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不動產登記解讀

不動產登記有多種類型，其中，變更登記與轉移登記有什么區別?自不動產登記實施以來，每天有不少市民前往市不動產登記中心辦理業務，其中有不少市民對登記類型存有疑惑。對此，記者專訪了市不動產登記中心相關負責人。

記者：自不動產登記實施以來，每天有不少市民前往市不動產登記中心辦理業務，其中有不少市民對登記類型存有疑惑。請您給我們介紹一下。

負責人：不動產登記類型劃分很細，有不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。對于變更登記與轉移登記，在《不動產登記暫行條例》出臺前，土地登記、土地承包經營權登記、林權登記、海域使用權登記的變更登記包含了轉移登記，是廣義變更登記，而房屋登記中的變更登記不包括轉移登記，是狹義變更登記。為更好地與《物權法》銜接，區分變更和轉讓，同時滿足轉移登記和變更登記經常發生的需要，在《不動產登記暫行條例》中明確了變更登記和轉移登記。

記者：那什么是變更登記呢?

負責人：變更登記主要是指因不動產權利人的姓名、名稱或者不動產坐落等發生變更而進行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：權利人姓名或者名稱變更的;不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的;不動產權利期限發生變化的;同一權利人分割或者合并不動產的;抵押權順位、擔保范圍、主債權數額，最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發生變化的;地役權的利用目的、方法、期限等發生變化的，以及法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

記者：那什么是轉移登記?

負責人：轉移登記主要是指因不動產權利人發生改變而進行的登記。一般來說，轉移登記適用的情形包括：買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產的;以不動產作價出資(入股)的;不動產分割、合并導致權屬發生轉移的;共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權屬發生轉移的;因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的，以及法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

記者：實行不動產統一登記是為了保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序的一項重要舉措。那么，不動產登記是不是強制登記?

負責人：《不動產登記暫行條例》根據《物權法》的有關規定，沒有要求對不動產權利進行強制登記，而是采取依申請登記原則，但法律另有規定或者依據有關國家機關的囑托登記例外。也就是說，不動產登記機構依據當事人的申請進行登記，當事人不申請，登記機構不能主動登記。

記者：那市民該如何進行申請呢?

負責人：《暫行條例》第十四條明確了因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。同時，對當事人單方申請的情形做了規定：如尚未登記的不動產首次申請登記;繼承、接受遺贈取得不動產權利的;權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的，等等情形。

記者：如果權利人不登記，會帶來什么影響呢?

負責人：實行統一登記是為了保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到嚴重影響，也容易發生權屬糾紛。

記者：現在我們進行了不動產統一登記，那個人不動產登記信息別人可以查到嗎?

負責人：不動產登記信息不是誰想查就能查的。不動產登記的主要功能是保護不動產權利的合法權益以及保護不動產的交易安全。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

記者：那哪些人可以進行查詢呢?

負責人：目前，我國實行不動產登記資料的公開查詢，是為方便單位和個人查詢不動產權利狀況，保障不動產權利人的合法權益。查詢主體分為民事主體的權利人、利害關系人和公務查詢主體。《不動產登記暫行條例》第二十七條規定：“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。

記者：也就是說，并不是誰都可以查詢所有的登記資料，只有權利人、利害關系人、公務查詢主體有權依法對不動產登記資料查詢和復制。那權利人和利害關系人指的是哪些人?

負責人：權利人是指在不動產登記簿上記載的不動產物權人，而不包括債權人，如房屋的租賃權人就不屬于這里的權利人的范疇。利害關系人在我國法律中沒有明確的規定，一般認為，登記機構只需在形式上審查查詢申請人是否是利害關系人即可，即申請人只要能夠提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料，登記機構就可以認為申請人屬于利害關系人，如房屋繼承人、受贈人和受遺贈人，仲裁事項、訴訟案件的當事人都可以對登記資料進行查詢、復制。

記者：請您跟我們介紹一下公務查詢。

負責人：公務查詢主體包括國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門等機關。此類查詢是由有關國家機關在執行公務時所進行的查詢，不動產登記機構有協助提供相應的不動產登記資料以供查詢和復制的義務。

記者：“不動產單元”一詞，許多人對此很陌生。《不動產登記暫行條例》中規定：“不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有唯一編碼。”不動產單元究竟是什么?

負責人：不動產單元是權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。不動產單元具有“權屬界線封閉”“獨立使用價值”兩個特征，是確定不動產能夠作為一個獨立的物被記載于不動產登記簿的最基本單位。不動產單元以不動產單元代碼識別標識，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地(宗海)代碼與定著物(定著物是指固定于土地并不能移動的房屋、森林、林木等有獨立使用價值的物)代碼構成。

記者：如何設定不動產單元呢?

負責人：不動產單元的設定原則是：集體土地所有權宗地應設定不動產單元;無定著物的使用權宗地應設為一個不動產單元;有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地應設為一個不動產單元。另外，土地和房屋屬于不動產，不可移動。因此，任何不動產都必須能從地理位置上加以確定。為了使得不動產單元能夠具有唯一性與確定性，依據相關規定，每一個不動產單元，無論是土地、房屋還是森林，都要有唯一的編碼，通過這個編碼可以將該編碼指向的不動產單元與其他任何一個不動產單元區分開來。

記者：第二個問題，不動產統一登記實施后，對于繼承的房屋是否需要辦理登記呢?

負責人：《物權法》第二十九條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”。也就是說，房屋所有權的繼承，自繼承時發生效力，不登記也有效力。但是，根據《物權法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”。

記者：可以跟我們再詳細解釋一下?

負責人：《物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。可見，簽訂房屋交易合同之后，無論是否辦理不動產登記，都不影響合同本身的效力。但是，房屋交易合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說，合同生效產生的是債權債務關系，不等于房屋所有權(物權)變動，而只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的效力。因此，即使是合法繼承或者受遺贈得來的房屋，在未辦理相關登記手續時便將房屋轉賣出去，只能說明雙方存在合同上的債權債務關系，房屋的所有權不會發生轉移。如果繼承的房屋要出賣，就必須先登記到繼承人的名下后，才能交易過戶。