第一章 總則

第一條

為規范本市物業管理 [1] 活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條

市房產行政主管部門是本市物業管理活動的行政主管部門。

縣、城區人民政府負責房產管理的部門(以下簡稱“縣、區房管部門”)具體負責本轄區內物業管理活動的指導、監督和管理。

規劃、建設等有關行政主管部門應當在各自職責范圍內，負責對物業管理區域內相關活動進行指導、監督。

第四條

在物業管理區域內，建立由縣、區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。

聯席會議由縣、區房管部門負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。

有下列情況之一的，應當召開聯席會議：

(一)涉及物業管理區域內公共利益，但業主大會無法作出有效決定的;

(二)業主委員會不依法履行職責的;

(三)物業服務企業不依法經營，損害業主合法利益，業主委員會提出協調要求的;

(四)發生其他影響物業管理區域穩定的情況。

第五條

縣、區房管部門應當建立投訴受理和糾紛調解制度,及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴和糾紛。

第二章 業主及業主大會

第六條

房屋權屬證書記載的所有權人為業主。

房屋的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，視為業主。

尚未交付的房屋，其建設單位視為業主。

第七條

業主在物業管理活動中依法享有權利和履行義務。

第八條

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會召開之日起成立。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條

一個物業管理區域成立一個業主大會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條

物業管理區域原則上按照規劃總面圖劃定的范圍確定。

兩個以上相鄰開發的物業管理區域，區域之間道路相連、主要設施設備共用，且統一管理便于物業管理和業主使用的，經相鄰各區域的業主大會同意，并經征求民政、公安等部門意見后，市房產行政主管部門可以根據物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，劃定為一個物業管理區域。

總建筑面積達到50萬方米以上的物業管理區域，具備獨立使用功能的設施設備，且分開便于物業管理和業主使用的，由建設單位在物業銷售前提出申請，并經征求民政、公安等部門意見后，市房產行政主管部門可劃定為兩個或兩個以上物業管理區域。

第十一條

業主的投票權數，按照業主擁有的專有部分物業建筑面積和業主人數共同確定。

在首次業主大會會議上物業建筑面積原則上按照每1方米為一個計算單位，不足1方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票，選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個產權的，以一個業主計算。

第十二條

物業管理區域內，物業交付使用的建筑面積達到50%以上，經20%以上業主書面申請成立業主大會的，縣、區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導該物業管理區域成立業主大會。

第十三條

對符合成立業主大會條件的，物業所在地的縣、區房管部門應當在接到書面申請后20個工作日內，指導業主成立業主大會籌備組，籌備組成員為5?15名的單數，負責下列籌備工作：

(一)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照市房產行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);

(三)確認業主身份及其專有部分物業建筑面積;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)做好召開業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的事項應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于5日。

其他任何組織和個人，不得以業主大會籌備組的名義開展活動。

第十四條

業主大會籌備組應當自組成之日起60日內，在縣、區房管部門的指導和監督下，組織業主召開業主大會會議，并選舉產生業主委員會。縣、區房管部門應當明確指導和監督業主大會成立的工作流程和期限。

業主大會籌備組不接受縣、區房管部門的指導和監督，自行開展籌備工作的，縣、區房管部門對其選舉產生的業主委員會不予備案。

業主大會籌備組逾期不組織業主召開業主大會會議并選舉產生業主委員會的，籌備組自行解散。

第十五條

物業管理區域內的業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十六條

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

業主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會作出其他的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十七條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地縣、區房管部門應當責令業主委員會限期召開或者采取其他補救措施。

第十八條

召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前在物業管理區域內公告通知全體業主。

召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社區居民委員會。

業主委員會或業主大會籌備組應當做好業主大會會議記錄。

第十九條

物業管理區域內的業主大會選舉產生的業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)擬定物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案;

(六)業主大會賦予的其他職責。

業主大會可以決議委托社區居民委員會履行業主委員會的職責。

第二十條

業主委員會的選舉工作應當遵循公、公正、公開的原則，選舉業主委員會的投票期限一般為10日，1500戶以上的物業管理區域的投票期限可以延長至15日。

第二十一條

業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;

(二)遵紀守法;

(三)模范履行業主義務，未欠交物業管理費用、專項維修資金等;

(四)熱心公益事業，責任心強;

(五)具有必要的工作時間和組織能力;

(六)未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職。

第二十二條

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持業主大會會議成立情況說明、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工、業主委員會辦公場所證明文件等材料到縣、區房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會備案的上述材料發生變更的，應當重新備案。

