物業管理服務企業的監督權；

(六)物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

(七)業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則及通過適當途徑向業主委員會提供聯系地址、通訊方式的義務；

(八)違反管理規約的責任。管理規約對全體業主具有約束力。

管理規約經業主大會通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公示，并在15日內向物業所在地房產行政管理部門備案。

管理規約修訂后，應依照前款規定重新備案和公示。

第十六條

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十七條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定或從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地房產行政管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十八條

業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業管理職責范圍內接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第十九條

業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，費用的籌集方式、業主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業主大會決定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第二十條

物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與使用人約定，但不得違反法律、法規及管理規約。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第三章 物業服務企業

第二十一條

從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業服務企業資質。

從事物業服務的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十二條

物業服務企業享有以下權利：

(一)按照物業管理的技術標準、行業規范和物業服務合同約定提供專業化的物業服務；

(二)收取物業服務費或物業服務酬金；

(三)選擇專業性服務企業承擔專項經營服務業務；

(四)制止物業管理區域內違反管理規約和物業管理規章制度的行為；

(五)享有經營自主權，按經營范圍開展經營活動；

(六)法律、法規規定的其他權利。

第二十三條

物業服務企業應當履行以下義務：

(一)履行物業服務合同，提供物業服務；

(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

(三)在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準；

(四)向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；

(五)接受物業所在地房產行政管理部門的監督管理；

(六)協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序和公共安全；

(七)在物業服務活動中維護業主的合法權益；

(八)法律、法規規定的其他義務。

第二十四條

物業服務企業應當建立完善的企業管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業服務水。

第二十五條

物業服務企業不得擅自改變物業管理區域內設施的用途。

第四章 前期物業管理

第二十六條

物業建設單位或出售單位應當按有關規定選聘物業服務企業進行前期物業管理。

建設單位選聘物業服務企業進行前期物業管理的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位應在前期物業服務合同簽訂后15日內向物業所在地房產行政管理部門備案。

第二十七條

鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于2萬方米的，經物業所在地房產行政管理部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

物業管理招投標具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。

通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第二十八條

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

臨時管理規約應作為物業買賣合同的附件并報物業所在地房產行政管理部門備案。市房產行政管理部門應當制作管理規約示范文本。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十九條

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約、前期物業服務合同內容向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第三十條

物業交付使用前發生的前期物業服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，由建設單位和物業買受人按物業買賣合同中的約定承擔，約定由物業買受人交納的，建設單位負連帶交納責任；物業買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

前款所稱的交付使用，是指物業通過竣工驗收，住宅物業符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定》要求，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿30日后。

第三十一條

物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

(一)物業管理用房、門衛房、值班房、非機動車車庫（棚）、監控室等共用設施設備機房，以及其他為物業管理區域服務的公共用房；

(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間；

(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施；

(四)建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的配套設施設備和相關場地；

（五）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第三十二條

業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應在物業買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業主所有。

第三十三條

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備以及有關文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業服務企業與建設單位或業主委員會在物業服務合同中約定。查驗中發現問題的，交接各方應當以書面形式予以確認。

查驗中發現的問題，屬于建設單位、物業服務企業責任的，建設單位、物業服務企業應當承擔相應責任；屬于部分或者全體業主責任的，業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任。

第三十四條

建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交物業共用設施設備及下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止后7日內將物業共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業主委員會。

第三十五條

建設單位必須在首次業主大會成立后30日內，按下列標準向業主提供物業管理用房：

(一)住宅總規劃建筑面積在5萬方米以內的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業管理用房面積小于150方米的，按150方米提供；

(二)住宅總規劃建筑面積超過5萬方米以上的，5萬方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。

物業管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。

第三十六條

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、配套設施坐落位置、面積等相關資料。物業所在地房產行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房、配套設施坐落位置和面積等同時進行登記。

第五章 物業管理服務及費用

第三十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當包括以下主要內容：

(一)委托管理物業的基本情況；

(二)物業服務事項；

(三)物業服務等級或服務質量；

(四)服務費用；

(五)雙方的權利與義務；

(六)物業服務企業使用公共物業及利用公共物業所得收益的分配；

(七)專項維修資金的管理與使用；

(八)物業管理用房及配套設施設備；

(九)合同期限；

(十)違約責任；

(十一)雙方約定的其他事項。

物業服務企業應當在物業服務合同訂立或變更之日起15日內，向物業所在地房產行政管理部門備案并在物業管理區域內公示。

市房產行政管理部門應當制定物業服務合同(含前期物業服務合同)的示范文本。

第三十八條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房和本條例第三十四條第一款規定的資料交還給業主委員會；未成立業主委員會的，交還給建設單位。

物業服務合同終止時，業主大會重新選聘物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業可以根據業主的委托提供特約服務項目。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節價。

第四十一條 物業服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

物業服務費用包干制的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

第四十二條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部服務業務一并委托給他人。

第四十三條 物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業主按照各自擁有物業建筑面積比例共同承擔，依照本條例設立共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。

保修期滿后，物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。

第四十四條 業主應當根據物業服務合同的約定全額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第四十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條 物業所在地房產行政管理部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務活動中的投訴。

第四十九條 業主委員會應當在解除物業服務合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會決定解除或者續聘事宜，并將決定書面通知物業服務企業；物業服務企業應當在解除物業服務合同或合同期限屆滿九十日前，就物業服務合同解除或合同續簽事宜書面通知業主委員會或建設單位。雙方商定續簽合同的，應當重新簽訂物業服務合同。

物業服務合同依法解除后，物業服務企業應當退還多收取的物業服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。

業主大會未按照法律、法規規定及物業服務合同約定的條件和程序解除物業服務合同，給物業服務企業造成損失的，全體業主應當承擔賠償責任。

第六章 物業的使用與維護

第五十條 物業的使用與維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

第五十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。

第五十二條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因公共利益或維修物業，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應征得業主委員會和物業服務企業同意，并與物業服務企業簽訂恢復協議。

第五十四條 物業管理區域內禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；

(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；

(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業共用部位，影響其正常使用功能；

(九)在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

(十)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第五十五條 業主應當按規劃部門批準或者房地產產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。因特殊情況需改變物業用途的，應征得相關業主及業主委員會的同意，經規劃部門批準并告知物業服務企業。

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，事先告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。

市房產行政管理部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》的示范文本。

第五十六條 利用住宅小區內道路、空地等共用部位停車以及利用物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房進行其它活動或經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十七條 物業管理區域內的機動車場(庫)，應當優先滿足本物業管理區域內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第五十八條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。因責任人維修養護不及時，造成公共或他人物業損壞、財產損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第五十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主和建設單位，應當按國家的有關規定交納專項維修資金。

住宅物業管理區域外的非住宅物業的專項維修資金的收繳、使用和管理參照上款執行。