二手房交易稅費新政策：住房營業稅新政策

對于二手房交易稅費來講，日的政策就是今年的330房貸新政，將住房營業稅的免征期限由5年改為了2年。要說住房營業稅從5改2到2改5的一系列變幻歷程，這十年中也是在不斷發生變化的。

2006年5月31日國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，要求二手房交易營業稅5年免征。

2008年12月29日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅號），將營業稅征免年限從原政策中的5年改為2年。

2011年，《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅201112號）曾規定二手房交易營業稅2改5。

3月30日，財政部、國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

所以，目前住房營業稅的算法是：

如果是普通住房，只要房屋滿了2年住房營業稅就免征；如果不到2年，住房營業稅=對外銷售房屋的銷售價格×5.56%。

如果不是普通住房，不滿2年的住房營業稅=對外銷售房屋的銷售價格×5.56%；滿2年的住房營業稅=（售房收入-購買房屋價款）×5.56%。

二手房交易稅費新政策: 房產交易稅之個人所得稅新政策

以京版為例：

此前北京二手房個人所得稅可以按照出售價與購買價差額的20%征收，也可以按照本次房屋交易價的1%征收。現在，北京二手房交易個人所得稅依舊按照2013年發布的京版國五條細則征收：“通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征”。

也就是目前北京二手房個人所得稅的計算只要能核實房屋原值，均要按照（出售價? 房屋原值 ? 合理費用）× 20%的方法計算，不能核實原值的，個稅以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

公式中的“房屋原值”因房源情況不同需分情況考慮。根據《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》，4類房源房屋原值如下：

1、 商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2、 自建房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3、 經濟適用房：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4、房改房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

公式中的 “合理費用”根據國家稅務總局文件規定，包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用。

和住房營業稅相似的是，二手房交易稅費中的個人所得稅也有免征條款。根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（規范性文件，號）第三條：“個人轉讓自用5年以上，并且是家庭少有生活用房，取得的所得免征個人所得稅”。

在2013年發布京版國五條時，特別重申按照財政部、國家稅務總局有關規定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭少有生活用房取得的所得，免征個人所得稅。所以“滿五少有”的政策沿用至今。

其中“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。個人購買的除按國家房改政策購買的公有住房以外的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

“家庭少有生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。（依照《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）第三條第2款規定）

二手房交易稅費新政策: 房產交易稅之契稅新政策

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）少有住房的，如購房面積超過90（包含90），減半征收契稅；如購房面積不足90，按1%稅率征收契稅。

簡而言之，一般情況下，一次購房90米以下按1%稅率征收，90-144米1.5%，144米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

二手房交易稅費新政策: 房產交易稅之印花稅

購房印花稅屬于產權轉移書據。《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，產權轉移書據為應納稅憑證，領受憑證的單位和個人，應當繳納印花稅，所以購房印花稅需要交納�！稌盒袟l例》還規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花；所以購房交易中，買賣雙方均要繳納購房印花稅，且各自繳納全額，除非符合以下條件可以免征購房印花稅：

（1） 個人銷售或購買住房

（2） 廉租房、經濟適用房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅

（3）開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅

根據《暫行條例》所附《印花稅稅目稅率表》，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花，納稅義務人為立據人；房屋產權證按件貼花五元，納稅義務人為領受人。所以二手房交易如果不是住宅和廉租住房、經濟適用房，則簽訂合同買賣雙方均要按所載金額萬分之五繳納購房印花稅；買方領取房產證要按件貼花五元。

二手房交易稅費新政策: 房產交易稅之土地增值稅

土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。

轉讓自用住房免稅，個人轉讓普通住宅免稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。

二手房交易稅費新政策: 城市維護建設稅和教育費附加

城市維護建設稅具體金額為增值稅、消費稅、營業稅三稅合計數乘以稅率。其中市區的稅率是7%，縣城、建制鎮為5%。

教育附加稅是以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅為計稅依據，征收比率為3%。

以上是二手房交易稅費新政策中“稅金”的梳理，下面簡單梳理一下二手房交易稅費中的“費用”。

二手房交易稅費新政策:二手房交易費用

產權登記費即房屋登記費，是指縣級以上地方人民政府房地產主管部門對房屋權屬依法進行各類登記時，向申請人收取的費用。房屋登記費的計費方式和收費標準如下：

1. 房屋登記費按件收取，不按照房屋的面積、體積或者價款的比例收取。

2. 住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。（住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。）

3. 房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。房地產主管部門按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。

4. 房屋登記費向申請人收取。但按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取。

5. 房屋查封登記、注銷登記和因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。

6. 房屋權利人因丟失、損壞等原因申請補領證書，只收取房屋權屬證書費。

7. 農民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權屬證書工本費。

8. 農民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權屬證書工本費。

9. 經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按第2條規定的收費標準減半收取。

交易手續費按照房屋的建筑面積計算，為每方米6元。2008年11月01日起，對個人頭次購買90方米及以下普通住房的交易手續費暫減半征收。

土地登記費按照每宗交易38元來計算。測繪費按照建筑面積每方米1.36元計算。評估費按照評估價格的0.3%~0.5%進行收取。