業主委員會自縣、區房管部門備案之日起成立，首屆任期為2年。新一屆的業主委員會任期由業主大會決定，但一般不超過5年。

第二十三條

業主委員會委員在任期內應當參加市房產行政主管部門組織的免費業務培訓和會議，掌握物業管理相關法律政策。

第二十四條

業主委員會部分委員在任期內提出辭職或委員資格終止的，業主大會應當在缺額之日起90日內增補新委員。

第二十五條

業主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動。

業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;業主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;逾期未換屆的，縣、區房管部門應當指導換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第二十六條

業主大會會議無法產生新一屆業主委員會的，業主大會及業主委員會的印章暫交縣、區房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府保管。

重新選舉業主委員會時，參照首次業主大會會議的規定選舉新一屆業主委員會。

第二十七條

業主大會和業主委員會開展工作的經費及業主委員會委員的津貼由全體業主承擔，有關費用的籌集、管理、使用由業主大會決定。未經業主大會同意，不得擅自挪用業主大會、業主委員會的經費。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第二十八條

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主具有約束力，物業使用人應當遵守管理規約。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

業主委員會應當自管理規約、業主大會議事規則通過之日起10日內，將管理規約、業主大會議事規則報縣、區房管部門備案。

第二十九條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出違反法律、法規的決定。業主委員會不得從事直接經營活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣、區房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十條

業主大會、業主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第三十一條

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十二條

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十三條

建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約報市房產行政主管部門備案，并在物業銷售前將其內容在銷售場所向物業買受人明示，予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第三十四條

建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施、設備。

前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十五條

住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

符合以下情況，經物業所在地縣、區房管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業：

(一)投標人少于3個的;

(二)多層住宅項目總建筑面積在2萬方米以下的;

(三)高層住宅項目總建筑面積在1萬方米以下的;

(四)混合式住宅項目(含商住一體，多層、高層混合)總建筑面積在1萬方米以下的。

第三十六條

建設單位控股的物業服務企業，不得參與本建設單位開發建設的住宅物業項目的前期物業管理招投標。

第三十七條

通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照下列規定完成物業管理招投標工作：

(一)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(二)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成。

第三十八條

業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位應當予以配合。

第三十九條

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)房屋產權名冊;

(五)物業管理所必需的其他資料。

在前期物業服務合同終止時，已成立業主大會、業主委員會的，物業服務企業應當將上述資料移交給業主大會、業主委員會;未成立業主大會、業主委員會的，將上述資料移交給原建設單位或縣、區房管部門。

第四十條

房屋產權名冊僅供核對業主身份、投票權數，通知業主及方便物業管理使用，不得用于其他用途。

建設單位、業主委員會應當指定專人保管房屋產權名冊，并做好相關個人隱私保護工作。

第四十一條

建設單位應當在物業管理區域內配置物業服務企業辦公用房、值班住宿用房和業主大會辦公用房(以下合稱“物業管理用房”)。物業管理用房所有權屬于全體業主共有，不得作物業管理以外的其他用途。建設單位在申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房進行產權登記備案。

門衛房、車庫、雜物房、設施設備用房不得抵作物業管理用房。

第四十二條

建設單位應當按照方便業主、便利服務的原則確定物業管理用房的位置。物業管理用房的層高不得低于2.2米，且具備基本的通風、采光等條件和進行普通以上裝修。

物業項目總建筑面積為50萬方米以下的，建設單位應當按照不低于該物業管理區域物業總建筑面積2‰的標準配置物業管理用房，且面積不得低于120方米;物業項目總建筑面積為50萬方米以上的，超出部分按超出面積1‰的標準配置物業管理用房。

建設單位應當在規劃報建圖紙中標明物業管理用房的位置和面積。物業項目建設時應當按規劃部門審定的圖紙建設物業管理用房。

分期開發建設的物業項目，在首期開發時應當按照標準配置物業管理用房。

物業管理用房中業主大會辦公用房所占比例不超過15%，且面積不得低于12方米。

第四章 物業管理服務

第四十三條

從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業服務企業資質管理的規定。

外地物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，應當持資質證書等有關合法證件報市房產行政主管部門備案。

在本市承接物業的外地物業服務企業，應當在資質年檢合格后30日內，將企業年檢情況書面告知市房產行政主管部門。

第四十四條

一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。物業服務企業根據與業主委員會簽訂的物業服務合同，對物業管理區域實施統一的物業管理。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、服務費用標準、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第四十五條

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同后15日內將物業服務合同報縣、區房管部門備案。已成立業主大會的，備案時應當附送業主大會選聘該物業服務企業的決議。

第四十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十七條

未經業主大會選聘，物業服務企業不得進駐物業管理區域。

物業服務企業承接物業時，應當與業主大會、業主委員會辦理物業接管驗收手續。

業主大會、業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十九條第一款規定的資料。

第四十八條

業主委員會應當在物業服務合同期滿的90日前，組織召開業主大會作出是否延續物業服務合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業服務企業。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

