新一輪“京八條”收緊性調控政策落地半個月之后，北京商品住宅成交量應聲而降。

“首付款提高了5%，我們正在與賣家商議付款過戶時間，可能要拖一段時間，若仍不能湊足錢達成買賣，就只能暫時不買了。”一位在新政前交了定金的購房者向《證券日報》記者如是透露。實際上，這樣的購房者，如今的市場上有不少，有些新盤項目，已經因此空出少則幾套多則數十套的房源。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京首套及二套首付成數的提高，以及普宅與非普宅的區分，使得幾乎所有新房項目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調配資金或是暫緩購房。

成交量下滑

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月份第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交2150套，成交面積23.35萬方米，成交套數略低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，調控開始在樓市逐漸發揮威力。

不過，上周北京商品住宅成交均價仍高達40231元/方米，這也是周度成交均價歷史首度站上4萬元/方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型項目的集中成交將上周成交價推升至歷史高點，而這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉折點。受到新政影響，市場預期改變，轉簽周期增長，成交量持續下滑。尤其是土地市場當中增加自住房供應，以及“限地價、競房價”規則的重提，使得未來市場當中低價位樓市占比增多，對整體房價水將起到稀釋作用，因此從中長期來看，在短暫觸頂之后，房價漲幅將進入回落周期。

但郭毅同時認為，對于純商品住宅市場，尤其是改善型市場來說受到的沖擊相對較小。對于改善型客群來說，二手房不能滿足其對居住品質的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數不多的選擇。

第一太戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤也向記者表示，“除投資需求外，新政的出臺亦將令剛需和改善型購房需求在短期內受到明顯抑制，預計第四季度市場成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場整體開發商的信心，加上以來宅地供應有限導致純新盤供應有所放緩，在此情況下一手住宅供應量亦有可能繼續回落”。

銀十至今僅1個住宅取得預售

銷售端已經出現“量”的滑坡現象，供應端則仍在同比降低。

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場僅有兩個項目入市，即遠洋?菲慕8號、北京時代廣場兩個商辦項目。截至16日，10月份半個月時間內，僅有7個項目入市銷售，而上月同期的入市項目個數則多達14個。

此外，進入10月份之后，截至16日，北京住宅市場僅有1個別墅項目取得預售許可證，新增預售量65套，僅相當于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市;另外，新政當中“限制漲價”的條款也使得期新增預售驟減，受到主動與被動兩方面的影響，北京住宅市場供應急劇減小，預計10月份入市量或將創造期新低，而這一趨勢也將延續至年底。

熊志坤則表示，盡管政策預期影響明顯，但為沖刺年終業績，部分開發商可能會加快推盤節奏，并在價格上有所優惠以促進成交，這在一定程度上可能對住宅銷售市場起促進作用。此外，他預計，在供需兩側均受到影響的情況下，第四季度北京一手住宅市場的成交價格上漲幅度或將有所放緩。

至于減杠桿政策是否會波及開發商的融資環境，熊志坤接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面肯定會對資金有一定的影響;另一方面，現在大多數房地產企業在很多城市都有布局，可以爭取在沒有限購城市的市場中獲得更多資金。此外，他還稱，開發商可以通多種渠道融資，比如發債等手段，可以獲得其他的資金支持。即使之前更嚴厲的政策出臺，也沒有造成大部分企業因為資金緊張導致破產。

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9月30日升級版的北京樓市調控政策突然降臨，限購又限貸，步步緊逼，意圖趕走投資客，順帶又提高了改善客群的門檻。如今政策出臺已經半月，新政效應也逐步顯現，被擋在購房門檻外的剛需族和驟然冷清下來的售樓處成了當下樓市的注腳。

購房者：買不買?

