隨著不動產登記新政在15個城市率先試點后，全國范圍內都將陸續按照新的規定啟動不動產登記。在日結束的全市國土資源管理工作會，明確了今年內，昆明市也將按照中央和云南省統一部署，推進包括土地、房屋、林權等在內的不動產統一登記工作，整合不動產登記職責，建立不動產統一登記機構，開展不動產登記資料移交、登記系統、檔案管理、窗口設立等工作。并做好各類不動產登記資料移交整合。建立全市不動產登記操作系統軟件，與國土資源部不動產登記信息臺做好對接。

我國不動產此前實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣，而且分散在住建、農業、林業、國土資源等多個部門登記。《不動產登記暫行條例》實施后，分散在多個部門的不動產登記職能將整合到一個部門，承擔不動產統一登記，實現不動產登記依據、登記機構、登記簿冊和信息臺“四統一”。不動產登記職責統一到一個部門后，未來將實行“一站式”服務，提高行政效率，減少辦證環節，方便企業和群眾。所以，職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。

按照新實施的《不動產登記暫行條例》規定，共有十類不動產權屬納入登記，分別為集體土地所有權;房屋等建筑物、構筑物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役權;抵押權和法律規定需要登記的其他不動產權利。登記內容包括不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項以及其他相關事項等。因此，不動產登記并不僅僅是房產權屬，只是房產權屬與市民關系最為緊密，所以才備受昆明市民關注。

目前國內有的城市已經啟用全國統一的不動產登記證，但考慮到部分地區還要進行業務流程再造、登記系統對接、統一窗口設置等必要的技術準備，國家提出啟用新的登記簿和新版證書的原則是“成熟一個，啟用一個”。而在新證書啟用后，新版證書和舊版證書在一段時間內并行使用，同時有效，各地不得強制要求當事人更換不動產權證書和登記證明。

因此，雖然現在昆明市房屋產權仍在實施舊版證書，但現有房產證依舊有效，市民不用急于換證。待今后新版證書啟用后，在依法辦理變更、轉移等登記工作時，才會逐步更換為新的不動產登記簿證。(記者吳勁松)

專家觀點>>>

中長期將影響昆明投資性購房

??訪云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪

“盡管3月1日起不動產登記新政在部分城市開始實施，但相關細則至今并未頒布，具體到落地執行還有一個過程，且到底才在全國范圍內全面頒發新版證書，因此對于并不在第一批實施不動產登記城市范圍內的昆明而言，短期內不會產生較大影響。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪強調，《不動產登記暫行條例》的實施是個建設性過程，涉及到方方面面，少則需要兩三年的建設時間，在某些方面可能更長。該條例的實施，可能關系到下一步房產稅的征收，因而他認為影響的主要是購房者的預期，對剛性需求購房者影響不會太大，但投資性購房者會產生一定影響。

張洪分析，昆明享“春城”之美譽，是重要的宜居型旅游城市，也是云南的政治、經濟、文化中心。“但是，昆明市區50%以上是外省人，約25%是地州人，且外地人來昆大多是二次置業，因為他們大多在家鄉有一套或一套以上房產。在《不動產登記暫行條例》實施前，各省市信息溝通有限，因而部分外地人來昆二次置業仍可享受首套房的待遇。因外地人在昆占比較大，因而該條例實施后，會對昆明樓市的購買需求產生一定影響。”

此外，昆明自2008年開始大刀闊斧地開展城中村改造工程，因推進較快，市場供給量較大，且目前在建、待建的商品房項目將陸續面世，另加之經濟下行，市民的收入增長預期也有所下調，包括剛性需求及投資性需求購房者，加劇了供需矛盾。因此，從長遠來看，昆明需要在擴大購房者需求上作文章。

針于下一步昆明房地產市場的健康可持續發展，張洪建議：“首先，當然是在擴大需求上作文章，推進全市房地產業可持續地發展;其次，昆明是個適度控制增長的大城市，相關部門應在戶籍控制力度、落戶政策上推出一些優惠措施，促進新落戶人員成功購房;另外，目前昆明的自然資源與旅游受寵度并不匹配，因而可以繼續引進全國一線品牌開發商，依靠他們的號召力更好地營銷昆明，讓外地人在炎熱的夏天來到昆明，在寒冷的冬天也來到昆明，真正成為令人艷羨的春城。”(記者彭詩淇)

不動產登記將促交易透明化

??訪云南大學教授熊思遠

于3月1日實施的《不動產登記暫行條例》規定了登記簿的登記內容，要求登記機構設立統一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載。這樣一來，在購房的過程中，權利人和利害關系人可以依法查詢相關房屋的登記資料。“可見，不動產登記的全面展開將對明晰和保護產權、便利和保障交易產生重要助力作用，房產交易也會因此變得更加透明化。”云南大學教授熊思遠認為。

新簽發的《不動產權證》對比現在的《房產證》有很多不一樣的地方。新的《不動產權證》在原有《房產證》已有內容上，更注明了抵押權、異地登記、查封登記等登記類型;內頁內容規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限以及取得房產的支付價格(以萬元/米為單位)。也就是說，購買者現在可以了解到房屋的具體使用年限、起和止日期、以及業主的房屋取得價格。

