第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本實(shí)施辦法。

第三條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本實(shí)施辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合的體制。住宅物業(yè)管理實(shí)行選聘制，辦公樓、商業(yè)大廈、廠房等非住宅物業(yè)管理實(shí)行選聘或委托制。

第五條 市房產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理行政主管部門(mén)）。

各縣（區(qū)）建設(shè)局（房產(chǎn)局）是本轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)（簡(jiǎn)稱縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）。

市物業(yè)管理行政主管部門(mén)的主要職責(zé)是：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策制定物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則；

（二）負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目物業(yè)管理方案的備案；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

（四）指導(dǎo)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和資金使用情況實(shí)施監(jiān)督、檢查；

（五）組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)；

（六）代管市區(qū)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；

（七）負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的考評(píng)工作。

縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的主要職責(zé)是：

（一）制定本轄區(qū)推行物業(yè)管理的方案和落實(shí)措施，抓好物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域和等級(jí)的劃分；

（三）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)之間的工作關(guān)系；

（四）接受并處理業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的投訴。

第六條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，老舊小區(qū)和其他物業(yè)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理。

第七條 住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)具備下列條件：

（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金建立；

（二）有規(guī)定面積的物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房；

（三）物業(yè)及相關(guān)工程驗(yàn)收合格并交付使用；

（四）涉及后續(xù)管理所需的各種手續(xù)齊全。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人為使用人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主可按具有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生業(yè)主代表大會(huì)成員數(shù)，但不得超過(guò)全體成員的1/2。

第十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）決定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用方案；

（六）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)組成人員數(shù)為5-15人，應(yīng)為單數(shù)，其任期一般為三年。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并憑物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)據(jù)的刻制印章介紹信到公安部門(mén)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條 社區(qū)可以建立居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)合一的組織體系，但雙方責(zé)、權(quán)、利不變。市、縣（區(qū)）有關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)調(diào)做好物業(yè)管理中的有關(guān)行政管理工作，但不得干預(yù)物業(yè)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得將行政職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三章 前期物業(yè)管理

第十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

第二十一條 住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工建設(shè)前制定物業(yè)管理方案，明確招聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理、專項(xiàng)維修資金制度的建立、物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營(yíng)性用房的配置及前期物業(yè)管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等事宜，并報(bào)市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第二十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模不足2萬(wàn)方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收。承接驗(yàn)收包括建筑主體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等綜合使用功能的查驗(yàn)。新建物業(yè)項(xiàng)目的承接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用后的30天內(nèi)完成，其它物業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)完成。

第二十七條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十八條 建設(shè)單位在住宅物業(yè)移交時(shí),必須按開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的比例無(wú)償提供配套的物業(yè)管理辦公用房；按建造成本價(jià)提供開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的經(jīng)營(yíng)性用房，購(gòu)置費(fèi)用從住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金中墊支，并從其經(jīng)營(yíng)收入中回收。經(jīng)營(yíng)收入主要用于回收、補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足等。物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得侵占或改作他有，不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

其他物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理辦公用房的配置、費(fèi)用等事項(xiàng)做出約定。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或原管理單位應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

物業(yè)企業(yè)必須持物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

外省、市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)副本（原件、復(fù)印件）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件）、法人代表身份證明、物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)合法有效證件，到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第三十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的期限一般應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)的任期一致，到期可續(xù)簽或重新簽訂。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月通知對(duì)方，由業(yè)主大會(huì)在合同期滿內(nèi)重新聘用物業(yè)管理企業(yè)。合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，業(yè)主大會(huì)可以采取自管形式或其它臨時(shí)管理措施，但不得超過(guò)兩個(gè)月。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行期間發(fā)生爭(zhēng)議的，爭(zhēng)議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)，因一方停止履行義務(wù)給對(duì)方造成損失的，停止履行義務(wù)一方應(yīng)賠償損失。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房的有關(guān)事宜和本實(shí)施辦法第二十七條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)必須在合同終止后的一個(gè)月內(nèi)，騰出占用的物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房等各項(xiàng)設(shè)施，移交有關(guān)資料，辦理退租和費(fèi)用結(jié)算等手續(xù)。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納，空置物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人交納。

第四十三條 市、縣（區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法對(duì)違法行為予以制止或依法處理，如法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四十七條 住宅區(qū)內(nèi)的公用照明設(shè)施（產(chǎn)權(quán)移交給市路燈管理處的除外）由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十九條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，按有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十二條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

供水、供電、供氣部門(mén)以樓內(nèi)分戶計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁�熱等其它方式供熱的，由供熱單位�?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

上述部門(mén)或單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)于維修、養(yǎng)護(hù)施工完成同時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十四條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開(kāi)工前告知物業(yè)管理企業(yè)。

裝飾裝修房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和安全要求允許的范圍內(nèi)進(jìn)行裝飾、裝修，遵守裝飾、裝修的有關(guān)規(guī)定，并按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，任何單位和個(gè)人不得擅自改變物業(yè)的設(shè)計(jì)用途。

第五十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、管理、使用的辦法按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋租賃或抵押、廣告審批等相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十九條 業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，不得改變房屋外貌，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設(shè)施；

（二）不得擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、共用場(chǎng)地，不得擅自移動(dòng)共用設(shè)備；

（三）不得違章搭建，侵占?xì)�壞綠地；

（四）不得隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物，或向下水道中亂排、亂倒垃圾、雜物；

（五）不得放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得排放有毒、有害物質(zhì)、超標(biāo)煙塵或者發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（六）不得擅自在物業(yè)共用部位或場(chǎng)所懸掛物品、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（七）不得違反法律、法規(guī)及業(yè)主公約的其他規(guī)定。

第六十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。

對(duì)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按有關(guān)規(guī)定修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。

第六十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參與、支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

第六章 法律責(zé)任

第六十二條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處１０萬(wàn)元以下的罰款。

第六十三條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十四條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。

第六十六條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十七條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款３０％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十八條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十九條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處１０萬(wàn)元以上５０萬(wàn)元以下的罰款。

第七十條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十一條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，在取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證后，有下列行為之一的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處１０００元以上１萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款。

第七十二條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正，并處以１０００元以上１萬(wàn)元以下的罰款，限期不改者按規(guī)定權(quán)限可降低資質(zhì)證書(shū)等級(jí)或吊銷資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

第七十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七十四條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十五條 違反本實(shí)施辦法的規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十六條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議；逾期不申請(qǐng)復(fù)議或不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。