"剛剛賣了一套房，手里有個七八百萬，不知道要不要接著在北京買房了，買吧，怕政策一變房價跌了，手里的房子不值錢了，不買吧，錢就這么擱手里，房價一天比一天貴，怕以后就買不來這么大面積的了。"這是余小姐最的苦惱。其實像她這樣手里有錢，處在觀望狀態的人不在少數。

在政策頻頻加碼的背景下，部分購房者為了防范政策風險和鎖定購房成本，主動出擊，一狠心，買了。與此同時，限購則使很多投資客失去了買房資格，限貸又讓部分剛需客群即便有資格買房，卻又因為限貸而購買力不足邁不進購房的門檻，高漲的房價似乎已經把剛需客擠出了市場。

有人算了一筆賬，如果要購買一套400萬的普通住房，此次調控前的首付款為400萬×30%=120萬，調整之后，首付款為400×35%=140萬，對于一些剛需購房者來說，這多出的20萬便足以讓其卻步。

據北京市住房和城鄉建設委員會網站的成交數據顯示，10月1日至14日，北京新建商品住宅共網簽957套，與去年同期相比減少40套左右;從成交價格來看，總體漲幅比較迅猛，今年"十一"期間新房成交均價在36000元/米左右，相比去年同期漲幅已超過30%.

價格的上升勢必會反作用于成交量，然而，從期的成交量數據來看，反倒比較靜。亞豪機構市場總監郭毅分析道，目前來看，930新政對于市場成交量的影響還沒有很快的在市場上顯現，未來可能會有更明顯的突出作用。她預計，第四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩定。

而根據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的分析，預計10月的下半場即10月16-31日，市場成交面積或有下滑可能。

中原地產首席分析師張大偉則表示，從目前掌握的數據來看，新政實施后，新房成交量大概跌了兩三成，在對樓市整體價格的影響方面，價格調整起碼兩個月才能看出成果。

開發商：賣不賣?

由于首套和二套房首付比例的同時提高，這邊廂購房人由恐慌著急買房轉為觀望，那邊廂開發商們在對客戶購買能力進行重新甄選。一些開發商表示，原本計劃在期開盤的項目會延后入市的時間，不少房企在推盤、營銷、定價等方面也更加注重規范性。

"在這邊沒六七百萬別想買房子，新政一出，首付一下子多出了好幾十萬，有的顧客的確得好好考慮考慮，再加上國慶假期，預約看房的人少了一些，就當休息了唄，但還是有一些‘有錢人’全款買房，但是像這種時并不多。"北京順義區某鏈家門店的金先生告訴記者。這一簡短的談話居然進行了將半個小時，因為在電話的那一邊，王先生還在用另一只手機極力跟客戶推薦一套新的房源。"沒辦法，新房這邊之前還是不錯的，但是現在看房的人少了，成交量就少，影響我們收入啊!"金先生慘笑。

記者致電北京豐臺區西四環某售樓處，一位銷售人員告訴記者，新政對商住項目沒有限購要求，因此商住項目并沒有受到影響，但純住宅項目則稍顯冷清。"來售樓處看房的人都少了很多，以往周末會有很多人來看房，均一天會接待10組客戶，但今天剛剛送走一位客戶，還沒確定買不買，新政的確‘趕走’了一些客戶，原本定下來說要看房的，結果這么一來，沒戲了。"銷售員商先生說。

進入10月份之后，截止到16日，北京住宅市場僅有1個別墅項目取得預售許可證，新增預售量65套，僅相當于上月同期的2%.郭毅分析認為，受到主動與被動兩方面的影響，新政之后北京住宅市場供應急劇減小，預計10月入市量或將創造期新低，而這一趨勢也將延續至年底。

對于未來市場走勢，嚴躍進表示，從北京房地產市場數據來看，出現了比較明顯的降溫，即市場成交量確實出現了明顯的下滑，這和政策管制后潛在的購房需求減少等態勢是有關系的。從實際情況看，部分購房者希望房價有所下調，也會采取一個觀望的態度。而其他投資投機的資金，目前進入北京樓市的障礙會增多，也會采取不投資或延緩投資的做法。