“這個條例的出臺，無疑對二手房市場沖擊最大。”熊思遠提到，在以往的交易中，一些不良房屋中介基本不讓交易雙方見面，讓購買者“不了解”房屋的真實情況就進行交易，從中牟利，利潤差從幾萬到幾十萬不等。這些中介都在鉆原有的房產交易的空子，低價收購高價賣出已經司空見慣，甚至會故意隱藏房屋的真實信息，讓購房者在購買時無法全面了解房源狀況，提供虛假房源，虛夸房屋面積，更有甚者串通業主，引買家上鉤，騙取定金和看房費。

“現在開發商出現的問題也有很多可以因為這個條例的出臺而規避。”熊思遠說道，原來很多地產商開始做預售的時候，連預售許可都還沒有拿到就開始提前銷售，這樣的交易雖然普遍，但無形中也很大程度增加了購房者的風險。現在通過不動產登記的臺，可以很客觀真實的反映出房產的情況，也就能夠讓大眾更理性地消費。

“這其實也是一個互利的舉動，有誠信，才能共贏。”熊思遠表示，消費者如果能夠真實查詢、了解到所購房屋的情況，也就能夠更放心的購買，變向地緩解了部分地產商的前期壓力。(記者張晨曦)

新政短期對房價影響有限

??訪芒果智庫經濟學家王?雪

《不動產登記暫行條例》正式實施后，有部分市場觀點將其沖擊房地產市場的影響強化，認為新政會促成擁有多套房產的人緊急拋售，造成市場價格大幅波動，但事實上，從公開的銷售數據和媒體報道來看，包括昆明在內，國內多個城市的房價并無明顯變化。

“政策出臺前有很長一段緩沖時期，持有多套房的人基本上該出(出售)的都出了，或者心理上已經有了準備，所以不會政策一出來，就對我們的樓市有重大的沖擊。”芒果智庫經濟學家王?雪認為新政的影響更多偏正面，有助于房地產市場健康發展。

從期各方對新政的解讀我們可以看到，政策主要將實現幾大作用，通過全國不動產統一登記系統，國家將掌握住宅產權個人分布、家庭分布、區域分布狀況，進而可以大致推算潛在住宅需求狀況。在此基礎上，房地產調控政策將更具針對性，對投資投機性住宅需求的抑制與調整也將更具針對性，配合各種金融稅收政策，有效抑制房價的不合理上漲，抑制中間的腐敗行為。同時，新政也將為改革稅制打好基礎。

“政策目的是在于摸清住宅情況，了解數據，方便進行調節和引導，能促進我國房地產市場健康穩定的發展。”王?雪表示，從新政的內容和推出時間等方面看，政府采取了非常審慎的態度，“政策已經說了好多年，先在先進城市進行試點，然后鋪開，對有些問題和影響已經有所預防。”

此外，結合期各項政策釋放出的信號，王?雪認為目前的利好因素會有效沖淡新政產生的負面影響。“從目前的一些政策看，對房地產市場的態度還是扶持更多一些。信貸資金投放和流動性的釋放，會對負面因素進行沖抵。”他分析道，通過充分的緩沖時間和各種利好消息的支撐，目前市場已經把新政的不利影響消化了。

基于上述理由，王?雪不認為新政出臺會對房價產生大幅沖擊，反而，他認為期股市的一路走強可能會影響樓市。“期股市走強，對樓市資金的抽離作用可能還更明顯，因為大家多了一個投資渠道，賺錢效應或許還更明顯，大家就會把多余的錢投進股市而不是樓市。”他說。(記者劉宇)

或為開征房產稅做鋪墊

??訪云南大學教授金子強

作為不動產登記的熱門衍生話題之一，房產稅征收問題也成為眼下公眾關注議論的焦點。

“毋庸置疑，不動產登記是房地產稅征收必要的技術條件，對房產征收保有環節的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動產登記的信息支撐，也將讓房屋轉讓交易環節的契稅、個稅等征管得到加強。”云南大學教授金子強表示，不動產統一登記為房產稅進行了技術上的鋪墊，使房產稅成為可能。

不過金子強認為，從不動產登記到房地產稅的征收，仍有較長的路要走。“房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產，還包括房地產的評估技術等，并且由于對于征收對象的認定甄別存在著很多客觀因素，因此在征收過程中就需要耗費很大的人力投入，這無疑也注定了它是一個長期的‘工程’。”

另外，金子強還舉例說道，2011年1月28日，上海市就出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。對新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均超過60方米(即免稅住房面積，含60方米)的，暫行辦法規定計算征收房產稅。“每個地區都存在著各自的客觀性，上海出臺的認定細則適合上海，但不一定能夠適合于其他地方。”金子強認為，由于各地都存在經濟環境、人均收入、人口密集度等差異性，所以如果按照統一的標準來實施，很有可能造成不公正的結果。需要針對每個地域的特性做到具體問題具體處理，才能夠真正做到客觀，但是這樣同事也給征稅機構帶來了很大的工作量。”因此金子強認為，鋪開來征收將會是一個長期的過程，具體地域如何擬定細節，什么部門負責把控，誰來負責跟蹤和監督，都將是每個城市面臨的最大的問題。(記者張晨曦)

