齊齊哈爾市產權交換式補償：

一、齊齊哈爾市房屋價值補償標準：

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、齊齊哈爾市搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%

三、齊齊哈爾市停產停業損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、齊齊哈爾市拆遷補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區被征收房屋公攤基準補助系數》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。

五、齊齊哈爾市房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以發布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

齊齊哈爾市拆遷貨幣補償方式：

一、房屋價值補償

補償標準同產權交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內一同作價。

二、臨時安置費和搬遷費

參照以上標準，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產權交換式搬遷費標準相同。

三、其他補償項目

對貨幣補償的被拆遷人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產停業損失，及房屋專修、家電移機補償等。

1、集體土地上房屋拆遷補償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規范性的法律、法規，農村土地征收補償標準仍散見于土地管理法及地方性法規，但補償標準較低，顯然不符合實際農村經濟發展情況。國家相關法制部門正在制定當中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應的補償標準，如河北省出具了冀政(2008)32號文件。農村征收拆遷包括農用地和宅基地兩個方面，下面一一分述：

2、農村宅基地房屋補償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標準，目前仍按生效的法律、法規進行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應該補償項目：1、宅基地補償費;2、房屋補償費及裝修費;3、安置費和搬遷費;4、困難補助和獎勵;5、房屋內各項家電移機補償;6、非住宅房屋營運損失補償等。

農用地征收補償：

一、土地補償費：計算方式：各政府因地制宜制定出各地區土地征收的價格(區片價)，乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標準。未利用地按區片價的60%執行。河北省區片價見《河北省人民政府關于實行征地地區片價的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實施，未出臺具體細則的，一般按被征收耕地前三年均年產值16倍支付土地補償費。土地補償費原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

二、安置補助費：此補償項目一般和土地補償費合并計算，見國土資見(2004)238號文件規定，土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標準則按被征收耕地前三年均年產值14倍。此費用專款專用，用于補助需安置的人員。如果是由村集體組織負責安置被征收土地人員的，該費用由村集體統一使用和安置。

三、青苗補償費或附著物補償：青苗補償費按征地時當季作物的產值計算。地上附著物補償費亦由各社區市政府出具具體補償標準。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦(2007)27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的通知》。其他市縣也均有此規定。被征收人可依據此標準計算這兩項費用。需要注明的是該兩項費用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

齊齊哈爾市城中村改造拆遷補償

城中村改造是最幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農村集體土地征收拆遷有本質區別。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發商投資、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農村集體土地征收拆遷，是以政府名義進行的拆遷，其拆遷主體具有本質的區別。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據自身的條件和經濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項目：

一、一戶宅基地置換300方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行，也有各別村甚至會提高補償標準，如：將300方米以套內面積發給本集體組織村民。

二、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/方米計算，搬遷費按10元/方米，按兩次計算;這是截至2011年的標準。不過最國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

三、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。

四、停產停業損失：該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。

五、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統一。

六、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

七、其他補償或補助：各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

綜上敘述，因城中村改造實行“一村一策”，各村補償的項目并不一定按上述項目進行補償，究其主因是各村經濟發展狀況不同。作者主要參照大部分城中村改造的補償項目進行簡述。但最因城中村改造拆遷的矛盾不斷加劇，原因是各村之間拆遷補償數額差距較大，造成民憤極大。為此，作者建議：在根據國家實行"同地同價"的基礎因村而異，綜合制定出合理的補償方案，各村之間不能懸殊較大，更不能相互攀比。

附：齊齊哈爾市城市建設動遷管理細則

第一章總則

第一條為加強城市建設動遷管理，保障城市建設順利進行，保護動遷人、被動遷入和動遷承辦人的合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《黑龍江省城市建設動遷管理條例》以及有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本細則。

第二條凡在本市城市規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆除房屋和其它設施的，適用本細則。

第三條市城市建設動遷管理辦公室為全市動遷主管部門，負責全市動遷管理工作。

動遷主管部門不得接受委托實施動遷。

第四條公安、城管監察、房地、教育、工商、糧食、供電、供水等部門以及被動遷人所在單位應配合動遷主管部門做好動遷工作，協助解決實際問題。

第五條本細則所稱的動遷人，是指經動遷主管部門批準，取得《動遷許可證》的建設單位或個人。

本細則所稱的被動遷人，是指對被拆遷房屋和其它設施具有合法產權或合法使用權的所有人和使用人。

本細則所稱的動遷承辦人，是指經動遷主管部門批準，取得指定地段《動遷承辦資格證書》的單位。

第六條對在城市動遷工作中有突出貢獻的單位和個人，市人民政府應給予表彰獎勵。

第二章動遷管理

第七條任何單位或個人因建設需要動遷，必須向所在地動遷主管部門提出申請，提交建設計劃、投資指標、建設規劃和用地審批文件、安置用房的面圖及動遷安置方案，經動遷主管部門審查批準，取得《動遷許可證》后，方可動遷。

