第一章總則

第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》，制定本辦法。

第二條本省行政區域內國有土地上的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監督均適用本辦法（或商品住宅、非住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監督均適用本辦法）。

第三條本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造資金。

第四條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五條擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業或擁有兩個以上房屋所有權人的獨立非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定建立住宅專項維修資金。

第六條住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第七條省人民政府建設主管部門負責全省住宅專項維修資金的指導和監督工作。

市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門負責對本轄區內住宅專項維修資金的管理、使用和監督工作。

市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門應當設立住宅專項維修資金專管機構或部門，具體負責住宅專項維修資金歸集與使用的管理、監督、指導的日常工作。

第二章交存

第八條本辦法所稱商品住宅、非住宅，包括商品房、集資建房、合作建房、解困房、拆遷安置住房以及其他享受國家優惠政策的經濟適用住房。

第九條商品住宅的首期住宅專項維修資金，由業主交存。

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積，在辦理房屋所有權登記前交存住宅專項維修資金。每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅每方米建筑面積成本價的5%至7%。

商品住宅每方米建筑面積成本價，由建安成本和小區配套設施建設費兩部分構成，并按配備電梯和未配備電梯兩種標準確定，具體標準由市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門根據本地區實際合理確定、定期發布，并適時調整。

第十條出售公有住房的，首期住宅專項維修資金由售房單位和購房業主共同交存。

公有住房售房單位和購房業主交存首期住宅專項維修資金，分別按照下列規定執行：

（一）售房單位應當在收到售房款之日起30日內，對未配備電梯的住宅按照售房款的25%、配備電梯的住宅按照售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金交存至專戶銀行。

（二）購房業主按照所擁有物業的建筑面積，在辦理房屋所有權登記前交存首期住宅專項維修資金。每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十一條本辦法施行前，商品住宅、非住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，首期住宅專項維修資金由購房業主交存。

本辦法施行前，商品住宅、非住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，購房業主應當自本辦法實行之日起，按照建筑面積每方米20-30元的標準，一次性交存首期住宅專項維修資金至專戶銀行。

本辦法實施前，公有住房售房單位從售房款中提取并交存的住宅專項維修資金，已結束房改的，應當由單位劃轉至當地維修資金管理機構，實行統一管理。

逾期未按照上款規定交存住宅專項維修資金的，應當自逾期之日起，按日增交應交住宅專項維修資金1‰的滯納金。

第十二條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十三條業主分戶賬中的住宅專項維修資金余額不足首期住宅專項維修資金的30%時，該房屋的業主應當續交住宅專項維修資金。

成立業主大會的，續交方案由業主委員會擬訂，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。未成立業主大會續交住宅專項維修資金的，按照首期住宅專項維修資金交存標準補足。

住宅專項維修資金需要續交時，由所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門向續交對象發出住宅專項維修資金續交通知，業主應按照通知要求將住宅專項維修資金交存至專戶銀行。

第十四條業主未交存首期住宅專項維修資金或者分戶賬余額不足首期住宅專項維修資金30%的，在申請辦理房屋所有權登記、所有權轉移、變更登記時，權屬登記部門不予受理登記申請。

第十五條房屋所有權變更時，該房屋住宅專項維修資金分戶賬中結余的資金應當隨房屋所有權同時變更。房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

當事人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋所有權證、身份證等到專戶銀行辦理分戶賬更名手續。

第十六條利用房屋本體的共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益扣除必要管理成本后，應當主要用于補充住宅專項維修資金，專項用于該幢房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，專項用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第十七條住宅共用設施設備報廢后回收的殘值應當轉入住宅專項維修資金滾存。

第三章管理

第十八條市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門應當選擇與當地商業銀行簽訂委托合同，開立住宅專項維修資金專戶，并可委托專戶銀行辦理住宅專項維修資金賬戶的設立、交存、結算等手續。

在住宅專項維修資金專戶中，應當以物業管理區域為單位立賬。每一個物業管理區域的賬戶中，應當按每幢房屋立賬，并以房屋戶門號設分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結余等情況。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
公有住房售房單位交存的首期住宅專項維修資金及業主所得收益應當按物業管理區域或者房屋單獨列賬。

第十九條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金由物業所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門代管。

業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門負責管理。

第二十條業主大會成立后，其業主委員會應當通知所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門，并在專戶銀行設立所在物業管理區域的住宅專項維修資金賬戶。

業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業主大會設立的住宅專項維修資金賬戶的賬目管理，由業主委員會負責，也可委托物業服務企業或者中介機構管理。

業主大會設立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門的統一監管。

第二十一條業主大會設立住宅專項維修資金賬戶后，應當書面告知所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門，由所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門通知專戶銀行，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額，劃轉至該業主大會設立的住宅專項維修資金賬戶。

第二十二條有下列情形之一的，業主委員會應當持相關材料到專戶銀行辦理住宅專項維修資金賬戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域、名稱發生變動的；

（二）物業服務企業發生更換的；

（三）業主委員會主任、副主任發生更換的。

第二十三條因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，按照下列規定返還住宅專項維修資金：

（一）分戶賬中結余的住宅專項維修資金，由業主持所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門的有關證明、業主委員會的證明到專戶銀行提取，并辦理相關賬戶注銷手續。

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金結余部分，售房單位存在的返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