業主大會決定重新選聘物業服務企業或者物業服務企業不愿延續物業服務合同的，業主委員會應當在30日內組織召開業主大會選聘新的物業服務企業。

業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當在原物業服務合同期滿前30日完成招投標工作。

第四十九條

物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起10日內，向業主大會、業主委員會移交本辦法第三十九條第一款規定的資料，并辦理下列事項：

(一)對預收、欠繳的物業服務費用按實結算;

(二)移交全部物業檔案資料;

(三)移交物業管理用房、業主共有的房屋、場地和其他財物，并退出該物業管理區域。

物業服務合同尚未終止，物業服務企業不得擅自撤出物業管理區域。

第五十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業在物業服務合同中依法約定。

普通住宅的物業服務收費應當根據市價格行政主管部門會同市房產行政主管部門制定的服務等級標準的基準價及其浮動幅度進行確定。

第五十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。當事人有約定的，從其約定。

建設單位已按約定向業主辦理物業交付手續的，物業服務費用由業主交納。當事人有約定的，從其約定。

物業管理區域內直管公房租賃合同約定物業服務費由承租戶承擔的，直管公房承租人應當按約定交納物業服務費。

第五十二條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當按下列規定向最終用戶收取有關費用：

(一)業主自用的向業主收取;

(二)公共使用的由業主分攤，按照合同約定收取;

(三)物業服務企業使用的向物業服務企業收取。

物業服務企業不承擔代收前款規定費用的義務。確需委托物業服務企業代收的，應當與物業服務企業簽訂代收委托合同，實行有償服務。物業服務企業向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業代收的有關費用應當按規定在物業管理區域內公示。

第五章 物業的使用與維護

第五十三條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，由業主委員會提請業主大會同意后依法辦理有關手續，并告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。

第五十四條

業主應當按照規劃設計用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。確需改變物業使用性質的，應當經過業主大會通過并報規劃行政主管部門辦理有關手續。影響毗連物業業主合法權益的，還應當征得毗連物業業主的書面同意。

第五十五條

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意，并告知物業服務企業。

臨時占用、挖掘的道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

第五十六條

業主、物業使用人使用和裝修物業應當遵守有關房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規定。

業主需要裝飾裝修物業的，應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將物業裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主和裝飾裝修企業。

第五十七條

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

保修期滿后，物業專有部位、專有設備的維修養護由業主負責，業主與物業使用人有約定的，從其約定;業主、物業使用人委托物業服務企業對專有部位、專有設備進行維修養護的，維修養護費用由雙方約定。

第五十八條

保修期滿后，物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用在專項維修資金中列支。未建立專項維修資金的，由全體業主承擔，業主與物業使用人有約定的，從其約定。

第五十九條

業主轉讓物業的，應當將轉讓情況及時告知物業服務企業，并與物業服務企業結清物業服務費用。

業主出租物業的，應當將出租情況及時告知物業服務企業。

第六十條

任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主委員會不得擅自同意他人利用共用部位、共用設施設備進行經營。利用共用部位、共用設施設備經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六十一條

物業管理區域內停放機動車的車位、車庫，應當優先滿足本物業管理區域內的業主和物業使用人的使用。車位、車庫不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第六十二條

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十三條

違反第十三條第三款規定，擅自以業主大會籌備組名義開展活動的，由縣、區房管部門責令其限期改正，可以并處100元以上1000元以下罰款。

第六十四條

物業管理區域內業主委員會、業主委員會委員有下列情形之一的，由縣、區房管部門責令其限期改正，并可處責任人100元以上1000元以下罰款，逾期不改正的，可以解散業主委員會：

(一)違反第十七條第二款規定，業主委員會無正當理由不組織召開業主大會臨時會議的;

(二)違反第二十五條第一款規定，業主委員會任期屆滿，擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動的;

(三)違反第二十五條第三款規定，拒不移交相關資料、印章及相關財物的;

(四)違反第二十七條第一款規定，未經業主大會同意，擅自挪用業主大會、業主委員會經費的;

(五)違反第二十七條第二款規定，未將工作經費的使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告的;

(六)違反第二十九條規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的;

(七)違反第四十條規定，將房屋產權名冊用于非物業管理用途的。

(八)違反第四十八條規定，未經業主大會同意，擅自選聘、解聘物業服務企業的。

第六十五條

違反第三十三條規定，建設單位在物業銷售前未將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示并予以說明，由市房產行政主管部門責令其限期改正，可以并處5000元以上10000元以下罰款。

第六十六條

違反第四十三條規定，外地物業服務企業進入本市承接物業未報備案的，由市房產行政主管部門責令限期改正，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

第六十七條

違反第四十五條規定，物業服務企業未按規定將物業服務合同報送備案，由縣、區房管部門責令限期報送備案，可以并處1000元以上10000元以下罰款。