第八條動遷可由動遷人自行動遷或委托動遷承辦人動遷。凡經市、區人民政府批準集中建設改造的地區或地段，實行統一動遷。實行統一動遷的，動遷人應委托經動遷主管部門批準的動遷承辦人實施動遷。委托動遷的，動遷人應與動遷承辦人簽訂《委托動遷承辦協議書》，并報動遷主管部門備案。動遷承辦人按有關規定，向動遷人收取委托動遷費。

第九條動遷主管部門核發《動遷許可證》后，應向動遷范圍內的被動遷人發布公告，公布動遷人、動遷承辦人、動遷范圍、搬遷期限等事宜，宣傳有關動遷的法規和規章制度。

第十條動遷公告發布后，動遷所在地的公安部門應暫停辦理向動遷范圍內遷人居民戶口和居民分戶。因出生、婚嫁及軍人復、轉、退等確需入戶或者分戶的，須經動遷主管部門簽署意見，由市、區人民政府批準后，方可辦理。

自動遷公告發布之日起一年內，在動遷范圍不準交易、分割、互換、新建、擴建、翻建、改建房屋及其它設施，不準改變房屋用途。

第十一條動遷時，動遷人應與被動遷人就動遷的補償辦法、安置地點、安置面積、進戶時間、有關費用發放以及違約責任等內容簽訂書面協議。協議簽訂后，須報動遷主管部門備案，并可向公證機關辦理公證。動遷人和被動遷人經協商達不成協議的，可申請動遷主管部門裁決。

被動遷人應委托一人為全權代表，參加商定動遷事宜。

第十二條動遷人、動遷承辦人應負責對被動遷人的房屋及家庭人口的調查登記和房屋驗收工作，協助房地產部門進行產權滅籍。上述工作結束后，應向被動遷人張榜公布結果。

動遷工作人員須經動遷主管部門統一培訓，并取得《動遷工作崗位合格證》，持證上崗。

第十三條動遷人不得擅自改變已批準的動遷范圍和搬遷期限，未超過搬遷期限，動遷人不得對未搬遷的被動遷人停止供水、供電、供熱、供氣，不得拆扒被動遷人的房屋。

第十四條被動遷人接到搬遷通知后，憑搬遷通知書向所在單位請假。所在單位應予準假，工資、獎金照發，不影響其評比先進。

第十五條被動遷人應服從建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷，不得借故阻礙施工、妨礙動遷工作人員執行公務，不準擅自拆除和破壞房屋原公有的各種附屬設施。

被動遷人要配合動遷人、動遷承辦人進行調查登記工作，主動出示有關合法手續。

第十六條被動遷人超過搬遷期限而拒不搬遷的，動遷人可申請動遷主管部門作出期限搬遷的決定。逾期不搬遷的，由市、區人民政府責成有關部門強遷，或者由動遷主管部門申請人民法院強遷。對強遷單位產權和私有產權的房屋以料抵工，不予補償。

第十七條動遷人、動遷承辦人應按有關規定向動遷主管部門交納動遷管理費。

第十八條動遷完畢，動遷人應向動遷主管部門寫出書面報告，取得《動遷范圍驗收合格證》后，方可到規劃管理部門辦理建設許可手續。

第三章動遷安置

第十九條被動遷住宅房屋使用人，是指動遷范圍內與戶口、糧食關系相符的常住人口。

動遷范圍內的下列人員，視為被動遷住宅房屋常住人口。

(一)未婚現役軍人、戶口在校的學生、戶口在托兒所或幼兒園的兒童、出國留學人員以及夫婦在外地的一方。

(二)被拘留審查、勞動教養、判刑未注銷戶口或注銷戶口而在安置前刑滿釋放已落戶的人員。

被動遷非住宅房屋使用人是指在動遷范圍內具有合法產權和使用權及營業執照或者作為正式辦公地的機關、團體、企業、事業單位。

第二十條被動遷住宅房屋的常住人口形成二個以上獨立家庭、獨立戶口和糧食關系二年以上的，視為自然分戶。

第二十一條動遷人對被動遷房屋使用人的安置，應遵守下列規定：