（三）單獨賬目的資金余額由共同所有人按照原擁有物業建筑面積的比例分別提取。

第二十四條市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第二十五條專戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、賬面余額等情況的查詢。

第二十六條住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，每年按中國人民銀行的有關規定結息到戶。

第二十七條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債和在專戶銀行進行組合存儲。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十八條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政規定，并依法接受財政部門的財政監督。

住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第二十九條專戶銀行應當出具由財政部或者省政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第四章使用

第三十條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第三十一條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，任何單位和個人不得占用、挪作他用。
第三十二條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；

（五）其它按照規定不得從住宅專項維修資金中列支的項目。

第三十三條住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第三十四條業主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目提出使用方案；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門申請列支住宅專項維修資金；

（五）市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門審核同意后，向專戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十五條業主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修、更新和改造項目提出使用方案，報業主大會討論；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門備案；市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門向專戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十六條住宅專項維修資金使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍、竣工驗收方式、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等內容。
第三十七條使用住宅專項維修資金維修工程的可行性研究、預結算編制與審核、施工質量監督等，業主委員會或者相關業主可以委托具有專業資質的中介機構代理。

中介機構代理費用，可以按照國家規定標準在住宅專項維修資金中列支。

市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門可以建立具有專業資質的中介機構名冊，供業主委員會或者相關業主選擇。

第三十八條業主委員會或者相關業主應根據維修工程的維修量大小、專業技術要求等因素，確定維修是否進行公開招標選擇施工企業或者由物業服務企業負責維修。

對需要采取公開招標選擇施工企業的，由業主委員會、相關業主按照基本建設程序的有關規定，在所在地市縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門的監督指導下組織公開招標，招標費用在住宅專項維修資金中列支。

市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門可以建立具有專業資質的施工企業名冊，供業主委員會或者相關業主選擇。

第三十九條業主委員會或者相關業主，應當與受委托的施工單位簽訂維修施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

維修工程質量按照國家法律法規和建設工程質量相關技術規范的規定執行。共用部位、共用設施設備維修工程的質量保修內容和期限，須按《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定在維修施工合同中明確約定。

第四十條首次劃撥用于工程維修的住宅專項維修資金應為預算資金的70%，其余款項在工程驗收合格后劃撥。

第四十一條工程完工后，業主委員會、相關業主或者受委托的物業服務企業憑工程決算書、工程費用結算票據、工程竣工驗收意見書等材料，到所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門辦理住宅專項維修資金使用結算。

住宅專項維修資金按照工程實際發生費用進行結算。工程實際發生費用低于已撥付預算資金70%的，結余部分應當返還并重新存入原列支賬戶；工程實際發生費用高于預算資金的，經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意后，予以追加。

第四十二條專戶銀行應當按照市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門發出的住宅專項維修資金使用通知以及住宅專項維修資金列支范圍的業主清冊，及時將維修費用分攤計入業主分戶賬或者公共賬。

第四十三條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本實施細則第三十四條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本實施細則第三十五條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修、更新和改造的，市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第四十四條房屋鑒定所依據的技術規范，根據國家和黑龍江省有關規定執行。

第四十五條已建立住宅專項維修資金的物業管理區域，住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

第四十六條未建立住宅專項維修資金專戶或者住宅專項維修資金續交不足，發生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有物業的建筑面積承擔。

已經建立住宅專項維修資金的物業管理區域，個別業主沒有交存住宅專項維修資金并拒不承擔所分攤維修費用的，已交存住宅專項維修資金的相關業主可依法向人民法院提起訴訟；造成公共利益或相關業主合法利益受到損害的，應承擔相應賠償責任。

第四十七條業主對承擔維修費用有分歧的，應當通過協商、協調解決。協商、協調不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十八條住宅專項維修資金的管理費用，由同級財政部門核定，在住宅專項維修資金增值收益中列支，實行收支兩條線管理。

住宅專項維修資金增值部分除去合理的管理費用外，應當統籌用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后大修和更新資金的補充，不得挪作他用。

第五章法律責任

第四十九條公有住房售房單位有下列行為之一的，由所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第十條規定交存住宅專項維修資金的；

（二）未按本辦法第四十五條規定分攤維修、更新和改造費用的。

第五十條開發建設單位未按本辦法第四十五條規定分攤維修、更新和改造費用的，由所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第五十一條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由所在地市、縣（市）人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十七條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十七條規定的，由所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。

第五十三條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第五十四條市、縣（市）以上人民政府建設（房地產）主管部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第五十五條本辦法施行前，已按照有關規定建立住宅專項維修資金的住宅，原住宅專項維修資金的代管部門應當自本細則施行之日起6個月內，到所在地市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門辦理住宅專項維修資金統一歸集入賬手續，將代管的住宅專項維修資金本息，以物業管理區域為單位統一劃轉至專戶銀行。

凡逾期沒有按規定將住宅專項維修資金統一交存到專戶銀行的，視為挪用住宅專項維修資金，按本辦法第五十一條第一款的規定處理。

第五十六條實施過程中，涉及交存標準、交存方式、辦理流程、辦理時限等具體問題，由市、縣（市）人民政府建設（房地產）主管部門結合實際情況，依據本辦法合理確定。

第五十七條本辦法施行前已經歸集的住宅專項維修資金的管理和使用，應當按照本辦法規定執行。

第五十八條本辦法由省建設行政主管部門負責解釋。