消費者心聲>>>

“對于我們剛需而言是‘福利’”

小高今年26歲，媒體從業者，目前在昆明工作。她坦言，一直想在昆明購房定居，所以工作這些年也在關注著房地產形勢。而今年，國家政策向好，房地產商降價，銀行降息，一系列舉措刺激消費，因此當前無疑是有置業需求人群出手的好時機。“遇到一些折扣大、產品好的樓盤不要錯過。因為政策利好來了，樓市也將會向好。”

“我去年貸款買了首套房，屬于剛需，因此不動產登記對我來說沒什么太大影響。”小高認為，不動產登記的實施對剛需購房人群是利好消息。因為一方面其有利于滿足剛需人群的購房需求，對昆明房地產市場的理性發展會提供一種真實的數據基礎。同時，更有利于昆明二手房市場的供需交易，更有效地為昆明房地產市場規范、健康發展發揮促進作用，對房產稅實施細則會形成有效支撐。(實記者可婭)

“條例是維護購房者利益的根基”

身為高校老師的王先生：“大概從去年開始，身邊的朋友就斷斷續續在議論不動產登記。實際上，在我看來，不動產登記對普通老百姓來說，完全沒有必要為此感到‘驚慌’，相反，對我們普通人而言是好事。任何一項國家政策的制定，出發點是為了廣大人民群眾的利益考慮，不動產登記也不例外。”

王先生認為，國家不動產登記的推進，其主要目的是為了房地產市場更加有序化，其作用不僅讓全國購房登記同步，使得不動產登記更加透明，規避之前多地購房沒辦法查證的弊端，為買房準入貸款等提供很好的依據。同時，從長遠來看，雖然國家一再表態不動產登記跟收不收房產稅沒有直接的關系，但實際上，假以時日，如果房產稅真的要來，不動產登記全國聯網是基礎。“而不論是不動產登記的推進，還是房產稅的設置，其最終目的還是為了調控我國房地產市場有序發展，讓以投資投機買房囤房的人們，承擔更多的稅費，保障我們老百姓的權益。”(實記者可婭)

熱點解讀>>>

●為什么要制定出臺《不動產登記暫行條例》?

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善*、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。根據物權法第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息臺“四統一”。

●以前發的房產證要作廢了嗎?

統一的不動產登記開始實施后，將啟用統一的不動產登記簿證，需要進行登記的不動產包括土地、房屋、森林等十大類。

新的不動產登記簿證啟用后，以前依法制作并記載登記內容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續有效，已經依法發放的《集體土地所有證》等證書、證明繼續有效。居民原有的相關簿證采取“不變不換”的原則，即權利不變動，簿證不更換。國土部也有強調，各地不得強制要求當事人更換“不動產權證”和“不動產登記證明”，不得增加企業和群眾負擔。

●實行不動產登記后，是不是必須要把原有的房產證換成不動產登記證?

不動產登記遵循“自愿登記”的原則，不會強制要求當事人更換不動產權證書和登記證明，并且要做到“權利不變動，簿證不更換”，即等到依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。

●換證有啥好處?

不動產統一登記實施后，不換新證對于普通市民并沒有實質性的影響。但是，若房產將進行交易，登記過戶時，舊的房產證將被不動產權證書所替代。簡單來說，現有房產證依舊有效，但若房主將房產交易和過戶后，交易的另一方領到的將是不動產權證書。

●小產權房會不會因此“轉正”?

不動產登記是依法保護不動產所有人合法權利的行為，“小產權房”實際上是沒有產權的房屋，不可能予以登記。

●如果有多套房屋，是將所有的房屋登記在一個證上，還是分別獲得不動產登記證?

不動產登記是以不動產單元為基本單位來進行的登記。如果你有五套房屋，登記后就會獲得五個不動產登記證。

●個人信息安全嗎?

不動產登記工作完成后，市民可以在查詢產權歸屬，但是《條例》對信息安全與保護也提出明確規定：一方面規定只有權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供;另一方面，要求查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

還規定了登記機構的安全保密責任，規定登記機構、信息共享單位及其工作人員要對登記信息保密，涉及國家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

●新版《不動產權證書》上設置“使用期限”，是否意味著業主失去所有權?

不動產權證書記載的使用期限是土地使用權或海域使用權期限，不是房屋所有權期限，房屋所有權不存在使用期限的問題。

對此，國土資源部在其網站上回應了不動產權證書使用期限等問題。國土部稱，證書上的“使用期限”指的是國有建設用地使用權、海域使用權和土地承包經營權等的使用期限，是針對不動產權中的使用權類型，不是指房屋所有權的期限，房屋所有權不存在使用期限的問題。

新版《不動產權證書》設置“使用期限”，一方面，能夠讓權利人以及相關利害關系人清楚了解土地使用權、海域使用權等權利的起止日期，需要續期的，方便權利人及時續期，依法保護合法權利;另一方面，有利于保障交易安全，便于在轉讓或抵押等交易活動中依法保障權益。